Jak ocenia się ryzyko II hipoteki?

To ćwiczenie z pesymistycznej arytmetyki. Finansujący nie zakłada, że nieruchomość zostanie sprzedana po cenie z operatu w spokojnym trybie, tylko że sprzedaż odbędzie się pod presją, po pewnym czasie i z kosztami. Rachunek wygląda mniej więcej tak:

• Wartość w sprzedaży wymuszonej – wycena rynkowa obniżona o dyskonto za szybką lub egzekucyjną sprzedaż, tym większe, im mniej płynny obiekt.
• Minus roszczenie wierzyciela z I miejsca – nie tylko dzisiejsze saldo, ale też odsetki i koszty, które narosną do chwili sprzedaży, w granicach sumy jego hipoteki.
• Minus koszty odzyskania – postępowania, utrzymania i zabezpieczenia nieruchomości w tym czasie.

To, co zostaje, porównuje się z kwotą nowej pożyczki wraz z jej odsetkami. Jeżeli nadwyżka pokrywa ją z zapasem, ryzyko straty jest ograniczone. Jeżeli ledwo się mieści, finansujący obniża kwotę, żąda dodatkowego zabezpieczenia lub rezygnuje. Pomocne jest tu pojęcie LTV łącznego (CLTV), omówione w artykule jak działa LTV.

Sama nadwyżka wartości nie wystarczy – finansujący nie chce dochodzić swoich pieniędzy z nieruchomości, tylko je odzyskać ze spłaty. Dlatego bada sygnały, które mówią o prawdopodobieństwie kłopotów:

• Obciążenie obsługą dwóch długów – czy przepływy firmy udźwigną jednocześnie raty kredytu bankowego i nowej pożyczki.
• Historia pierwszego kredytu – opóźnienia, restrukturyzacje, aneksy zmieniające harmonogram.
• Zapisy umowy z pierwszym wierzycielem – czy nowe obciążenie nie narusza jej postanowień i nie da bankowi podstawy do wypowiedzenia, co uruchomiłoby egzekucję niezależnie od drugiego wierzyciela.
• Źródło spłaty nowej pożyczki – konkretne zdarzenie lub stabilny przychód zamiast ogólnej nadziei na poprawę.
• Okres finansowania – krótsza pożyczka oznacza mniej czasu na zmianę wartości nieruchomości i sytuacji firmy.

Kim jest wierzyciel z I miejsca i kiedy kończy się jego dług

Ma znaczenie, czy przed nowym finansującym stoi bank z wieloletnim kredytem spłacanym w ratach, czy prywatny pożyczkodawca z krótkim terminem i spłatą jednorazową. W drugim przypadku pierwszy dług może stać się wymagalny wcześniej niż nowa pożyczka, a firma będzie musiała go refinansować w trakcie trwania drugiej hipoteki. Jeżeli to się nie uda, wierzyciel z I miejsca sięgnie po nieruchomość – dlatego niepewny termin zapadalności pierwszego długu podnosi ryzyko tak samo jak wysokie LTV.

Ocena ryzyka nie kończy się prostym "tak" albo "nie". Jej wynik widać w kwocie, okresie, koszcie i dodatkowych zabezpieczeniach. Firma ma wpływ na każdy z tych elementów:

• przedstawić aktualne zaświadczenie o saldzie i historię spłat zamiast deklaracji,
• zaproponować krótszy okres i jasno udokumentowane źródło spłaty,
• dołożyć drugą nieruchomość lub inne zabezpieczenie, które poprawi rachunek z kroku pierwszego,
• rozważyć, czy zamiast dwóch hipotek nie lepiej zastąpić obu długów jednym finansowaniem.

Gdy suma obu długów zbliża się do pełnej wartości nieruchomości, druga hipoteka przestaje być rozsądna dla obu stron – niezależnie od kosztu, jaki firma byłaby gotowa zapłacić. Wyższe oprocentowanie nie zastąpi brakującego zabezpieczenia.