Due diligence działki przed zakupem – co sprawdzić, zanim sfinansujesz grunt?

Pierwszy etap to ustalenie, czy sprzedający może skutecznie przenieść własność i czy kupujący nie przejmie cudzych problemów. Podstawą jest księga wieczysta, ale nie jedynym źródłem:

• dział II – właściciel lub użytkownik wieczysty, zgodność z osobą sprzedającą, ewentualna współwłasność wymagająca udziału wszystkich współwłaścicieli,
• dział III – służebności (np. przesyłu, drogi koniecznej), roszczenia, ostrzeżenia, wzmianki o toczących się postępowaniach,
• dział IV – hipoteki, które sprzedający musi spłacić i wykreślić, zanim lub w chwili, gdy zapłacona zostanie cena,
• zgodność księgi z ewidencją gruntów – powierzchnia, granice, numery działek, klasoużytki.

Szczegółowo o czytaniu księgi piszemy w artykule księga wieczysta – co sprawdzić. Przy działkach, których historia obejmuje przekształcenia, podziały lub nabycie od gminy czy Skarbu Państwa, warto zlecić prawnikowi przegląd dokumentów nabycia, bo roszczenia byłych właścicieli nie zawsze są widoczne w księdze.

Wartość gruntu dla dewelopera wynika z tego, ile powierzchni da się na nim zbudować i sprzedać. Dlatego drugi etap to analiza planistyczna:

• czy obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jakie przeznaczenie i parametry (wysokość, intensywność, powierzchnia biologicznie czynna, miejsca postojowe) przewiduje,
• jeśli planu nie ma – czy wydano decyzję o warunkach zabudowy, na kogo i czy można ją przenieść na kupującego,
• koncepcja architektoniczna sprawdzająca chłonność – ile lokali i metrów sprzedażowych realnie zmieści się na działce przy tych parametrach.

Trwająca reforma planowania przestrzennego (plany ogólne gmin) może zmieniać zasady wydawania warunków zabudowy, więc aktualny stan prac planistycznych warto sprawdzić bezpośrednio w gminie. Wpływ statusu planistycznego na wycenę omawiamy w artykule MPZP i warunki zabudowy a wartość gruntu.

Problemy techniczne potrafią pochłonąć marżę projektu, zanim ruszy budowa. Lista kontrolna powinna obejmować:

• dostęp do drogi publicznej – bezpośredni albo przez ustanowioną służebność; sam "przejazd przez sąsiada" nie wystarczy,
• warunki przyłączenia wody, kanalizacji, prądu i ciepła – kto i za ile wybuduje przyłącza, czy sieć ma wystarczającą przepustowość,
• badania geotechniczne – nośność gruntu, poziom wód gruntowych, ewentualne zanieczyszczenia wymagające rekultywacji,
• ochrona konserwatorska, obszary chronione, strefy zalewowe, sąsiedztwo uciążliwych obiektów,
• linie energetyczne, gazociągi i inne sieci przebiegające przez działkę wraz ze strefami ochronnymi.

Ostatni krok odwraca zwykłe myślenie: zamiast pytać, czy cena jest rynkowa, deweloper liczy, ile maksymalnie może zapłacić, żeby projekt zachował zakładany zysk. To tzw. metoda pozostałościowa – od przychodu odejmuje się wszystkie koszty poza gruntem oraz oczekiwany zysk, a to, co zostaje, jest górną granicą ceny działki. Jak przygotować do rozmowy z finansującym cały projekt – od gruntu po sprzedaż – opisuje przewodnik dla dewelopera.

Jak wynik badania przekłada się na finansowanie

Każda niewiadoma, która zostaje po due diligence, ma swoją cenę w finansowaniu. Brak decyzji planistycznej obniża ostrożną wycenę, a więc i kwotę. Niewyjaśniona służebność czy roszczenie mogą stać się warunkiem zawieszającym, bez którego pieniądze nie zostaną wypłacone. Z kolei kompletne badanie pozwala zaplanować transakcję tak, by środki trafiły bezpośrednio do sprzedającego w dniu aktu, a hipoteka finansującego została wpisana na nabywanej działce. Im mniej znaków zapytania, tym krótsza droga od term sheetu do aktu.

Ten sam rachunek przeprowadza finansujący, z tą różnicą, że ostrożniej szacuje przychód i nie zakłada uzyskania pozwoleń w optymistycznym terminie. Wynik due diligence warto więc spisać w krótkim raporcie: stan prawny, status planistyczny, wyniki badań, koncepcja i rachunek. Z takim dokumentem rozmowa o finansowaniu zakupu działki – opisanym na stronie oferty – jest konkretna od pierwszego spotkania.