Finansowanie do czasu kredytu bankowego

Dla finansującego liczy się nie to, że firma "złożyła wniosek", ale jak blisko jest wypłata. W praktyce można wyróżnić kilka etapów, a każdy z nich inaczej wpływa na ocenę:

• Wniosek w analizie – pomost jest możliwy głównie wtedy, gdy zabezpieczenie samo w sobie pozwala go spłacić także bez kredytu, bo decyzji jeszcze nie ma.
• Promesa lub wstępna akceptacja – silniejszy sygnał, ale zwykle obwarowany warunkami, które trzeba dokładnie przeczytać.
• Decyzja kredytowa z warunkami wypłaty – najczęstszy i najlepszy moment na pomost. Wiadomo, ile bank wypłaci, na co i po spełnieniu jakich warunków.
• Umowa kredytowa podpisana, wypłata wstrzymana – pomost dotyczy wtedy wyłącznie czasu potrzebnego na formalności i jest najprostszy do oceny.

Bank zwykle wymaga hipoteki na nieruchomości, którą firma kupuje lub już posiada – często na pierwszym miejscu. Finansowanie pomostowe także potrzebuje zabezpieczenia, a w wielu przypadkach jest to ta sama nieruchomość. Ten punkt trzeba zaplanować z góry, bo od niego zależy, czy obie umowy zadziałają razem.

Najczęściej spotyka się dwa rozwiązania. Pierwsze: pomost jest zabezpieczony na innym majątku firmy lub właściciela, a nieruchomość objęta kredytem pozostaje wolna dla banku. Drugie: pomost zabezpiecza ta sama nieruchomość, a spłata pomostu z wypłaty kredytu i wykreślenie jego hipoteki są wpisane w warunki uruchomienia kredytu. Drugi wariant wymaga zgody i koordynacji z bankiem – warto ją uzyskać, zanim pomost zostanie uruchomiony, a nie w ostatniej chwili.

Decyzja kredytowa jest tak dobra, jak warunki, od których bank uzależnia wypłatę. Przed zaciągnięciem pomostu dobrze jest przejść przez nie punkt po punkcie i ocenić, które zależą od firmy, a które od osób trzecich:

• wkład własny i jego udokumentowanie – czy pomost nie będzie przypadkiem traktowany przez bank jako dług zaciągnięty na wkład,
• wpisy w księdze wieczystej, ubezpieczenia, operat szacunkowy i inne dokumenty zabezpieczeń,
• okres ważności decyzji kredytowej i to, czy kończy się później niż planowany termin wypłaty,
• warunki finansowe, które bank może sprawdzić ponownie przed wypłatą, np. aktualne wyniki lub brak nowych zaległości.

Każdy warunek, którego spełnienie jest niepewne, powinien mieć swoje odbicie w zapasie czasowym pomostu i w planie spłaty alternatywnej. Więcej: warunki zawieszające w umowie finansowania.

Koszt pomostu łatwo policzyć, koszt czekania – trudniej, ale bywa wyższy. Sprzedający nieruchomość lub udziały może nie zgodzić się na przesunięcie aktu i wybrać kupującego, który zapłaci szybciej. Zadatek wpłacony przy umowie przedwstępnej może przepaść, jeśli kupujący nie przystąpi do umowy przyrzeczonej w terminie. Wykonawca zarezerwowany na konkretny okres przejdzie do innego zlecenia, a ceny materiałów czy usług mogą się w międzyczasie zmienić.

Pomost zmienia też pozycję negocjacyjną. Kupujący, który może zapłacić w uzgodnionym dniu niezależnie od tempa banku, jest dla sprzedającego pewniejszym partnerem niż ten, którego oferta zależy od terminu wypłaty kredytu. Czasem pozwala to wynegocjować lepszą cenę lub warunki, które pokrywają znaczną część kosztu finansowania pomostowego.