Jak zbudować budżet dokończenia budowy przed rozmową o finansowaniu?

Deweloper, któremu zabrakło pieniędzy, zwykle ma pod ręką kosztorys pozostałych robót od kierownika budowy lub generalnego wykonawcy. To dobry początek, ale tylko jedna z kilku warstw. Budowa, która zwolniła lub stanęła, generuje koszty poza samymi robotami: niezapłacone faktury blokują powrót podwykonawców, plac trzeba ochraniać, spółka ponosi koszty stałe, a każdy miesiąc zwłoki to odsetki od istniejącego długu.

Finansujący zna ten schemat, dlatego przelicza budżet samodzielnie, zwykle z udziałem niezależnego inspektora nadzoru. Lepiej, żeby jego wynik nie różnił się znacząco od liczb dewelopera – rozbieżność podważa zaufanie do całego projektu.

Dobry budżet dokończenia ma jeszcze jedną cechę: każda pozycja jest powiązana z dokumentem – umową, ofertą, fakturą, protokołem. Liczba bez źródła zostanie przez finansującego zastąpiona własnym, zwykle ostrożniejszym szacunkiem. Im więcej pozycji opartych na podpisanych umowach z ceną stałą, tym mniejsza rezerwa jest potrzebna i tym łatwiej obronić całą kwotę.

1. Inwentaryzacja stanu zaawansowania

Punktem wyjścia jest opis tego, co zostało wykonane i odebrane, a nie tego, co zafakturowano. Różnica między nimi bywa istotna: wykonawcy fakturują czasem z wyprzedzeniem, a część robót wymaga poprawek. Rzetelna inwentaryzacja to protokoły odbiorów częściowych, zdjęcia, wpisy w dzienniku budowy i opinia inspektora.

2. Roboty pozostałe

Kosztorys zakresu do wykonania, najlepiej oparty na aktualnych ofertach lub aneksach z wykonawcami, a nie na cenach sprzed roku. Osobno warto wypisać roboty zewnętrzne, przyłącza i zagospodarowanie terenu – często pomijane, a niezbędne do odbioru.

3. Zaległości

Lista niezapłaconych faktur wobec wykonawców, podwykonawców i dostawców z terminami wymagalności. Bez ich uregulowania prace zwykle nie ruszą, a niektórzy podwykonawcy mogą dochodzić zapłaty także od inwestora.

4. Koszty stałe i formalne

Nadzór, ochrona, media budowy, ubezpieczenie, obsługa spółki, opłaty i dokumentacja związana z odbiorami i uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie – liczone za realny, a nie optymistyczny czas do zakończenia.

Do tej warstwy należą też koszty przywrócenia budowy po przestoju: ponowna mobilizacja ekipy, naprawa elementów zniszczonych przez warunki atmosferyczne, ewentualna zmiana wykonawcy. Jeśli dotychczasowy generalny wykonawca zszedł z placu, nowy zwykle wyceni przejęcie cudzych robót ostrożnie, bo przejmuje odpowiedzialność za ich jakość. Warto też sprawdzić, czy zmiany wprowadzone w trakcie budowy nie wymagają zmiany pozwolenia – istotne odstąpienia od projektu mogą zablokować odbiór końcowy i przesunąć cały harmonogram spłaty.

5. Rezerwa i koszty finansowania

Wyodrębniona rezerwa na roboty nieprzewidziane oraz odsetki i prowizje – zarówno od istniejącego kredytu, jak i od nowego finansowania – do dnia przewidywanej spłaty.

Suma pięciu warstw to koszt dokończenia. Od niego odejmuje się źródła, które projekt jeszcze ma: niewykorzystaną część kredytu budowlanego (jeśli bank nie wstrzymał wypłat), środki nabywców, które zostaną uwolnione przed zakończeniem, a także wkład, który wspólnicy są w stanie jeszcze wnieść.

Rzetelnie policzony budżet od razu podpowiada, jak powinno wyglądać finansowanie dokończenia:

• Wypłata w transzach powiązanych z postępem robót, potwierdzanym przez inspektora – chroni obie strony przed sytuacją, w której pieniądze się kończą, a budynek nadal nie jest gotowy.
• Pierwsza transza na zaległości – bo bez nich wykonawcy nie wrócą; jej wypłata bezpośrednio do wierzycieli projektu bywa warunkiem finansującego.
• Termin spłaty liczony od realnej daty pozwolenia na użytkowanie i przeniesienia własności lokali, a nie od daty zakończenia robót.
• Uzgodnienie z bankiem kolejności zaspokojenia i zasad podziału wpływów ze sprzedaży – często w formie umowy międzywierzycielskiej.

Ostatni test to pytanie, czy po dokończeniu przychody pokryją cały dług projektu. Jeśli nie – dodatkowy kapitał tylko powiększy stratę i najpierw trzeba przebudować założenia projektu. Gdy rachunek się domyka, zakres finansowania można omówić na stronie finansowanie dokończenia budowy.