Refinansowanie przy istniejącej hipotece

Obie ścieżki wykorzystują tę samą nieruchomość, ale prowadzą do innej struktury długu. Refinansowanie jest zwykle lepszym wyborem, gdy:

• obecne zobowiązanie jest drogie, krótkie lub ma niewygodny harmonogram,
• dotychczasowy wierzyciel wypowiedział umowę lub nie przedłuży finansowania, które się kończy,
• na nieruchomości są już dwie hipoteki i firma chce je połączyć w jedną,
• do spłaty pozostała niewielka kwota, a utrzymywanie osobnego długu nie ma sensu.

Z kolei gdy pierwszy kredyt jest tani i długi, wymiana całości na droższe finansowanie zwykle się nie opłaca – wtedy rozsądniejsza bywa pożyczka pod drugą hipotekę na samą brakującą kwotę.

Najważniejsze jest to, żeby nowy finansujący nie wypłacił pieniędzy, nie mając pewności, że stara hipoteka zniknie, a dotychczasowy wierzyciel nie zwolnił zabezpieczenia przed otrzymaniem spłaty. Typowa sekwencja wygląda tak:

• Zaświadczenie o kwocie do spłaty – dotychczasowy wierzyciel podaje saldo na konkretny dzień wraz z rachunkiem do spłaty i informacją o kosztach przedterminowego zamknięcia.
• Umowa i ustanowienie nowej hipoteki – wniosek o wpis składa się tak, by nowy wierzyciel zajął właściwe miejsce po wykreśleniu starego wpisu (szerzej: pierwszeństwo hipotek i opróżnione miejsce hipoteczne).
• Wypłata bezpośrednio na spłatę – środki trafiają wprost do dotychczasowego wierzyciela, a ewentualna nadwyżka dopiero potem do firmy; bywa stosowany depozyt notarialny. Więcej: wypłata pożyczki wprost wierzycielom.
• Zgoda na wykreślenie – po otrzymaniu spłaty dotychczasowy wierzyciel wydaje dokument, na podstawie którego jego hipoteka jest usuwana z księgi wieczystej.

Przy refinansowaniu dwóch hipotek naraz ten sam schemat dotyczy obu wierzycieli, co wymaga zgrania terminów z każdym z nich.

Kiedy refinansowanie się nie domknie

Najczęstsza przeszkoda to wartość nieruchomości zbyt bliska kwocie do spłaty – zwłaszcza gdy dług urósł o zaległe odsetki i koszty, a ceny w okolicy spadły. Drugą jest brak przekonującego źródła spłaty nowego finansowania: wymiana wierzyciela nie rozwiązuje problemu, jeśli firma nadal nie generuje środków na obsługę długu. W takiej sytuacji lepiej rozważyć sprzedaż części majątku lub restrukturyzację niż przenoszenie tego samego ryzyka do nowej umowy.

Co przygotować na start

Numer księgi wieczystej, kopię obecnej umowy wraz z aneksami, harmonogram i historię spłat, informację o warunkach wcześniejszej spłaty oraz opis tego, co firma chce osiągnąć: niższą ratę, dłuższy okres, połączenie długów czy dodatkowe środki. Im jaśniej określony cel refinansowania, tym łatwiej dobrać strukturę nowego finansowania.

Porównując warunki, łatwo patrzeć tylko na oprocentowanie. Pełny rachunek powinien obejmować również koszty jednorazowe:

• opłatę za wcześniejszą spłatę, jeśli przewiduje ją dotychczasowa umowa,
• prowizję i koszty nowego finansowania, w tym wycenę nieruchomości,
• koszty notarialne i sądowe związane z wpisem nowej hipoteki i wykreśleniem starej.

Refinansowanie z dodatkowym kapitałem łączy dwa cele – zmianę warunków i pozyskanie środków – w jednej transakcji, z jednym zestawem kosztów. Nowa kwota musi się jednak zmieścić w akceptowalnym LTV dla całego długu, nie tylko dla jego nowej części. Jeśli problemem jest kilka rozproszonych zobowiązań, nie tylko hipotecznych, szerszą perspektywę daje refinansowanie zobowiązań.