Finansowanie projektu deweloperskiego

Każde źródło kapitału ma w projekcie swoje miejsce w czasie i swoją pozycję w kolejce do zaspokojenia:

• Wkład własny – kapitał dewelopera lub wspólników, często już zaangażowany w grunt i dokumentację; ponosi ryzyko jako pierwszy.
• Kredyt budowlany – główne i zwykle najtańsze źródło finansowania samej realizacji, z pierwszeństwem na zabezpieczeniu.
• Wpłaty nabywców – trafiają na rachunek powierniczy i są uwalniane według jego zasad, więc nie stanowią swobodnej gotówki.
• Finansowanie pozabankowe – uzupełnia strukturę tam, gdzie pozostałe źródła nie działają albo działają za późno.

Struktura jest dobra, gdy w każdym miesiącu harmonogramu wiadomo, które źródło pokrywa wydatki, a suma zobowiązań mieści się w tym, co projekt realnie wygeneruje ze sprzedaży. Więcej: jak ocenić, czy projekt deweloperski da się sfinansować.

Kredyt budowlany bank uruchamia zwykle dopiero po uzyskaniu pozwolenia na budowę i osiągnięciu wymaganego poziomu przedsprzedaży. Wszystko, co dzieje się wcześniej – zakup gruntu, projekt, uzgodnienia, warunki zabudowy – trzeba sfinansować inaczej. Druga typowa luka pojawia się w trakcie realizacji: wpłaty nabywców czekają na rachunku powierniczym, a wydatki budowy biegną własnym rytmem.

Private debt nie zastępuje w takim układzie banku. Wypełnia okresy i kwoty, których bank nie obejmuje, i z założenia jest spłacany wcześniej albo z innego źródła niż kredyt budowlany – np. refinansowany przez bank po spełnieniu jego warunków.

Warstwa finansowania podporządkowanego

W większych projektach między kapitałem dewelopera a kredytem bankowym pojawia się warstwa finansowania podporządkowanego (mezzanine). Jest droższa od kredytu, bo w kolejce do zaspokojenia stoi za bankiem, ale dla dewelopera bywa tańsza niż oddanie części zysku inwestorowi kapitałowemu. Pozwala ograniczyć zaangażowanie własnej gotówki i zachować ją na kolejne inwestycje – pod warunkiem, że marża projektu udźwignie dodatkowy koszt.

Najdroższe są decyzje finansowe podejmowane pod presją, gdy budowa już trwa. Planując przedsięwzięcie, warto z góry odpowiedzieć na pytania:

• Które etapy sfinansuje bank, a które muszą zostać pokryte przed nim lub obok niego?
• Jak finansowanie pozabankowe zostanie spłacone i czy jego termin nie koliduje z harmonogramem kredytu?
• Na czym zostaną ustanowione zabezpieczenia każdego finansującego i w jakiej kolejności?
• Jaki zapas budżetowy pozostaje na wzrost kosztów lub wolniejszą sprzedaż?

Uporządkowana struktura ułatwia też rozmowę z bankiem – kredytujący widzi, kto jeszcze finansuje projekt i na jakich zasadach. Te zasady spisuje się zwykle w umowie międzywierzycielskiej.

Struktura ustalona na starcie nie zawsze wytrzymuje zderzenie z rzeczywistością. Sygnałem ostrzegawczym jest budżet do zakończenia wyższy niż środki dostępne ze wszystkich źródeł, termin spłaty finansowania pozabankowego wypadający przed realnym zdarzeniem spłaty albo zmiana warunków uruchamiania transz przez bank. Zmiana harmonogramu sprzedaży, wyższe koszty albo wyjście jednego ze wspólników mogą wymagać jej przebudowy: refinansowania droższego długu, dołożenia transzy na kolejny etap lub zastąpienia kapitału, który miał wnieść partner. Ocena takiej sytuacji obejmuje cały projekt – budżet do zakończenia, stan sprzedaży i wszystkie istniejące zobowiązania – a nie tylko brakującą kwotę. Jeśli brakuje środków na konkretny krok, szybszą drogą bywa pożyczka dla dewelopera nakierowana na jedną lukę.