Pożyczka pod zastaw gruntu

Ważne rozróżnienie: tu działka jest już własnością firmy lub jej właściciela i służy wyłącznie jako zabezpieczenie. Pieniądze mogą trafić na cel niezwiązany z samym gruntem – zakup maszyn, finansowanie kontraktu, spłatę droższego długu, rozliczenie wspólnika. Jeśli potrzeba dotyczy dopiero kupna działki pod inwestycję, właściwą ścieżką jest finansowanie zakupu gruntu, gdzie analiza skupia się na samym projekcie.

Z pożyczki pod zastaw gruntu korzystają najczęściej:

• firmy, które mają w majątku rezerwę terenu pod przyszłą rozbudowę i nie chcą jej sprzedawać,
• deweloperzy z bankiem ziemi, potrzebujący płynności na trwające projekty,
• przedsiębiorcy, dla których działka jest jedynym wolnym od obciążeń składnikiem majątku,
• właściciele gruntów rolnych lub przemysłowych prowadzący działalność gospodarczą niezwiązaną z ziemią.

Niezabudowany grunt nie ma czynszu ani budynku, który można ocenić – jego wartość to w dużej mierze potencjał. Finansujący pyta więc, czy ten potencjał jest formalnie potwierdzony i czy dałoby się go sprzedać innemu inwestorowi. Więcej: grunt jako zabezpieczenie – jak finansujący ocenia działkę.

Czynniki działające na korzyść

• przeznaczenie w miejscowym planie lub wydana decyzja o warunkach zabudowy (o tym, jak przekłada się to na wycenę: MPZP i warunki zabudowy a wartość gruntu),
• dostęp do drogi publicznej i mediów albo realna możliwość ich doprowadzenia,
• regularny kształt i powierzchnia pozwalająca na typową inwestycję w danej okolicy,
• gotowa dokumentacja projektowa lub pozwolenie na budowę.

Czynniki obniżające wartość zabezpieczenia

• brak planu i niepewność co do możliwej zabudowy,
• służebności, linie energetyczne, tereny zalewowe lub ochronne,
• nieuregulowany dojazd albo udział we współwłasności zamiast odrębnej działki.

Jak przygotować działkę do oceny

Ocenę znacząco przyspiesza komplet podstawowych dokumentów: numer księgi wieczystej, wypis i wyrys z planu miejscowego albo decyzja o warunkach zabudowy, mapa z granicami działki oraz informacja o dostępnych mediach i warunkach przyłączenia. Jeśli grunt jest dzierżawiony – na przykład pod uprawy, parking czy reklamę – warto dołączyć umowę dzierżawy. Nawet niewielki, regularny przychód z działki pokazuje, że ma ona rynkowe zastosowanie już dziś, a nie tylko w przyszłości.

Przepisy dotyczące obrotu ziemią rolną znacząco zawężają krąg osób, które mogą taki grunt kupić, i przewidują dodatkowe uprawnienia państwa przy jego zbyciu. Dla finansującego oznacza to, że w razie konieczności sprzedaży zabezpieczenia znalezienie nabywcy może trwać dłużej i dać niższą cenę niż przy działce budowlanej. Grunt rolny nie jest przez to wykluczony, ale zwykle pozwala na niższą kwotę pożyczki względem wyceny.

Podobna ostrożność dotyczy działek o bardzo specyficznym przeznaczeniu – np. pod infrastrukturę czy eksploatację surowców – gdzie potencjalnych kupców jest niewielu.

Grunt jako zabezpieczenie uzupełniające

Jeżeli sama działka nie pokrywa oczekiwanej kwoty, można ją połączyć z innym zabezpieczeniem – lokalem, halą czy nieruchomością wspólnika. Hipoteka łączna obejmująca kilka nieruchomości często pozwala domknąć transakcję, której nie udźwignąłby pojedynczy grunt.

Warto też przemyśleć, co stanie się z działką w trakcie finansowania. Jeśli właściciel planuje jej podział, sprzedaż części albo rozpoczęcie budowy, umowa powinna to przewidywać – na przykład przez zasady zwalniania wydzielonych działek z hipoteki po częściowej spłacie.