Finansowanie zakupu gruntu

Kredyt na zakup gruntu wymaga zwykle analizy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy, oceny wykonalności projektu i konserwatywnego LTV – działkę bez uregulowanego stanu planistycznego wycenia się zwykle według obecnego sposobu użytkowania, a LTV bywa wtedy niższe niż 50%. Taka analiza trwa, a sprzedający działkę w dobrej lokalizacji oczekuje szybkiej decyzji. Deweloper, który podpisał umowę przedwstępną i wpłacił zadatek, ryzykuje jego utratę, jeśli nie zdąży z finansowaniem do terminu umowy przyrzeczonej.

Termin umowy przyrzeczonej warto negocjować z myślą o finansowaniu

Data zawarcia umowy przyrzeczonej to punkt, od którego liczy się cały harmonogram. Ustalając ją, warto uwzględnić czas potrzebny na wycenę, badanie stanu prawnego i decyzję finansującego, a w umowie przedwstępnej przewidzieć zapisy chroniące kupującego na wypadek ujawnienia wad prawnych działki – ich treść najlepiej uzgodnić z prawnikiem.

Ocena koncentruje się na samym gruncie i realnym scenariuszu jego wykorzystania:

• status planistyczny: obowiązujący plan miejscowy, wydana decyzja o warunkach zabudowy albo dopiero wniosek o nią,
• stan prawny: księga wieczysta, służebności, dostęp do drogi publicznej, ewentualne roszczenia osób trzecich,
• uzbrojenie terenu i warunki przyłączenia mediów,
• wycena działki w obecnym stanie, a nie po uzyskaniu pozwoleń,
• koncepcja inwestycji i chłonność działki – ile powierzchni da się na niej zbudować i sprzedać.

Im mniej niewiadomych, tym większą część ceny może pokryć finansowanie i tym niższy bywa jego koszt. Przy gruncie bez planu miejscowego niepewność co do skali przyszłej zabudowy przekłada się bezpośrednio na ostrożniejszą wycenę. Więcej: jak finansujący ocenia działkę jako zabezpieczenie.

Okazja czy ukryty problem

Niska cena działki bywa sygnałem okazji, ale też problemu, którego sprzedający nie eksponuje: nieuregulowanego dostępu do drogi, sporu o granice, ograniczeń konserwatorskich lub środowiskowych. Finansujący zwróci uwagę na te same kwestie, które powinien zbadać kupujący – dlatego rzetelne badanie gruntu przed zakupem przyspiesza także decyzję o finansowaniu.

Typowa ścieżka to refinansowanie: po uzyskaniu pozwolenia na budowę i spełnieniu warunków banku grunt staje się częścią projektu finansowanego kredytem budowlanym, a jego wartość – która z pozwoleniem może być wyższa niż w chwili zakupu – bywa rozliczana jako wkład własny dewelopera. Inne możliwe źródła spłaty to sprzedaż działki z pozwoleniami innemu inwestorowi albo wejście partnera kapitałowego do projektu. Plan spłaty przedstawia się od razu, razem z realistycznym harmonogramem procedur administracyjnych. Zbyt optymistyczne założenia co do terminu pozwoleń to typowe źródło kłopotów ze spłatą na tym etapie.

Finansowanie zakupu gruntu różni się od pożyczki pod zastaw gruntu, w której działka należąca już do firmy zabezpiecza kapitał na inny cel. Tu grunt dopiero jest kupowany, więc zabezpieczenie powstaje w chwili transakcji: hipoteka jest ustanawiana na nabywanej nieruchomości, a środki zwykle trafiają bezpośrednio do sprzedającego. Dzięki temu kupujący nie musi wcześniej dysponować całą ceną, a sprzedający ma pewność zapłaty w dniu podpisania aktu notarialnego. Gdy wartość samej działki nie wystarcza, finansowanie można uzupełnić zabezpieczeniem na innej nieruchomości dewelopera (hipoteka łączna), co może pozwolić sfinansować większą część ceny.