Pożyczka dla dewelopera – jak policzyć, ile kapitału i kiedy potrzebuje projekt?
Zanim deweloper zapyta o pożyczkę, powinien wiedzieć, ile pieniędzy brakuje, w którym miesiącu i z czego zostaną oddane. Poniżej – jak samodzielnie wyznaczyć lukę kapitałową na podstawie harmonogramu przepływów projektu.
Krótka odpowiedź
Zapotrzebowanie na pożyczkę dla dewelopera wyznacza się z narastającego salda przepływów projektu: najgłębszy punkt tego salda (szczyt zapotrzebowania) porównuje się ze wszystkimi źródłami dostępnymi w tym samym momencie. Różnica, powiększona o bufor i koszty samego finansowania, to kwota pożyczki – a moment, w którym saldo wraca powyżej zera, wskazuje realny termin spłaty.
Dwa rodzaje luki: kwotowa i czasowa
W projektach deweloperskich brak pieniędzy rzadko oznacza, że całość przedsięwzięcia jest niedofinansowana. Znacznie częściej źródła istnieją, tylko nie pasują do kalendarza wydatków. Dlatego warto rozróżnić dwa przypadki:
- Luka kwotowa – suma wkładu własnego, kredytu i dostępnych wpłat nabywców jest mniejsza niż najwyższe skumulowane zapotrzebowanie na gotówkę. Brakuje pieniędzy niezależnie od tego, jak przesuniemy terminy.
- Luka czasowa – pieniądze docelowo są, ale pojawiają się za późno: kredyt budowlany ruszy dopiero po pozwoleniu na budowę i spełnieniu warunków banku, a środki nabywców są uwalniane etapami.
Rozróżnienie ma praktyczne znaczenie. Luka czasowa ma naturalne zdarzenie spłaty (uruchomienie kredytu, wypłata z rachunku nabywców), więc pożyczka może być krótka. Luka kwotowa wymaga odpowiedzi, skąd projekt weźmie pieniądze na spłatę – zwykle ze sprzedaży lokali na końcu inwestycji – i oznacza dłuższe zaangażowanie finansującego.
Krok po kroku: narastające saldo przepływów
Podstawowym narzędziem jest arkusz z przepływami w podziale na miesiące lub kwartały. Nie musi być skomplikowany, ale musi być kompletny:
- po stronie wydatków – cena gruntu z kosztami transakcji, dokumentacja projektowa, opłaty i przyłącza, roboty budowlane według harmonogramu rzeczowo-finansowego, sprzedaż i marketing, koszty spółki oraz odsetki i prowizje od każdego finansowania;
- po stronie wpływów – wpłaty nabywców w momencie, w którym realnie stają się dostępne dla dewelopera (a nie w dniu wpłaty na rachunek), a także końcowe płatności przy odbiorach;
- dla każdego okresu – saldo narastająco, czyli suma wszystkich wpływów minus suma wszystkich wydatków od początku projektu.
Najczęstsze błędy w takim arkuszu to pominięcie podatku VAT od zakupów (który wraca dopiero po rozliczeniu), zbyt optymistyczne terminy pozwoleń i założenie, że nabywcy płacą zgodnie z cennikiem bez rabatów.
Najniższa wartość salda to szczyt zapotrzebowania na kapitał (w żargonie: peak funding). To ta liczba – a nie budżet całkowity – mówi, ile pieniędzy projekt musi mieć jednocześnie zaangażowane.
Przykład ilustracyjny
Projekt 40 lokali, budżet kosztów 25 mln zł. Wkład własny dewelopera 5 mln zł, limit kredytu budowlanego 12 mln zł dostępny od trzeciego kwartału. Saldo narastająco (wpływy minus wydatki):
| Okres | Saldo narastająco |
|---|---|
| Kwartał 1 – zakup gruntu | −6 000 000 zł |
| Kwartał 2 – projekt i pozwolenia | −6 800 000 zł |
| Kwartał 3 – start budowy | −9 800 000 zł |
| Kwartał 4 | −13 300 000 zł |
| Kwartał 5 – pierwsze środki nabywców | −16 500 000 zł |
| Kwartał 6 | −18 200 000 zł |
| Kwartał 7 | −15 000 000 zł |
| Szczyt zapotrzebowania | 18 200 000 zł |
W kwartale 2 potrzeba 6,8 mln zł, a dostępne jest tylko 5 mln zł wkładu – luka czasowa 1,8 mln zł do czasu kredytu. W kwartale 6 szczyt wynosi 18,2 mln zł przy źródłach 17 mln zł – luka kwotowa 1,2 mln zł, którą trzeba jeszcze powiększyć o bufor i koszt samej pożyczki.
Liczby przyjęte wyłącznie do obliczeń – to nie jest oferta ani typowe warunki.
Bufor i koszt finansowania – dwa składniki, o których się zapomina
Kwota wyliczona z arkusza to minimum, a nie wniosek do finansującego. Należy ją skorygować o dwie pozycje.
Bufor na odchylenia
Warto przeliczyć arkusz w wariancie ostrożnym: koszty budowy wyższe od kosztorysu, sprzedaż wolniejsza o kilka miesięcy, pozwolenie wydane później. Różnica między szczytem w wariancie bazowym i ostrożnym pokazuje, ile bufora projekt naprawdę potrzebuje. Pożyczka liczona "na styk" bywa droższa niż nieco większa – bo jej niedoszacowanie kończy się szukaniem kolejnego finansowania pod presją.
Odsetki i prowizje jako wydatek projektu
Koszt pożyczki sam w sobie pogłębia saldo. Jeśli odsetki są doliczane do kapitału i płatne na końcu, nie obciążają bieżącej gotówki, ale zwiększają kwotę do spłaty. Jeśli są płatne co miesiąc – trzeba je ująć w przepływach każdego okresu. W obu przypadkach arkusz należy przeliczyć ponownie po dodaniu kosztów finansowania.
Termin spłaty wynika z arkusza, a nie z życzeń
Ten sam arkusz pokazuje, kiedy pożyczka może zostać oddana. Przy luce czasowej to okres, w którym bank uruchamia kredyt i zgadza się na spłatę wcześniejszego finansowania z jego środków lub z wkładu rozliczonego gruntem – co trzeba potwierdzić z bankiem, a nie zakładać. Przy luce kwotowej to moment, w którym saldo projektu po spłacie kredytu bankowego wraca powyżej zera, czyli zwykle sprzedaż i przeniesienie własności kolejnych lokali.
Uwaga
Kredyt budowlany ma zwykle pierwszeństwo w spłacie z wpływów ze sprzedaży. Jeżeli pożyczka ma być spłacana z tych samych wpływów, jej termin musi uwzględniać, że najpierw zostanie oddany bank. Kolejność i zasady podziału wpływów ustala się w umowach – patrz umowa międzywierzycielska.
Przed rozmową z finansującym dobrze jest mieć w ręku: arkusz przepływów w dwóch wariantach, kosztorys z umowami lub ofertami wykonawców, stan przedsprzedaży i warunki banku. Z takim kompletem rozmowa dotyczy struktury, a nie zbierania danych. Szerzej o tym, jak zestawić źródła w całym cyklu inwestycji, piszemy w artykule jak ocenić finansowalność projektu deweloperskiego, a parametry samej oferty opisuje strona pożyczka dla dewelopera.
Pytania i odpowiedzi
-
Dlaczego nie wystarczy porównać budżetu projektu z sumą źródeł?
Bo budżet nie mówi, kiedy pieniądze są potrzebne. Projekt może być w całości pokryty źródłami, a mimo to w jednym kwartale zabraknie gotówki, bo kredyt lub wpłaty nabywców pojawią się później niż wydatki.
-
Czy wpłaty nabywców można od razu wliczać do źródeł?
Tylko w momencie i kwocie, w jakich deweloper faktycznie może z nich korzystać. Środki na rachunku powierniczym są uwalniane według jego zasad, więc w arkuszu ujmuje się datę wypłaty z rachunku, a nie datę wpłaty nabywcy.
-
Czy luka czasowa jest dla finansującego mniej ryzykowna niż kwotowa?
Zwykle tak, bo ma konkretne zdarzenie spłaty i krótszy okres. Ryzyko polega na tym, że zdarzenie może się przesunąć – dlatego finansujący pyta o warunki banku i ich realny termin spełnienia.
-
Jak dokładny musi być arkusz przepływów?
Wystarczy podział na miesiące lub kwartały, ale musi obejmować wszystkie koszty, w tym finansowe i podatkowe, oraz wariant ostrożny. Brak kosztów finansowania to najczęstsza przyczyna zaniżenia potrzebnej kwoty.
Sprawdź, czy private debt pasuje do Twojej firmy
Wstępna kwalifikacja jest bezpłatna i niezobowiązująca. Odpowiadamy następnego dnia roboczego.