Pożyczka pod drugą hipotekę

Druga hipoteka ma sens wtedy, gdy pierwszy kredyt jest wart zachowania, a nowa potrzeba ma inny horyzont lub charakter. Najczęstsze sytuacje w firmach:

• Tani kredyt bankowy, którego nie opłaca się ruszać – refinansowanie całości oznaczałoby zamianę korzystnych warunków na droższe dla całej kwoty, a nie tylko dla nowej części.
• Krótkoterminowa potrzeba przy długim kredycie – np. kapitał na kilka miesięcy realizacji kontraktu, gdy pierwszy kredyt ma przed sobą jeszcze wiele lat.
• Bank nie chce zwiększyć zaangażowania – z powodu limitów, wyników firmy lub branży, mimo że nieruchomość ma wolną wartość.
• Kara za wcześniejszą spłatę – gdy umowa z bankiem przewiduje wysokie koszty przedterminowego zamknięcia kredytu.

Jeżeli jednak pierwszy kredyt jest drogi albo zbliża się do końca, rozsądniej bywa zastąpić go jednym nowym finansowaniem – porównanie obu dróg opisuje refinansowanie przy istniejącej hipotece.

Rachunek opiera się na trzech wielkościach: aktualnej wycenie nieruchomości, maksymalnym łącznym LTV, jakie finansujący akceptuje dla danego typu obiektu, oraz bieżącym saldzie pierwszego kredytu. Najpierw wylicza się łączną kwotę, którą nieruchomość może bezpiecznie zabezpieczyć, potem odejmuje to, co już jest winne pierwszemu wierzycielowi. Różnica wyznacza górną granicę nowej pożyczki. Więcej: druga hipoteka – jak działa, CLTV i zgoda banku.

Na co firmy najczęściej przeznaczają pożyczkę pod drugą hipotekę? Na sfinansowanie kontraktu przed wpływem płatności od odbiorcy, zakup maszyn lub zapasów, spłatę droższego krótkoterminowego długu albo wkład własny do nowej inwestycji, której bank nie chce sfinansować w całości.

Co, jeśli wartość nieruchomości spadnie

Spadek cen uderza w zabezpieczenie na drugim miejscu jako pierwszy, bo bufor bankowy pozostaje nietknięty, a kurczy się nadwyżka ponad pierwszy kredyt. Dlatego finansujący przyjmuje ostrożniejszą wycenę, a umowa może przewidywać obowiązek uzupełnienia zabezpieczenia, gdyby jego wartość istotnie spadła.

Dwie praktyczne uwagi. Po pierwsze, liczy się saldo z dnia analizy, a nie kwota kredytu sprzed lat – regularna spłata stopniowo poszerza dostępny margines. Po drugie, bufor przy drugiej hipotece jest większy niż przy pierwszej, bo nowy finansujący stoi w kolejce zaspokojenia za bankiem. Wstępne parametry można sprawdzić w kalkulatorze LTV poniżej.

• Aktualne zaświadczenie o saldzie pierwszego kredytu i informację o terminowości spłat.
• Umowę z pierwszym wierzycielem – trzeba sprawdzić, czy nie wymaga ona zgody lub zawiadomienia banku przed kolejnym obciążeniem nieruchomości, i nie naruszyć jej postanowień.
• Numer księgi wieczystej oraz, jeśli istnieje, ostatnią wycenę nieruchomości.
• Cel i plan spłaty – skąd pochodzić będą środki na obsługę dwóch zobowiązań jednocześnie.

Plan wyjścia z drugiej hipoteki

Pożyczka na drugim miejscu jest zwykle droższa i krótsza niż kredyt bankowy, dlatego warto od początku wiedzieć, jak się zakończy: spłatą z konkretnego wpływu, sprzedażą aktywa albo połączeniem obu długów w jeden, gdy firma odzyska zdolność kredytową w banku. Przejrzysty plan wyjścia poprawia też ocenę wniosku. Więcej: plan spłaty i strategia wyjścia z finansowania oraz kolejność hipotek w księdze wieczystej i jej skutki dla właściciela.

Trzeba też uczciwie policzyć obciążenie: przez cały okres pożyczki firma płaci raty dwóm wierzycielom jednocześnie, a opóźnienie u któregokolwiek z nich może uruchomić problemy u drugiego.