Deweloper – jak przygotować projekt do finansowania

• Grunt trzeba kupić teraz, a pozwolenie na budowę i kredyt deweloperski będą dostępne dopiero później.
• Bank jest gotów sfinansować budowę, ale oczekuje wkładu własnego, którego spółka nie ma w gotówce.
• Sprzedaż lokali idzie wolniej, niż zakładał harmonogram, a bank uruchamia środki dopiero po określonej przedsprzedaży.
• Koszty budowy wzrosły i do zamknięcia etapu brakuje kapitału, którego nie obejmuje istniejące finansowanie.

Każda z tych sytuacji to luka o określonym początku i końcu. Finansowanie pozabankowe ma ją zamknąć, a nie zastąpić cały montaż finansowy projektu – im precyzyjniej deweloper wskaże, który etap finansuje i co nastąpi po nim, tym łatwiej ocenić ryzyko.

Finansujący ocenia projekt przez pryzmat nieruchomości, na której powstaje, i realności planu. Podstawowy komplet zwykle obejmuje:

• księgę wieczystą gruntu i dokument nabycia albo umowę przedwstępną, jeśli grunt jest dopiero kupowany,
• podstawę planistyczną – miejscowy plan lub decyzję o warunkach zabudowy – oraz pozwolenie na budowę, jeśli zostało wydane,
• budżet projektu z podziałem na grunt, budowę, koszty miękkie i rezerwę,
• harmonogram realizacji i sprzedaży, z informacją o dotychczasowej przedsprzedaży,
• opis doświadczenia dewelopera: zrealizowane projekty, generalny wykonawca, zespół.

Budżet i harmonogram pod lupą finansującego

Finansujący porównuje budżet z rynkowymi kosztami budowy i sprawdza, czy rezerwa jest realna. W harmonogramie liczą się kamienie milowe: pozwolenie na budowę, rozpoczęcie robót, poziom przedsprzedaży wymagany przez bank, odbiory. Każdy z nich może stać się punktem kontrolnym w umowie finansowania.

Projekty deweloperskie często realizuje spółka celowa utworzona dla jednej inwestycji. Brak historii takiej spółki nie przesądza o ocenie, ale przenosi ciężar na doświadczenie podmiotu, który za nią stoi, oraz na zabezpieczenia udzielone przez spółkę dominującą lub wspólników.

Po uruchomieniu środków deweloper odpowiada za realizację projektu zgodnie z budżetem i harmonogramem, na których oparto decyzję. Przekroczenie kosztów lub opóźnienie sprzedaży bezpośrednio uderza w źródło spłaty, dlatego już przy podpisaniu umowy warto ustalić, jak i kiedy informować finansującego o odchyleniach.

Warto też przygotować się na monitoring projektu: raporty z postępu prac, zestawienia sprzedaży, informacje o zmianach w umowie z generalnym wykonawcą. Regularna sprawozdawczość buduje zaufanie i ułatwia rozmowę, gdy potrzebna jest zmiana warunków.

W wielu projektach finansowanie pozabankowe nie zastępuje banku, tylko domyka lukę przed jego wejściem albo obok niego. Wymaga to wcześniejszego uzgodnienia kilku kwestii:

• kolejności zabezpieczeń na nieruchomości, jeśli bank ma wejść z hipoteką na pierwszym miejscu,
• momentu spłaty – np. ze środków kredytu albo z wpływów ze sprzedaży lokali,
• tego, czy bank akceptuje inne finansowanie w projekcie i na jakich zasadach,
• wpływu nowego zobowiązania na wkład własny wymagany przez bank.

W praktyce oznacza to rozmowę z bankiem przed podpisaniem umowy z finansującym pozabankowym, a nie po niej. Bank, który dowiaduje się o dodatkowym długu po fakcie, może zakwestionować strukturę projektu.

Szczegóły dwóch typowych luk: finansowanie zakupu gruntu oraz finansowanie wkładu własnego.