Pożyczka dla dewelopera

Pożyczka deweloperska działa najlepiej wtedy, gdy da się ją opisać w trzech zdaniach: na co idą pieniądze, czym są zabezpieczone i co je spłaci. Finansujący nie wchodzi w ryzyko całego przedsięwzięcia – ocenia określony odcinek harmonogramu i to, czy po jego przejściu projekt będzie w stanie oddać kapitał.

Najczęstsze luki, w których deweloper sięga po taką pożyczkę:

• okazja zakupu działki pojawia się wcześniej niż decyzja banku (zob. finansowanie zakupu gruntu),
• bank jest gotów kredytować budowę, ale brakuje części wymaganego wkładu dewelopera,
• kosztorys przestał się bilansować na ostatniej prostej przed odbiorami,
• sprzedaż lokali rusza wolniej, niż zakładał budżet startu inwestycji.

Każda z tych sytuacji ma własną logikę oceny i własne źródło spłaty, dlatego pożyczkę planuje się pod konkretny etap, a nie ogólnie "na projekt". Jak wyznaczyć wielkość i czas trwania takiej luki, pokazuje artykuł jak policzyć potrzebny kapitał dewelopera.

Ocena koncentruje się na tym, czy pożyczka rzeczywiście domknie lukę, czy tylko odsunie problem w czasie. W praktyce sprowadza się to do kilku pytań:

• Czy kwota pokrywa całą brakującą część, czy po jej wydaniu w budżecie pojawi się kolejna dziura?
• Jaka jest wartość zabezpieczenia dziś i jaka będzie po zakończeniu finansowanego etapu?
• Czy zdarzenie spłaty jest realne i udokumentowane – np. warunki banku, umowy z nabywcami, harmonogram odbiorów?
• Jakie doświadczenie ma zespół w podobnych realizacjach i jak zakończyły się jego wcześniejsze projekty?

Nowa spółka celowa bez historii finansowej nie jest przeszkodą sama w sobie. Ocenie podlega projekt, zabezpieczenie i ludzie, którzy za nim stoją.

Jak przygotować zapytanie o pożyczkę deweloperską

Najszybciej da się ocenić zapytanie, które od razu zawiera: opis projektu i etapu, na którym się znajduje, kwotę wraz z wyliczeniem, z czego wynika, proponowane zabezpieczenie z dokumentami nieruchomości oraz zdarzenie spłaty z przewidywaną datą. Brak któregoś z tych elementów nie wyklucza rozmowy, ale wydłuża ją o kolejne pytania i wymianę dokumentów.

Projekty deweloperskie zwykle prowadzi spółka celowa (SPV), a bank finansujący budowę ma pierwszeństwo zaspokojenia z głównego zabezpieczenia. Pożyczka pozabankowa wchodzi wtedy obok kredytu, a nie zamiast niego – np. jako finansowanie typu mezzanine zabezpieczone zastawem na udziałach spółki celowej, hipoteką na dalszym miejscu albo hipoteką na innej nieruchomości dewelopera. Przed wyborem wariantu warto sprawdzić, czy umowa kredytowa nie ogranicza dodatkowego zadłużania SPV lub obciążania jej majątku – od tego zależy, czy bank musi wyrazić zgodę.

Pożyczka pozabankowa kosztuje więcej niż kredyt budowlany. Ma sens wtedy, gdy koszt jej braku jest wyższy: przestój ekipy wykonawczej, kary umowne wobec generalnego wykonawcy, start sprzedaży przesunięty poza dobry sezon albo utrata działki na rzecz konkurenta. Jeśli takiego kosztu nie da się wskazać, a bank jest w stanie zareagować na czas, tańsza ścieżka bankowa jest zwykle lepszym wyborem – i uczciwie warto to powiedzieć na starcie rozmowy.

Porównując propozycje, warto patrzeć na całkowity koszt w zakładanym okresie – odsetki, prowizje, koszty wyceny i ustanowienia zabezpieczeń – a nie tylko na nominalne oprocentowanie. Krótszy, dobrze dopasowany do harmonogramu okres finansowania obniża ten koszt bardziej niż negocjowanie samej stawki. Więcej: jak policzyć całkowity koszt finansowania.