Słownik pojęć private debt - LTV, hipoteka, kowenanty

Pojęcia finansowania firm poza bankiem odpowiadają na trzy pytania. Ile można pożyczyć – mówią o tym LTV, LTV łączne (CLTV), LTC i DSCR. Czym dług jest zabezpieczony – hipoteka, weksel in blanco, poręczenie, zastaw rejestrowy i oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Z czego nastąpi spłata – źródło spłaty, strategia wyjścia i harmonogram, np. raty albo spłata balonowa.

A

Amortyzacja kapitału: Stopniowa spłata kapitału w ratach rozłożonych na okres finansowania, dzięki której saldo długu maleje z każdą płatnością. Raty mogą być równe (stała suma kapitału i odsetek) albo malejące (stała część kapitałowa). Przeciwieństwem jest spłata całego kapitału jednorazowo na końcu okresu. Więcej: Spłata balonowa czy raty?
Awal (poręczenie wekslowe): Podpis osoby trzeciej na wekslu, najczęściej wspólnika lub członka zarządu, który od tej chwili odpowiada tak samo jak ten, za kogo poręczył: całym majątkiem i do pełnej sumy wekslowej. W odróżnieniu od poręczenia cywilnego wynika z samego dokumentu weksla i podlega prawu wekslowemu (art. 30–32 Prawa wekslowego). Więcej: Weksel in blanco jako zabezpieczenie pożyczki.

B

Beneficjent rzeczywisty: Osoba fizyczna, która faktycznie kontroluje firmę – w spółce przede wszystkim ta, która bezpośrednio lub pośrednio ma ponad 25% udziałów albo głosów. Definicję zawiera ustawa o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu, a finansujący porównuje dokumenty spółki z wpisem w Centralnym Rejestrze Beneficjentów Rzeczywistych (CRBR). Więcej: Beneficjent rzeczywisty i AML przy pożyczce dla firmy.
BIG / KRD: Biura informacji gospodarczej – rejestry, do których wierzyciele, także kontrahenci handlowi, wpisują przeterminowane zaległości po spełnieniu ustawowych warunków, m.in. wysłaniu dłużnikowi wezwania z ostrzeżeniem o zamiarze wpisu. Najbardziej znane to KRD, BIG InfoMonitor i ERIF. Wpis w BIG mówi najczęściej o sporze lub zaległości wobec kontrahenta, a nie o historii spłaty kredytu. Więcej: Finansowanie firmy mimo wpisów w BIK i KRD.
BIK: Biuro Informacji Kredytowej – baza, do której banki, SKOK-i i część innych instytucji finansowych przekazują informacje o kredytach i przebiegu ich spłaty. Negatywna historia w BIK zwykle zamyka drogę do kredytu bankowego, ale nie przekreśla finansowania zabezpieczonego majątkiem, w którym liczą się wartość zabezpieczenia i realne źródło spłaty. Więcej: Finansowanie firmy mimo wpisów w BIK i KRD.
Bridge: Angielska nazwa finansowania pomostowego: krótkoterminowego długu zabezpieczonego zwykle nieruchomością i spłacanego jednorazowo z góry określonego zdarzenia, np. sprzedaży nieruchomości, kredytu docelowego lub uwolnienia środków. Więcej: Finansowanie pomostowe w nieruchomościach.
Bullet: Spłata całego kapitału jednorazowo w ostatnim dniu finansowania, przy odsetkach płaconych okresowo w trakcie umowy. To skrajna postać spłaty balonowej, stosowana zwłaszcza w finansowaniu pomostowym, w którym spłata pochodzi z jednego zdarzenia, np. sprzedaży nieruchomości lub refinansowania. Więcej: Spłata balonowa czy raty?

C

Cesja wierzytelności: Umowa, na podstawie której wierzyciel przenosi swoją wierzytelność na inną osobę; co do zasady nie wymaga zgody dłużnika, chyba że sprzeciwia się temu ustawa, umowa lub właściwość zobowiązania (art. 509 Kodeksu cywilnego). W finansowaniu firm występuje jako zabezpieczenie – firma przenosi na finansującego należności od kontrahentów do czasu spłaty – oraz jako sposób sprzedaży pożyczki przez finansującego. Jeśli sprzedawana wierzytelność jest zabezpieczona hipoteką, do przeniesienia hipoteki na nabywcę potrzebny jest dodatkowo wpis w księdze wieczystej. Więcej: Cesja wierzytelności jako zabezpieczenie pożyczki.
CFADS: Cash flow available for debt service – gotówka, którą firma wygenerowała z działalności po zapłaceniu podatków i niezbędnych wydatków, a przed spłatą długu. Jest licznikiem wskaźnika DSCR i lepiej niż zysk księgowy pokazuje, z czego firma faktycznie zapłaci raty i odsetki. Więcej: Wskaźnik DSCR – co to jest i jak go policzyć?
CLTV (LTV łączne): Wskaźnik, który do nowej kwoty finansowania dodaje saldo wszystkich zobowiązań zabezpieczonych na nieruchomości z wcześniejszym pierwszeństwem, także hipotek przymusowych: CLTV = (zobowiązania z wcześniejszym pierwszeństwem + nowa kwota) / wartość nieruchomości. Przy drugiej hipotece to CLTV, a nie LTV samej nowej pożyczki, pokazuje, ile zostanie dla nowego wierzyciela w razie egzekucji. Więcej: Jak działa LTV? Wzór, LTV łączne (CLTV) i przykłady.
Cross-default: Postanowienie umowy finansowania, zgodnie z którym niewywiązanie się firmy z innej umowy finansowej jest jednocześnie naruszeniem tej umowy. Bez progu kwotowego i okresu na naprawę nawet drobna zaległość wobec innego wierzyciela może dać podstawę do wypowiedzenia. Więcej: Klauzule umowy pożyczki dla firmy – na co uważać.

D

Deklaracja wekslowa: Odrębny dokument podpisywany razem z wekslem in blanco, który określa, kiedy i jak finansujący może weksel uzupełnić: do jakiej kwoty, po jakim zdarzeniu i z jakim terminem płatności. Wyznacza granice prawa do wypełnienia weksla, dlatego jej kopię dłużnik i poręczyciele wekslowi powinni zachować. Więcej: Weksel in blanco jako zabezpieczenie pożyczki.
Direct lending: Udzielanie przedsiębiorstwom długu bezpośrednio przez finansującego niebankowego, najczęściej fundusz, bez pośrednictwa banku i bez rozprowadzania długu wśród wielu inwestorów. Finansujący sam negocjuje umowę, zwykle trzyma pożyczkę do spłaty i monitoruje firmę przez cały okres finansowania. Więcej: Direct lending – co to jest i jak działa?
Dłużnik rzeczowy: Właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką, który nie jest dłużnikiem osobistym – odpowiada za cudzy dług wyłącznie tą nieruchomością, a nie całym majątkiem. Tak jest np. przy hipotece ustanowionej przez wspólnika lub członka rodziny na dług spółki; odpowiedzialność całym majątkiem pojawia się dopiero, gdy podpisze on dodatkowo poręczenie, weksel lub przystąpi do długu. Więcej: Nieruchomość osoby trzeciej jako zabezpieczenie.
Druga hipoteka: Hipoteka wpisana w dziale IV księgi wieczystej z niższym pierwszeństwem niż hipoteka już istniejąca – jej wierzyciel zaspokaja się z nieruchomości dopiero po wierzycielu z wcześniejszym pierwszeństwem. Jej wpis co do zasady nie wymaga zgody pierwszego wierzyciela, choć umowa pierwszego kredytu może zobowiązywać kredytobiorcę do uzyskania takiej zgody, a o sensie transakcji decyduje LTV łączne (CLTV). Więcej: Druga hipoteka – jak działa, CLTV i zgoda banku.
DSCR (wskaźnik pokrycia obsługi długu): Iloraz gotówki dostępnej na obsługę długu (CFADS) i sumy rat kapitałowych oraz odsetek przypadających w tym samym okresie. Wynik powyżej 1 oznacza, że firma generuje więcej gotówki, niż wymaga obsługa zadłużenia, a poniżej 1 – że musi dopłacać z innych źródeł. Wymagany poziom ustala się dla konkretnej transakcji i często wpisuje do umowy jako kowenant. Więcej: Wskaźnik DSCR – co to jest i jak go policzyć?
Due diligence: Badanie, w którym finansujący potwierdza informacje przekazane przez firmę: stan prawny i wartość zabezpieczenia, sytuację finansową, zobowiązania publicznoprawne, umocowanie osób podpisujących umowę i realność źródła spłaty. Jego wynik może potwierdzić warunki z term sheetu, zmienić je albo zakończyć rozmowy. Więcej: Due diligence finansującego – co jest sprawdzane?
Dźwignia finansowa: Wykorzystanie długu do sfinansowania części działalności lub inwestycji, dzięki któremu zysk przypadający na kapitał właścicieli rośnie szybciej niż zysk całej firmy. Działa na korzyść tylko wtedy, gdy inwestycja zarabia więcej, niż kosztuje dług – w przeciwnym razie ten sam mechanizm powiększa stratę. Więcej: Dźwignia finansowa w firmie – kiedy się opłaca?

E

EBITDA: Zysk przed odsetkami, podatkami i amortyzacją – przybliżona miara wyniku z podstawowej działalności, często punkt wyjścia do liczenia gotówki dostępnej na obsługę długu. Nie uwzględnia jednak podatków, wydatków inwestycyjnych ani pieniędzy zamrożonych w należnościach i zapasach, dlatego finansujący koryguje ją, zanim oceni zdolność spłaty. Więcej: Przepływy pieniężne a zdolność spłaty.
Egzekucja z nieruchomości: Sądowo-komornicza sprzedaż nieruchomości dłużnika w celu spłaty wierzycieli, przebiegająca w stałej kolejności: tytuł wykonawczy, wniosek do komornika i zajęcie, opis i oszacowanie, licytacje, przysądzenie własności i podział uzyskanej kwoty. Hipoteka nie przenosi własności na wierzyciela – daje mu prawo do zaspokojenia się z ceny z pierwszeństwem wynikającym z księgi wieczystej. Więcej: Egzekucja z nieruchomości krok po kroku.
Event of default (przypadek naruszenia): Zdarzenie wymienione w umowie finansowania, które daje finansującemu prawo do wypowiedzenia umowy i żądania natychmiastowej spłaty całego długu. Poza brakiem płatności są to zwykle m.in. naruszenie kowenantu, cross-default, nieprawdziwe oświadczenia i zagrożenie dla zabezpieczenia – dlatego liczą się ich definicje, progi i okresy na naprawę. Więcej: Klauzule umowy pożyczki dla firmy – na co uważać.
Exit fee (opłata wyjścia): Opłata pobierana przy spłacie finansowania, określona w umowie zwykle jako procent spłacanej kwoty. Podnosi całkowity koszt tak samo jak prowizja przygotowawcza, tylko płaci się ją na końcu, dlatego przy porównaniu ofert trzeba ją doliczyć do kosztu. Różni się od opłaty za wcześniejszą spłatę, która dotyczy tylko spłaty przed terminem. Więcej: Jak policzyć całkowity koszt finansowania.

F

Finansowanie pomostowe (bridge): Krótkoterminowy dług zabezpieczony zwykle nieruchomością i spłacany jednorazowo z góry określonego wyjścia – sprzedaży obiektu lub lokali, kredytu docelowego po zakończeniu lub komercjalizacji inwestycji albo uwolnienia środków. Ma sens tylko wtedy, gdy kwota wyjścia pokrywa kapitał z narosłymi odsetkami z zapasem na realistyczne opóźnienie. Więcej: Finansowanie pomostowe w nieruchomościach.

H

Hipoteka: Ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, które pozwala wierzycielowi zaspokoić się z jej wartości z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela, niezależnie od tego, kto jest właścicielem w chwili egzekucji. Powstaje z chwilą wpisu do działu IV księgi wieczystej, ze skutkiem od dnia złożenia wniosku. Brak spłaty prowadzi do egzekucji komorniczej i licytacji, a nie do przejścia własności nieruchomości na wierzyciela. Więcej: Hipoteka jako zabezpieczenie – jak działa i kiedy powstaje.
Hipoteka łączna: Hipoteka zabezpieczająca jedną wierzytelność na kilku nieruchomościach jednocześnie; wierzyciel może według własnego wyboru zaspokoić się z każdej z nich, z kilku albo ze wszystkich (art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Każda nieruchomość odpowiada więc za cały dług do wysokości sumy hipoteki, a sprzedaż jednej z nich wymaga zwykle zgody wierzyciela na jej zwolnienie. Więcej: Hipoteka łączna – zabezpieczenie na kilku nieruchomościach.
Hipoteka przymusowa: Hipoteka wpisywana na wniosek wierzyciela, np. ZUS lub urzędu skarbowego, bez zgody właściciela, na podstawie decyzji lub tytułu wykonawczego. Nie jest jeszcze egzekucją, ale zajmuje miejsce w księdze wieczystej i zmniejsza wartość dostępną dla kolejnego wierzyciela; najczęściej usuwa się ją, spłacając zaległość z nowego finansowania bezpośrednio do organu. Więcej: Hipoteka przymusowa ZUS lub US a finansowanie firmy.

K

Kapitalizacja odsetek: Doliczanie niezapłaconych odsetek do salda długu, od którego naliczane są kolejne odsetki – dług rośnie, choć firma nie otrzymuje nowych pieniędzy. Kodeks cywilny ogranicza odsetki od zaległych odsetek: co do zasady są dopuszczalne dopiero od wytoczenia powództwa albo na podstawie umowy zawartej po ich powstaniu (art. 482), dlatego zapis przewidujący kapitalizację z góry wymaga oceny prawnika. Więcej: Odsetki maksymalne a pożyczki dla firm.
Kara umowna: Zastrzeżona w umowie kwota, którą strona zapłaci za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania niepieniężnego (art. 483 § 1 KC). Za opóźnienie w spłacie pieniędzy kary umownej skutecznie zastrzec nie można – wtedy należą się odsetki za opóźnienie. W umowach finansowania kary dotyczą więc np. niedostarczenia dokumentów, polisy czy zgody potrzebnej do wpisu hipoteki. Więcej: Na które klauzule umowy pożyczki zwrócić uwagę?
Karencja: Okres na początku finansowania, w którym firma nie spłaca kapitału i płaci tylko odsetki – albo nie płaci nawet ich, gdy są doliczane do salda. Daje czas na uruchomienie inwestycji, ale skraca okres spłaty kapitału, więc późniejsze raty są wyższe. Więcej: Spłata balonowa czy raty?
Klauzula wykonalności: Postanowienie sądu nadające tytułowi egzekucyjnemu – np. wyrokowi albo aktowi notarialnemu z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji – moc tytułu wykonawczego, z którym wierzyciel może wystąpić do komornika. Przy akcie notarialnym sąd nadaje ją po wykazaniu zdarzenia wskazanego w akcie, zwykle wypowiedzenia umowy (art. 786 Kodeksu postępowania cywilnego). Więcej: Oświadczenie o poddaniu się egzekucji – co to jest?
Kowenant (covenant): Zobowiązanie firmy obowiązujące przez cały okres finansowania – do robienia pewnych rzeczy, np. raportowania czy utrzymywania wskaźników finansowych, albo do powstrzymania się od nich, np. od dalszego zadłużania lub wypłaty dywidendy. Naruszenie kowenantu co do zasady jest przypadkiem naruszenia umowy, nawet gdy raty są płacone w terminie. Więcej: Kowenanty w umowie finansowania – rodzaje i skutki.
Kredyt: Umowa uregulowana w Prawie bankowym (art. 69), w której bank oddaje do dyspozycji kredytobiorcy kwotę na określony cel i czas, a kredytobiorca zwraca wykorzystaną kwotę z odsetkami i prowizją. Kredytu udziela co do zasady wyłącznie bank, dlatego finansujący spoza sektora bankowego zawiera z firmą umowę pożyczki. Więcej: Kredyt a pożyczka dla firmy – różnice prawne i praktyczne.
Księga wieczysta (działy I–IV): Jawny rejestr stanu prawnego nieruchomości prowadzony przez sąd rejonowy, podzielony na cztery działy: I – oznaczenie nieruchomości, II – własność (i użytkowanie wieczyste), III – inne prawa, roszczenia i ograniczenia, IV – hipoteki. Przed ustanowieniem zabezpieczenia czyta się wszystkie działy wraz ze wzmiankami o niezałatwionych wnioskach, bo nikt nie może zasłaniać się ich nieznajomością. Więcej: Księga wieczysta – co sprawdzić przed zabezpieczeniem?

L

LTC (loan to cost): Relacja kwoty finansowania do całkowitego kosztu projektu – gruntu, budowy, kosztów pośrednich i finansowania – wyrażona w procentach. Pokazuje, jaką część przedsięwzięcia finansuje dług, a jaką kapitał inwestora; w odróżnieniu od LTV odnosi dług do kosztów, a nie do wartości zabezpieczenia. Więcej: Jak ocenić, czy projekt deweloperski da się sfinansować.
LTGDV (loan to gross development value): Relacja kwoty finansowania do wartości projektu po zakończeniu, czyli łącznej wartości lokali lub obiektu po ukończeniu budowy. Razem z LTC pokazuje, czy nawet przy spadku cen lub wzroście kosztów sprzedaż gotowego projektu pokryje dług. Więcej: Jak ocenić, czy projekt deweloperski da się sfinansować.
LTV (loan to value): Stosunek kwoty finansowania do wartości zabezpieczenia, wyrażony w procentach. Im niższe LTV, tym większy zapas na spadek wartości i koszty sprzedaży w egzekucji; gdy nieruchomość ma już obciążenia z wcześniejszym pierwszeństwem, liczy się LTV łączne (CLTV). Więcej: Jak działa LTV? Wzór, LTV łączne (CLTV) i przykłady.

M

Mezzanine: Dług podporządkowany kredytowi seniorskiemu – spłacany po nim, ale przed kapitałem właścicieli – który wypełnia lukę między wkładem własnym a kwotą, jaką sfinansuje bank. Jest droższy od kredytu, bo przejmuje część ryzyka, a relacje z bankiem reguluje umowa międzywierzycielska. Więcej: Finansowanie mezzanine – co to jest i kiedy się opłaca.
MPZP (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego): Akt prawa miejscowego uchwalany przez radę gminy, który określa przeznaczenie terenu i zasady jego zabudowy. Dla gruntu jako zabezpieczenia jest najstabilniejszą podstawą wyceny, bo przesądza, co wolno na nim zbudować. Więcej: MPZP i warunki zabudowy a wartość gruntu pod pożyczkę.

O

Odsetki maksymalne: Ustawowy limit odsetek wynikających z czynności prawnej: w stosunku rocznym nie mogą przekroczyć dwukrotności odsetek ustawowych (art. 359 § 2¹ Kodeksu cywilnego), a odsetki za opóźnienie – dwukrotności odsetek ustawowych za opóźnienie (art. 481 § 2¹). Limit dotyczy także pożyczek między przedsiębiorcami, zmienia się wraz ze stopą referencyjną NBP, a nadwyżka ponad limit nie należy się wierzycielowi. Więcej: Odsetki maksymalne a pożyczki dla firm.
Odsetki ustawowe: Odsetki, których wysokość wyznacza ustawa, a nie umowa: stopa referencyjna NBP powiększona o 3,5 punktu procentowego (art. 359 § 2 KC). Należą się, gdy umowa przewiduje odsetki, ale nie określa ich wysokości, i są podstawą limitu odsetek maksymalnych – ten wynosi dwukrotność odsetek ustawowych. Odsetki ustawowe za opóźnienie są o 2 punkty procentowe wyższe. Więcej: Czy odsetki maksymalne dotyczą pożyczek dla firm?
Odsetki ustawowe za opóźnienie: Odsetki należne wierzycielowi, gdy dłużnik spóźnia się ze świadczeniem pieniężnym, a strony nie uzgodniły innej stawki; ich wysokość to suma stopy referencyjnej NBP i 5,5 punktu procentowego (art. 481 § 2 Kodeksu cywilnego). Należą się bez względu na to, czy wierzyciel poniósł szkodę, a aktualną wysokość podaje obwieszczenie Ministra Sprawiedliwości w Monitorze Polskim. Więcej: Odsetki maksymalne a pożyczki dla firm.
Operat szacunkowy: Pisemna opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości, sporządzana według ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia w sprawie wyceny. Może być wykorzystany do celu, w jakim powstał, przez 12 miesięcy od sporządzenia, jeśli nie zmieniły się istotne okoliczności; finansujący ocenia w nim przede wszystkim założenia, a nie tylko końcową kwotę. Więcej: Operat szacunkowy – co zawiera i jak czyta go finansujący.
Opłata za wcześniejszą spłatę: Opłata, którą umowa finansowania może przewidywać, gdy firma spłaci dług przed terminem – jako procent spłacanej kwoty, minimalny okres odsetkowy albo opłata malejąca w czasie. W finansowaniu firm nie ma ustawowego limitu takiej opłaty (inaczej niż w kredycie konsumenckim), dlatego jej warunki warto uzgodnić przed podpisaniem umowy, zwłaszcza przy finansowaniu pomostowym. Więcej: Czy firma może wcześniej spłacić pożyczkę i ile to kosztuje?
Opróżnione miejsce hipoteczne: Miejsce w kolejności pierwszeństwa, które zwalnia się po wygaśnięciu hipoteki. Właściciel może w granicach wygasłej hipoteki ustanowić na nim nową hipotekę z takim samym pierwszeństwem albo przenieść tam inną hipotekę; jeśli tego nie zrobi i nie zastrzeże tego uprawnienia przy wykreśleniu, dalsze hipoteki przesuwają się w górę. Więcej: Pierwszeństwo hipotek i opróżnione miejsce hipoteczne.
Oświadczenie o poddaniu się egzekucji (art. 777 KPC): Złożone w akcie notarialnym oświadczenie dłużnika, że w razie niespłaty pozwala prowadzić przeciw sobie egzekucję do określonej kwoty bez wcześniejszego procesu sądowego (art. 777 § 1 pkt 5 Kodeksu postępowania cywilnego; właściciel obciążonej nieruchomości składa je na podstawie pkt 6). Po nadaniu klauzuli wykonalności akt staje się tytułem wykonawczym; nie jest zabezpieczeniem na majątku i nie daje pierwszeństwa jak hipoteka, tylko skraca drogę do komornika. Więcej: Oświadczenie o poddaniu się egzekucji – co to jest?

P

Pierwszeństwo hipoteki: Miejsce hipoteki w kolejności zaspokojenia z nieruchomości, o którym co do zasady decyduje kolejność złożenia wniosków o wpis do księgi wieczystej, bo wpis działa wstecz od chwili złożenia wniosku. Hipoteka z wcześniejszym pierwszeństwem jest zaspokajana w całości, zanim kolejna otrzyma cokolwiek; zmiana pierwszeństwa wymaga umowy uprawnionych, zgody właściciela nieruchomości oraz wpisu do księgi wieczystej. Więcej: Pierwszeństwo hipotek i opróżnione miejsce hipoteczne.
Poręczenie: Umowa, w której poręczyciel zobowiązuje się wobec finansującego spłacić dług firmy, jeśli firma tego nie zrobi; oświadczenie poręczyciela wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 876 § 2 Kodeksu cywilnego). Poręczyciel odpowiada całym swoim majątkiem, co do zasady solidarnie z dłużnikiem, dlatego jego najważniejszą ochroną jest wyraźnie określona maksymalna kwota i czas trwania poręczenia. Więcej: Poręczenie osobiste za dług firmy – ryzyko poręczyciela.
Pośrednik finansowy: Podmiot, który pomaga firmie przygotować projekt finansowania i przedstawia go finansującym, ale sam nie udziela pożyczek – umowę finansowania firma zawiera bezpośrednio z finansującym. Zasady wynagrodzenia pośrednika (kto płaci, kiedy i ile) powinny być ustalone na piśmie przed rozpoczęciem współpracy. Więcej: Dane operatora serwisu.
Pożyczka: Umowa z Kodeksu cywilnego (art. 720), w której pożyczkodawca przenosi na pożyczkobiorcę własność pieniędzy, a ten zobowiązuje się zwrócić tę samą kwotę. W odróżnieniu od kredytu może jej udzielić także podmiot spoza sektora bankowego, a udzielanie pożyczek wyłącznie przedsiębiorcom z własnych środków co do zasady nie wymaga zezwolenia KNF. Więcej: Kredyt a pożyczka dla firmy – różnice prawne i praktyczne.
Pożyczka pod zastaw nieruchomości: Potoczna nazwa pożyczki zabezpieczonej nieruchomością. Prawnie nieruchomości nie obciąża się zastawem, tylko hipoteką wpisywaną do księgi wieczystej – zastaw dotyczy rzeczy ruchomych i praw. Właściciel zachowuje własność i korzysta z nieruchomości, a finansujący może zaspokoić się z niej w egzekucji, jeśli dług nie zostanie spłacony. Więcej: Pożyczka dla firm pod zastaw nieruchomości.
Private credit: Dług udzielany poza bankami i rynkiem publicznym na podstawie prywatnie negocjowanych umów – pojęcie bardzo często używane zamiennie z private debt. Nie ma jednej wiążącej definicji: część autorów traktuje private credit jako kategorię szerszą, część węższą, dlatego przy każdym raporcie trzeba sprawdzić, co do niej zaliczono. Więcej: Private credit a private debt – czy to to samo?
Private debt: Finansowanie dłużne udzielane firmom i projektom poza bankami i poza giełdą, na podstawie prywatnie negocjowanych umów, które finansujący zwykle trzyma do terminu spłaty. Ocena opiera się przede wszystkim na zabezpieczeniu i źródle spłaty, a elastyczność warunków jest zwykle droższa niż kredyt bankowy. Więcej: Co to jest private debt? Segmenty rynku i inwestorzy.
Promesa finansowania: Pisemna deklaracja finansującego, że udzieli określonej kwoty na wskazany cel, jeśli w wyznaczonym terminie zostaną spełnione opisane w niej warunki. Jest mocniejsza niż wstępna oferta, ale słabsza niż umowa: nie daje pieniędzy, za to pozwala uwiarygodnić się wobec sprzedającego, organizatora przetargu czy partnera biznesowego. Więcej: Promesa finansowania – co to jest i kiedy jest potrzebna?
Prowizja przygotowawcza: Jednorazowa opłata za analizę, przygotowanie i udostępnienie finansowania, zwykle wyrażona jako procent kwoty pożyczki i często potrącana z wypłaty. Ponieważ płaci się ją raz, niezależnie od tego, jak długo firma korzysta z pieniędzy, przy krótkim finansowaniu podnosi koszt w skali roku znacznie mocniej niż przy długim. Więcej: Prowizja przygotowawcza – za co płacisz i ile kosztuje.
Przewłaszczenie na zabezpieczenie: Umowa, w której dłużnik przenosi własność rzeczy – maszyny, pojazdu, zapasów, a czasem nieruchomości – na wierzyciela, a ten zobowiązuje się oddać ją po spłacie długu. W odróżnieniu od hipoteki własność przechodzi na wierzyciela już w chwili zawarcia umowy, więc dłużnik odzyska rzecz tylko wtedy, gdy wierzyciel dotrzyma umowy. Więcej: Przewłaszczenie na zabezpieczenie a hipoteka – różnice.
Przybicie: Postanowienie sądu, które w egzekucji z nieruchomości wskazuje nabywcę – licytanta, który zaoferował najwyższą cenę (art. 987 KPC). Po zapłacie ceny sąd przysądza mu własność; dopiero prawomocne przysądzenie własności przenosi ją na nabywcę i powoduje wygaśnięcie hipotek, a wierzyciele zaspokajają się z ceny według ustawowej kolejności. Więcej: Jak wygląda egzekucja z nieruchomości krok po kroku?
Przystąpienie do długu: Umowa, w której osoba trzecia – np. wspólnik lub spółka z grupy – staje się dodatkowym dłużnikiem obok firmy i odpowiada za dług solidarnie, całym swoim majątkiem. Nie jest uregulowane wprost w Kodeksie cywilnym, lecz wynika ze swobody umów. W odróżnieniu od poręczenia przystępujący odpowiada jako współdłużnik, a nie za cudzy dług. Więcej: .

R

Rachunek powierniczy: Mieszkaniowy rachunek w banku, na który nabywcy lokali wpłacają pieniądze, a bank wypłaca je deweloperowi dopiero po spełnieniu warunków ustawowych – przy rachunku otwartym po zakończeniu kolejnych etapów budowy, przy zamkniętym po przeniesieniu własności lokalu. Przedsprzedaż obniża więc ryzyko projektu, ale nie daje deweloperowi natychmiastowej gotówki. Więcej: Rachunek powierniczy a finansowanie dewelopera.
Refinansowanie: Spłata istniejącego długu środkami z nowego finansowania o innych warunkach – dłuższym okresie, innym harmonogramie lub innym zabezpieczeniu. Ma sens, gdy po zsumowaniu wszystkich kosztów zamiany firma zyskuje coś mierzalnego: mniejsze obciążenie płynności, czas do zdarzenia, które pozwoli spłacić dług, albo uwolnienie zabezpieczenia. Więcej: Refinansowanie zobowiązań firmy – kiedy się opłaca?
Rękojmia (licytacja): Kwota, którą musi wpłacić każdy, kto chce licytować w egzekucji z nieruchomości – jedna dziesiąta sumy oszacowania (art. 962 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego). Uczestnikom, którzy nie wygrali, rękojmię się zwraca, a nabywca, który nie dopłaci ceny w terminie, ją traci. Więcej: Jak sfinansować zakup nieruchomości z licytacji komorniczej?
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych: Zasada, zgodnie z którą treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść tego, kto w dobrej wierze nabył prawo, w tym hipotekę, od osoby wpisanej jako właściciel (art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Ma wyjątki – nie działa m.in. przeciwko wzmiankom o niezałatwionych wnioskach i ostrzeżeniom ani przeciwko niektórym prawom niewpisanym, np. dożywociu. Więcej: Księga wieczysta – co sprawdzić przed zabezpieczeniem?
Restrukturyzacja (PZU, sanacja): Postępowanie według Prawa restrukturyzacyjnego, którego celem jest uniknięcie upadłości przez zawarcie układu z wierzycielami albo – w sanacji – głębsze działania naprawcze. Przepisy przewidują cztery tryby: postępowanie o zatwierdzenie układu (PZU), przyspieszone postępowanie układowe, postępowanie układowe i sanację; w PZU zarząd co do zasady zachowuje kontrolę ze zgodą nadzorcy na ważniejsze czynności, a w sanacji majątkiem zarządza co do zasady zarządca. Więcej: Tryby postępowania restrukturyzacyjnego – przegląd.

S

Sale and leaseback (najem zwrotny): Sprzedaż nieruchomości inwestorowi połączona z jej długoterminowym najmem przez sprzedającego. Firma traci własność, ale może uzyskać kwotę bliską pełnej wartości i zamienia jednorazowy wpływ na stały czynsz – w odróżnieniu od pożyczki pod hipotekę, która zachowuje własność, lecz daje tylko część wartości zabezpieczenia. Więcej: Sale and leaseback czy pożyczka pod hipotekę?
Spłata balonowa (balon): Harmonogram, w którym w trakcie umowy firma płaci głównie odsetki, a większość lub całość kapitału oddaje jednorazowo na końcu. Obniża bieżące obciążenie płynności, ale wymaga wiarygodnego zdarzenia, z którego pochodzi końcowa spłata, np. sprzedaży nieruchomości lub refinansowania. Więcej: Spłata balonowa czy raty?
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu: Ograniczone prawo rzeczowe do lokalu w budynku spółdzielni, które można sprzedać, dziedziczyć i obciążyć hipoteką (art. 65 ust. 3 pkt 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece) – po założeniu dla niego księgi wieczystej. Jako zabezpieczenie bywa oceniane ostrożniej niż odrębna własność lokalu, bo wycena i zbywalność zależą od sytuacji prawnej budynku i spółdzielni. Więcej: Hipoteka jako zabezpieczenie.
SPV (spółka celowa): Odrębna spółka, najczęściej z ograniczoną odpowiedzialnością, której jedynym zadaniem jest realizacja jednego projektu – jest właścicielem gruntu, zawiera umowy z wykonawcami i nabywcami oraz zaciąga finansowanie. Oddziela aktywa, długi i ryzyka projektu od reszty działalności, dzięki czemu finansujący ocenia konkretną inwestycję. Więcej: Spółka celowa (SPV) w projekcie deweloperskim.
Strategia wyjścia (exit): Konkretne zdarzenie, które pozwala spłacić całe finansowanie na koniec okresu, np. refinansowanie w banku, sprzedaż nieruchomości lub lokali. Wiarygodna strategia wyjścia ma datę, warunki, od których zależy zdarzenie, zapas czasu i scenariusz awaryjny. Więcej: Plan spłaty i strategia wyjścia z finansowania.
Suma hipoteki: Wpisana do księgi wieczystej kwota, do której wierzyciel może zaspokoić się z nieruchomości; w jej granicach hipoteka zabezpiecza kapitał, a także odsetki, przyznane koszty postępowania i inne świadczenia uboczne wymienione w dokumencie. Ustala się ją powyżej kwoty finansowania, ale nie zwiększa ona długu – dłużnik jest winien tyle, ile wynika z umowy. Więcej: Suma hipoteki – co to jest i dlaczego jest wyższa?
Suma oszacowania: Wartość nieruchomości ustalona w egzekucji przez biegłego na zlecenie komornika, od której zależą ceny wywołania: na pierwszej licytacji trzy czwarte sumy oszacowania (art. 965 Kodeksu postępowania cywilnego), na drugiej dwie trzecie (art. 983 § 1). Od niej liczy się też rękojmię, którą wpłaca każdy licytant. Więcej: Egzekucja z nieruchomości krok po kroku.

T

Term sheet: Kilkustronicowe zestawienie kluczowych warunków finansowania – kwoty, kosztu, okresu, zabezpieczeń, warunków wypłaty i najważniejszych zobowiązań – przygotowywane przed pełną umową. W części dotyczącej samego finansowania zwykle nie zobowiązuje do jego udzielenia, ale postanowienia o kosztach, poufności czy wyłączności mogą wiązać strony od razu. Więcej: Term sheet – co zawiera i co wiąże przed umową.
Transza: Część finansowania wypłacana osobno, po spełnieniu warunków przypisanych do danego etapu. Przy finansowaniu budowy kolejną transzę uruchamia się po potwierdzeniu, zwykle przez niezależnego monitora inwestycji, że poprzednie środki wydano zgodnie z harmonogramem, a pozostały budżet wystarczy na dokończenie. Więcej: Monitoring inwestycji i wypłata w transzach.
Tytuł wykonawczy: Tytuł egzekucyjny – np. wyrok, nakaz zapłaty albo akt notarialny z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji – zaopatrzony przez sąd w klauzulę wykonalności (art. 776 KPC). Dopiero z tytułem wykonawczym wierzyciel może wszcząć egzekucję u komornika; przy oświadczeniu z art. 777 KPC droga do niego jest krótka, bo nie trzeba prowadzić procesu. Więcej: Oświadczenie o poddaniu się egzekucji – co to jest i jak działa?

U

Układ ratalny: Rozłożenie zaległości wobec ZUS lub urzędu skarbowego na raty, uzgodnione z organem na wniosek dłużnika. Zwykle jest tańsze od pożyczki i przy terminowym płaceniu rat co do zasady pozwala uzyskać zaświadczenie o niezaleganiu, ale nie usuwa wpisanej wcześniej hipoteki przymusowej, która zabezpiecza dług do całkowitej spłaty. Więcej: Układ ratalny w ZUS i US czy pożyczka – co wybrać?
Umowa międzywierzycielska (intercreditor): Umowa między wierzycielami tego samego dłużnika – zwykle bankiem i finansującym podporządkowanym – określająca kolejność spłat i zaspokojenia z zabezpieczeń, zasady wstrzymania działań egzekucyjnych, prawa do naprawy naruszeń oraz zgody potrzebne do zmian w finansowaniu. Więcej: Umowa międzywierzycielska – co reguluje.
Unitranche: Jedna pożyczka zastępująca dwie warstwy długu o różnym pierwszeństwie – uprzywilejowaną i podporządkowaną – z jednym, uśrednionym oprocentowaniem. Z perspektywy firmy to jedna umowa i jedno oprocentowanie, co upraszcza dokumentację. Jeśli finansujących jest kilku, zawierają oni między sobą odrębną umowę (np. agreement among lenders), która dzieli ryzyko i spłaty – firma zwykle nie jest jej stroną. Więcej: Direct lending – co to jest i jak działa?
Użytkowanie wieczyste: Prawo do korzystania z gruntu Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego przez określony w umowie okres, za opłatą roczną; budynki wzniesione na gruncie są własnością użytkownika wieczystego. Może być przedmiotem hipoteki razem z tymi budynkami, a jego wartość jako zabezpieczenia zależy od pozostałego okresu użytkowania, wysokości opłaty i wykonywania umowy. Więcej: Użytkowanie wieczyste jako zabezpieczenie finansowania.

W

Wartość likwidacyjna: Wartość nieruchomości przy sprzedaży w skróconym czasie lub w trybie przymusowym, np. w egzekucji – niższa od wartości rynkowej. Finansujący dobiera kwotę finansowania tak, aby mieściła się także w tym gorszym scenariuszu. Więcej: Wartość rynkowa a wartość likwidacyjna nieruchomości.
Wartość rynkowa: Najbardziej prawdopodobna cena, jaką można uzyskać za nieruchomość przy sprzedaży bez przymusu, po czasie potrzebnym na znalezienie kupca i negocjacje (art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Jest punktem wyjścia do liczenia LTV, ale finansujący może przyjąć wartość ostrożniejszą, uwzględniającą płynność nieruchomości. Więcej: Wartość rynkowa a wartość likwidacyjna nieruchomości.
Warunki zabudowy (WZ): Decyzja administracyjna określająca, co można zbudować na działce, dla której nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Daje mniej stabilną podstawę wyceny niż plan, bo może wygasnąć, jeśli uchwalony później plan ustali inne przeznaczenie terenu – dlatego finansujący ocenia grunt z WZ ostrożniej. Od 1 września 2026 r. nową decyzję WZ można uzyskać tylko w gminie, w której obowiązuje plan ogólny, i tylko w wyznaczonym w nim obszarze uzupełnienia zabudowy; decyzje wydawane na nowych zasadach są ważne pięć lat. Stan planistyczny konkretnej działki warto potwierdzić w gminie. Więcej: MPZP i warunki zabudowy a wartość gruntu pod pożyczkę.
Warunki zawieszające (CP): Zdarzenia i dokumenty, od których umowa uzależnia wypłatę środków – najczęściej ustanowienie zabezpieczeń, przedstawienie uchwał i zgód oraz spłata wcześniejszego wierzyciela; w praktyce nazywane też conditions precedent. Dopóki nie zostaną spełnione albo finansujący z nich nie zrezygnuje, firma nie może żądać wypłaty. Więcej: Warunki zawieszające w umowie finansowania (CP).
Weksel in blanco: Podpisany przez dłużnika weksel, w którym celowo nie wpisano sumy ani terminu płatności; finansujący uzupełnia go dopiero wtedy, gdy pożyczka nie zostanie spłacona, i wyłącznie według zasad z deklaracji wekslowej. Jego siłą jest szybka droga sądowa – z weksla sąd wydaje nakaz zapłaty w postępowaniu nakazowym. Więcej: Weksel in blanco jako zabezpieczenie pożyczki.
Wypłata celowa: Sposób uruchomienia finansowania, w którym finansujący przelewa środki bezpośrednio na rachunki wskazanych wierzycieli – w kwotach z aktualnych zaświadczeń o zadłużeniu – a firmie wypłaca tylko nadwyżkę. Dzięki temu dotychczasowe długi i obciążające nieruchomość hipoteki zostają spłacone, a nowe zabezpieczenie trafia na uzgodnione miejsce w księdze wieczystej. Więcej: Wypłata pożyczki wprost wierzycielom – escrow i wypłata celowa.

Z

Zabezpieczenie: Prawo lub instrument, który pozwala finansującemu odzyskać pieniądze, gdy dłużnik nie spłaca długu – najczęściej hipoteka na nieruchomości, uzupełniana wekslem, poręczeniem lub oświadczeniem o poddaniu się egzekucji. Wartość zabezpieczenia w relacji do długu (LTV) w dużej mierze wyznacza kwotę i warunki finansowania. Więcej: Zabezpieczenia.
Zastaw na udziałach: Zabezpieczenie ustanawiane na udziałach w spółce z o.o. – najczęściej jako zastaw rejestrowy wpisywany do rejestru zastawów, z możliwością zaspokojenia przez przejęcie udziałów lub ich sprzedaż. Wartość udziałów zależy od kondycji spółki i ograniczeń zbywalności w umowie spółki, dlatego taki zastaw zwykle uzupełnia hipotekę, a nie ją zastępuje. Więcej: Zastaw rejestrowy – jak zabezpieczyć finansowanie maszynami, pojazdami lub udziałami?
Zastaw rejestrowy: Obciążenie rzeczy ruchomej lub prawa majątkowego, które powstaje na podstawie pisemnej umowy i wpisu do rejestru zastawów, przy czym rzecz zostaje w rękach firmy. Daje finansującemu pierwszeństwo zaspokojenia z przedmiotu zastawu, a jeśli umowa to przewiduje – także pozasądowe sposoby zaspokojenia, np. przejęcie na własność lub sprzedaż w przetargu publicznym. Więcej: Zastaw rejestrowy jako zabezpieczenie finansowania firmy.
Zgoda małżonka: Zgoda drugiego małżonka na obciążenie nieruchomości należącej do majątku wspólnego, wymagana przez art. 37 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego; przy hipotece udziela się jej co do zasady w formie aktu notarialnego. Umowa zawarta bez wymaganej zgody nie jest od razu nieważna, ale do czasu jej potwierdzenia finansujący nie ma pewnego zabezpieczenia. Więcej: Nieruchomość małżonków jako zabezpieczenie – zgoda.
Zgody korporacyjne: Uchwały wspólników lub innych organów spółki wymagane przez Kodeks spółek handlowych albo umowę spółki do zaciągnięcia pożyczki lub ustanowienia zabezpieczenia – np. w sp. z o.o. przy zobowiązaniu przekraczającym dwukrotność kapitału zakładowego, chyba że umowa spółki stanowi inaczej (art. 230 KSH), albo przy umowie z członkiem zarządu (art. 15 KSH). Brak zgody wymaganej przez ustawę co do zasady prowadzi do nieważności czynności (art. 17 § 1 KSH) – wyjątkiem jest m.in. zgoda z art. 230 KSH, której brak nie unieważnia umowy (art. 17 § 3 KSH). Jeśli zgoda była wymagana, a czynność dokonano bez niej, można ją potwierdzić uchwałą podjętą w ciągu dwóch miesięcy od dnia dokonania czynności (art. 17 § 2 KSH). Więcej: Uchwała wspólników przy pożyczce i hipotece – kiedy?

Ź

Źródło spłaty: Konkretny, możliwy do sprawdzenia sposób, w jaki firma odda finansowanie – z bieżących przepływów pieniężnych albo z jednorazowego zdarzenia, np. sprzedaży aktywa lub refinansowania. Obok zabezpieczenia jest drugim filarem decyzji finansującego: wartościowe zabezpieczenie nie zastąpi braku realnego źródła spłaty. Więcej: Co wpływa na decyzję finansującego?

Sprawdź, czy private debt pasuje do Twojej firmy

Wstępna kwalifikacja jest bezpłatna i niezobowiązująca. Odpowiadamy następnego dnia roboczego.

Sprawdź możliwość finansowania Oblicz LTV