Jak wygląda analiza projektu?

Na starcie finansujący sprawdza, czy w ogóle warto zaczynać szczegółową pracę. Wystarczy mu do tego kilka informacji: cel, kwota, rodzaj i orientacyjna wartość nieruchomości, istniejące obciążenia oraz zdarzenie, z którego ma nastąpić spłata. Na tej podstawie liczy wstępne LTV, sprawdza księgę wieczystą i ocenia, czy projekt mieści się w jego profilu.

Ten etap kończy się jedną z trzech odpowiedzi: "nie finansujemy takich projektów", "możemy rozmawiać, ale w innej konstrukcji" (np. niższa kwota lub dodatkowe zabezpieczenie) albo "przechodzimy dalej". Jeśli odpowiedź jest pozytywna, firma często dostaje wstępne warunki w formie term sheet – z zastrzeżeniem, że zależą one od wyniku szczegółowej analizy.

Po akceptacji wstępnych warunków praca toczy się równolegle w trzech obszarach. Każdy z nich może zmienić propozycję.

Tor prawny: czy zabezpieczenie da się skutecznie ustanowić

• analiza ksiąg wieczystych, w tym wpisów w dziale III (prawa, roszczenia, ograniczenia) i dziale IV (hipoteki),
• ustalenie, kto i w jakiej formie musi złożyć oświadczenia, w tym zgody małżonka lub wspólników,
• sprawdzenie, czy firma i jej właściciele nie są stronami postępowań, które mogłyby zagrozić zabezpieczeniu.

Tor wartości: ile zabezpieczenie jest warte w złym scenariuszu

• operat szacunkowy od rzeczoznawcy majątkowego, często zlecony przez finansującego lub przez niego zaakceptowany,
• ocena płynności: jak szybko i z jakim dyskontem dałoby się nieruchomość sprzedać,
• wyliczenie LTV, a przy istniejących hipotekach – LTV łącznego (CLTV).

Tor finansowy: czy źródło spłaty jest realne

• porównanie deklaracji z dokumentami: umowami, wyciągami, promesami, harmonogramem projektu,
• sprawdzenie, czy firma udźwignie bieżące odsetki do dnia spłaty,
• ocena ludzi: doświadczenia w podobnych projektach i historii współpracy z innymi wierzycielami.

Pełny zakres tej weryfikacji opisujemy w artykule o due diligence finansującego.

Dobra analiza nie kończy się na planie bazowym. Finansujący sprawdza, co się stanie, gdy plan się przesunie: sprzedaż nastąpi później, bank opóźni kredyt, a wycena okaże się zbyt optymistyczna. Chodzi o to, czy zabezpieczenie i źródło spłaty wytrzymają takie odchylenie.

Gdyby w tym samym scenariuszu nadwyżka znikała, finansujący zaproponowałby niższą kwotę, krótszy okres albo dodatkowe zabezpieczenie. Pamiętaj, że w scenariuszu ostrożnym zwykle rosną też koszty po stronie firmy, np. odsetki za zwłokę lub opłata za przedłużenie – zależnie od umowy.

Z perspektywy firmy analiza to zwykle kilka rund pytań. Po przejrzeniu dokumentów finansujący przesyła listę wątpliwości: rozbieżność między sprawozdaniem a wyciągami, nieznany wpis w księdze, brak umowy, na którą powołuje się opis projektu. Odpowiedź na każdą z nich otwiera albo zamyka kolejny wątek.

• Jedna osoba kontaktowa po stronie firmy – najlepiej ktoś, kto zna liczby i może szybko dotrzeć do księgowej czy prawnika.
• Odpowiedzi w kolejności pytań – z numeracją i załącznikiem przy każdej, zamiast jednego długiego maila.
• Poufność – przed przekazaniem umów z kontrahentami czy danych klientów można poprosić o zobowiązanie do zachowania poufności.

Jeśli pytania dotyczą spraw, których firma nie chce lub nie może ujawnić, lepiej powiedzieć to wprost i zaproponować inny sposób weryfikacji, np. oświadczenie biegłego rewidenta lub zaświadczenie wierzyciela.

Na końcu wnioski trafiają do osoby lub zespołu, który podejmuje decyzję. Jej efektem jest propozycja, która może różnić się od wniosku: inną kwotą, dodatkowym zabezpieczeniem, wypłatą w transzach albo warunkami, które trzeba spełnić przed wypłatą. Firma ma wpływ na tempo i wynik w kilku miejscach:

• odpowiada na pytania szybko i na piśmie, z dokumentem zamiast deklaracji,
• sama zgłasza problemy, które analiza i tak wykryje – wcześniej ujawnione dają czas na ich rozwiązanie,
• zapewnia rzeczoznawcy dostęp do nieruchomości i komplet danych,
• przygotowuje własny scenariusz awaryjny: co zrobi, jeśli główne źródło spłaty się opóźni.