Finansowanie wkładu własnego

Wkład własny jest dla banku dowodem, że deweloper dzieli ryzyko projektu i jako pierwszy poniesie stratę, jeśli coś pójdzie źle. Dlatego bank najczęściej wymaga jego wniesienia, zanim wypłaci pierwszą transzę. Problem pojawia się, gdy kapitał dewelopera jest zamrożony gdzie indziej – w niesprzedanych lokalach z poprzedniej inwestycji, w gruncie pod kolejny projekt albo w środkach czekających na rachunku powierniczym.

Finansowanie wkładu zamienia ten zamrożony majątek w gotówkę potrzebną teraz, bez czekania na jego sprzedaż.

Kilka projektów prowadzonych równolegle

Problem dotyczy szczególnie deweloperów realizujących kilka inwestycji jednocześnie. Kapitał z projektu będącego na etapie sprzedaży nie może zostać od razu przeniesiony do kolejnego, bo bank pierwszego projektu kontroluje jego przepływy, a środki nabywców są uwalniane z opóźnieniem. Finansowanie wkładu pozwala zachować ciągłość – nowa inwestycja startuje, zanim poprzednia zostanie w pełni rozliczona.

Banki różnie podchodzą do wkładu własnego finansowanego długiem. Część akceptuje go, gdy dług jest podporządkowany kredytowi budowlanemu albo zabezpieczony poza projektem, część oczekuje wyłącznie kapitału wspólników. Zanim deweloper sięgnie po takie finansowanie, powinien sprawdzić warunki kredytu i przedstawić bankowi planowaną strukturę – przemilczenie źródła wkładu może naruszać umowę kredytową i podważa zaufanie, na którym opiera się cała współpraca.

W praktyce stosuje się m.in. takie konstrukcje:

• pożyczkę dla wspólników lub spółki dominującej, którzy wnoszą środki do spółki celowej jako kapitał,
• zabezpieczenie na innej nieruchomości dewelopera, niezwiązanej z finansowanym projektem,
• zastaw na udziałach spółki celowej, przy zachowaniu pierwszeństwa banku na samej inwestycji.

Każda z tych konstrukcji powinna mieć termin spłaty zgrany z harmonogramem kredytu budowlanego, tak by nie konkurowała z nim o te same wpływy ze sprzedaży. Więcej: spółka celowa (SPV) w projekcie deweloperskim.

Wkładem własnym nie zawsze musi być gotówka. Wartość gruntu i wcześniej poniesionych nakładów – projektu, pozwoleń, robót przygotowawczych – bywa zaliczana do wkładu, jeśli bank to akceptuje i potwierdzi ich wycenę. Zanim deweloper zacznie szukać brakujących środków, warto ustalić z bankiem, jak zostanie rozliczony majątek już wniesiony do projektu. Wycena gruntu przyjęta przez bank może różnić się od ceny zakupu – w obie strony. Dopiero znając tę wartość, deweloper wie, ile gotówki faktycznie musi dołożyć. Finansowanie zewnętrzne powinno pokryć tylko realną różnicę, a nie kwotę policzoną z nadmiarem.

Alternatywą jest wspólnik albo inwestor kapitałowy, który obejmie udziały w spółce celowej w zamian za brakujący kapitał. Takie rozwiązanie nie obciąża projektu odsetkami, ale oznacza trwałe oddanie części zysku i wpływu na decyzje. Finansowanie dłużne ma określony koszt i termin – po jego spłacie cała ekonomika inwestycji wraca do dewelopera. Im wyższa przewidywana marża projektu, tym mocniej ta różnica przemawia za długiem; przy niskiej marży i dużej niepewności sprzedaży partner dzielący ryzyko może być rozsądniejszy. Możliwe jest też połączenie obu dróg: mniejszy udział partnera i uzupełniający dług, dobrane do marży i ryzyka konkretnego projektu. Ten wybór szerzej wyjaśnia finansowanie bez rozwadniania udziałów.