Finansowanie dla inwestorów nieruchomościowych

• Zakup nieruchomości w krótkim terminie, niemożliwy do sfinansowania kredytem bankowym.
• Pożyczka pod zastaw posiadanej nieruchomości na sfinansowanie kolejnej inwestycji.
• Refinansowanie istniejącego zadłużenia na korzystniejszych warunkach.
• Finansowanie pomostowe do czasu sprzedaży innego aktywa w portfelu.

Liczy się tu przede wszystkim czas reakcji i wartość posiadanego portfela. Inwestor, który zna swoje aktywa i ich obciążenia, zwykle szybciej przechodzi przez wstępną kwalifikację niż podmiot budujący obraz sytuacji od zera. Szybka decyzja wymaga jednak kompletnych informacji o portfelu już przy pierwszym kontakcie.

Inwestor z kilkoma nieruchomościami ma przewagę: może wybrać, które aktywo zabezpieczy transakcję. Żeby finansujący mógł to ocenić, potrzebuje uporządkowanego obrazu portfela:

• listy nieruchomości z numerami ksiąg wieczystych, rodzajem, lokalizacją i szacunkową wartością,
• informacji o obciążeniach – istniejących hipotekach i saldzie zadłużenia na każdej nieruchomości,
• przychodów z najmu i stanu umów najmu, jeśli nieruchomość jest wynajmowana,
• wskazania właściciela każdej nieruchomości – spółka, inwestor jako przedsiębiorca czy osoba trzecia,
• planów wobec każdej nieruchomości: utrzymanie, sprzedaż, remont lub zmiana przeznaczenia.

Przy zakupie okazyjnym do zestawienia warto dołączyć dane nieruchomości docelowej: cenę, termin transakcji, stan prawny i plan jej wykorzystania. Finansujący ocenia wtedy obie strony transakcji – aktywo zabezpieczające i to, w które trafią środki.

Finansowanie dotyczy działalności gospodarczej. Jeśli inwestujesz wyłącznie prywatnie, jako konsument, finansowanie firmowe nie jest właściwą ścieżką.

Wybór zabezpieczenia wpływa na dostępną kwotę, koszt i elastyczność całego portfela. Przy tej decyzji warto wziąć pod uwagę:

• czy nieruchomość jest wolna od obciążeń, czy finansowanie miałoby zająć kolejne miejsce hipoteczne,
• czy planujesz sprzedać daną nieruchomość w okresie finansowania – obciążenie uzależni sprzedaż od zgody finansującego lub od spłaty,
• czy nieruchomość generuje przychód, który może wesprzeć obsługę zobowiązania,
• czy zabezpieczeniem ma być nieruchomość kupowana, czy już posiadana – od tego zależy moment ustanowienia hipoteki.

Rozsądną praktyką jest pozostawienie w portfelu przynajmniej jednego aktywa bez obciążeń. Daje to rezerwę na wypadek, gdyby zdarzenie kończące finansowanie się opóźniło i potrzebne było dodatkowe zabezpieczenie. Obciążenie nieruchomości przynoszącej stabilny przychód z najmu bywa też łatwiejsze do oceny niż obciążenie pustego lokalu lub gruntu.

Finansowanie pozabankowe dla inwestora ma zwykle określony horyzont i kończy się konkretnym zdarzeniem. Trzeba je wskazać od początku i pokazać, że jest wykonalne:

• sprzedaż nieruchomości po zakupie, remoncie lub zmianie sposobu użytkowania,
• refinansowanie kredytem bankowym, gdy nieruchomość ma już stabilny najem i historię przychodów,
• sprzedaż innego aktywa z portfela w ustalonym terminie.

Im bardziej udokumentowana strategia wyjścia – umowa przedwstępna, oferta kupującego, warunki banku – tym mniejsze ryzyko po stronie finansującego. Strategię warto też sprawdzić w wariancie pesymistycznym: co się stanie, jeśli sprzedaż potrwa dłużej albo bank zaoferuje niższą kwotę refinansowania. Ostatni scenariusz szerzej opisuje finansowanie do czasu sprzedaży nieruchomości.