Finansowanie do czasu sprzedaży nieruchomości

Firma, która potrzebuje gotówki, ma zwykle dwie możliwości: obniżyć cenę i sprzedać szybciej albo sfinansować okres oczekiwania i sprzedać za cenę rynkową. Kupujący szybko orientują się, że sprzedający działa pod presją, a wtedy negocjacje przesuwają się na ich korzyść – pojawiają się żądania rabatu, dłuższych terminów płatności czy przejęcia kosztów po stronie sprzedającego.

Rachunek jest prosty w założeniach: koszt pomostu za realny okres sprzedaży porównuje się z różnicą między ceną możliwą do uzyskania bez pośpiechu a ceną, którą firma przyjęłaby, sprzedając natychmiast. Jeśli ta różnica jest wyższa niż koszt finansowania, pomost chroni wartość majątku. Jeśli rynek dla danej nieruchomości jest płytki i szybka sprzedaż i tak nie wchodzi w grę, pomost daje przede wszystkim czas na znalezienie właściwego nabywcy. Więcej: sprzedać nieruchomość czy pożyczyć pod jej zastaw.

Ta sama nieruchomość może być oceniona różnie w zależności od tego, jak daleko zaszła sprzedaż. Im więcej dokumentów potwierdza transakcję, tym większą część ryzyka przejmuje konkretny kupujący, a nie sam rynek:

• Nieruchomość wystawiona na sprzedaż – pomost opiera się głównie na wartości zabezpieczenia, a okres musi uwzględniać czas na znalezienie nabywcy.
• Wybrany kupujący, trwają negocjacje lub badanie stanu prawnego – sytuacja lepsza, ale do podpisania umowy wiele może się jeszcze zmienić.
• Umowa przedwstępna z terminem i ceną – najczęstsza podstawa pomostu. Warto sprawdzić, od czego zależy zawarcie umowy przyrzeczonej, np. od kredytu kupującego.

Finansujący nie kieruje się ceną ofertową, lecz wartością rynkową potwierdzoną wyceną i realiami lokalnego rynku. Nieruchomości specjalistyczne – zakłady produkcyjne, obiekty o jednym przeznaczeniu, grunty wymagające zmiany planu – sprzedaje się dłużej i w węższym gronie kupujących, co wpływa zarówno na kwotę pomostu, jak i na zakładany okres. Szerzej o tym, jak powstaje taka ocena, mówi artykuł o wycenie nieruchomości.

Z tego samego powodu pomost nie zawsze obejmuje całą przyszłą cenę. Bezpieczna konstrukcja zostawia różnicę między kwotą do spłaty a ceną sprzedaży – to ona chroni obie strony, gdyby trzeba było zgodzić się na niższą cenę.

Hipoteka ustanowiona na rzecz finansującego nie blokuje sprzedaży. W praktyce transakcję przygotowuje się tak, aby część ceny trafiła bezpośrednio na spłatę pomostu – najczęściej przez depozyt notarialny lub wpłatę kupującego na wskazany rachunek – a finansujący wydał zgodę na wykreślenie hipoteki. Kupujący i jego bank otrzymują nieruchomość bez obciążenia, a sprzedający resztę ceny.

Jeśli na nieruchomości jest już hipoteka bankowa, rozliczenie obejmuje dwie spłaty i dwie zgody na wykreślenie. Kolejność i kwoty warto ustalić przed podpisaniem umowy przyrzeczonej, aby notariusz miał komplet dokumentów w dniu aktu.

Na co firma może przeznaczyć środki do czasu sprzedaży

• start kolejnej inwestycji lub zakup nowej siedziby, zanim zostanie sprzedana dotychczasowa,
• spłata zobowiązań, które w innym przypadku wymusiłyby szybką sprzedaż poniżej wartości,
• przygotowanie nieruchomości do sprzedaży – uporządkowanie stanu prawnego, prace poprawiające jej atrakcyjność.

Jeśli sprzedaż się przeciąga, rozwiązaniem może być przedłużenie pomostu, obniżenie ceny albo zastąpienie pomostu finansowaniem długoterminowym. Każdy z tych scenariuszy lepiej omówić na początku niż w ostatnim miesiącu umowy.