Finansowanie dla deweloperów

Projekt deweloperski nie potrzebuje jednego finansowania, tylko kilku – za każdym razem innego, bo na każdym etapie zmienia się zarówno ryzyko, jak i zabezpieczenie. Private debt najczęściej pojawia się tam, gdzie bank jeszcze nie wchodzi albo już nie chce zwiększać zaangażowania.

• Zakup gruntu – zanim projekt ma pozwolenie na budowę, bank zwykle nie finansuje ziemi pod przyszłą inwestycję.
• Przygotowanie projektu – projekt, pozwolenia, przyłącza i wkład własny wymagany przez bank do kredytu budowlanego.
• Budowa – uzupełnienie kredytu przy wzroście kosztów albo pomost do uruchomienia kolejnej transzy.
• Po zakończeniu – refinansowanie długu z budowy i czas na sprzedaż lokali bez wyprzedaży poniżej wartości.

Najdroższym błędem jest szukanie kapitału dopiero wtedy, gdy luka już się pojawiła. Projekt, który ma zaplanowane źródło finansowania na każdy etap – i rezerwę na opóźnienia – negocjuje z pozycji siły, zamiast przyjmować warunki dyktowane presją czasu.

Podstawowym zabezpieczeniem jest sama nieruchomość projektu – grunt, budowa w toku albo gotowe lokale. Jej wartość zależy od etapu: działka z pozwoleniem na budowę jest warta więcej niż ta sama działka bez niego, a ukończony budynek – więcej niż suma nakładów poniesionych na budowę.

Gdy projekt jest już obciążony kredytem bankowym, private debt może korzystać z dalszego miejsca hipotecznego lub z innych nieruchomości dewelopera – gruntów pod przyszłe etapy, lokali z wcześniejszych inwestycji, nieruchomości wspólników. Często stosuje się też zastaw na udziałach spółki celowej i poręczenie spółki matki.

Przy nieruchomości w budowie liczy się sposób pomiaru jej wartości. Finansujący bierze pod uwagę zarówno stan obecny – grunt z wykonanym zakresem robót – jak i wartość po zakończeniu inwestycji, ale kwotę finansowania odnosi raczej do tego, co dałoby się realnie odzyskać na danym etapie. Ten sam projekt może więc zabezpieczyć różną kwotę w zależności od zaawansowania budowy.

• Ryzyko planistyczne – opóźnienia w uzyskaniu decyzji, warunków zabudowy czy pozwolenia na budowę.
• Koszty budowy – wzrost cen wykonawstwa po zamknięciu budżetu i podpisaniu umów z nabywcami po ustalonej cenie.
• Tempo sprzedaży – wolniejsza sprzedaż przesuwa wpływy i wydłuża czas obsługi długu.
• Ograniczony dostęp do wpłat nabywców – pieniądze klientów trafiają na rachunek powierniczy i są uwalniane zgodnie z jego zasadami, więc nie są swobodnym kapitałem dewelopera.
• Relacja z bankiem – finansowanie spoza banku musi być zgodne z warunkami umowy kredytowej, która często ogranicza dodatkowe zadłużenie.

Ocena łączy dwa pytania: czy projekt się broni i czy deweloper potrafi go doprowadzić do końca. Finansujący analizuje budżet projektu i jego wrażliwość na wzrost kosztów, zaawansowanie sprzedaży, poziom cen na tle okolicy, strukturę finansowania i kolejność spłaty wierzycieli, a także doświadczenie zespołu w zrealizowanych inwestycjach. Ważna jest też strategia wyjścia: z czego dokładnie i w jakiej kolejności zostanie spłacony dług – ze sprzedaży lokali, z kredytu bankowego czy z refinansowania po zakończeniu budowy. Projekt, który ma kilka realnych dróg spłaty, oceniany jest korzystniej niż taki, który zależy od jednego zdarzenia.