Finansowanie dokończenia budowy

Luka budżetowa w końcowej fazie rzadko ma jedną przyczynę. Zwykle nakładają się na siebie: kosztorys przygotowany przy innych cenach materiałów i robocizny, wydłużony harmonogram generujący koszty stałe, roboty dodatkowe nieujęte w umowie z wykonawcą i wolniejsze niż planowano uwalnianie środków nabywców. Kredyt budowlany ma swój limit, a jego zwiększenie wymaga aneksu, nowej analizy i zwykle dodatkowych zabezpieczeń – procesu, na który budowa w toku nie może czekać.

Finansowanie pozabankowe wchodzi wtedy jako odrębne źródło kapitału, bez renegocjowania całej umowy z bankiem, ale z uwzględnieniem jego zabezpieczeń i ograniczeń wynikających z umowy kredytowej.

Koszt przestoju rośnie z każdym miesiącem

Zatrzymana budowa nie stoi w miejscu kosztowo: trzeba zabezpieczyć plac i obiekt przed warunkami atmosferycznymi, obsługiwać kredyt i utrzymywać zespół, a nabywcy czekający na lokale mogą dochodzić roszczeń z tytułu opóźnienia. Wykonawca, który zszedł z budowy, nie zawsze wraca na dotychczasowych warunkach. Każdy miesiąc przestoju zwiększa więc kwotę, której ostatecznie zabraknie.

Najważniejszą liczbą w ocenie nie jest kwota, o którą prosi deweloper, ale rzetelny koszt doprowadzenia inwestycji do końca. Finansujący chce zobaczyć:

• aktualny stan zaawansowania prac, najlepiej potwierdzony przez niezależnego inspektora lub kierownika budowy,
• kosztorys robót pozostałych do wykonania wraz z umowami lub ofertami wykonawców,
• zestawienie zaległości wobec podwykonawców i dostawców, które trzeba uregulować, by prace ruszyły,
• harmonogram odbiorów i uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Jeśli brakująca kwota zostanie zaniżona, pożyczka zostanie wydana, a budowa i tak stanie. Dlatego przy tym rodzaju finansowania środki bywają wypłacane w transzach powiązanych z postępem prac. Dobrą praktyką jest też rezerwa na roboty nieprzewidziane, bo końcowe etapy budowy rzadko zamykają się dokładnie w kosztorysie. Więcej: budżet dokończenia budowy – jak go policzyć.

Niedokończony budynek jest wart wyraźnie mniej, niż wynikałoby z poniesionych nakładów – kupujący i inni inwestorzy mocno dyskontują ryzyko dokończenia. Dofinansowanie ostatnich 10–20% prac budowlanych często odblokowuje skok wartości większy niż koszt tych robót: z obiektu w toku powstaje nieruchomość z pozwoleniem na użytkowanie, którą można sprzedawać lokal po lokalu albo zrefinansować. Dlatego zabezpieczenie na budowie w toku, przy właściwie policzonym koszcie dokończenia, bywa dla finansującego akceptowalne.

Z czego spłaca się finansowanie po zakończeniu prac

• ze sprzedaży lokali gotowych do odbioru, które kupujący wyceniają wyżej niż mieszkania w budowie,
• ze środków nabywców uwalnianych z rachunku powierniczego po zakończeniu inwestycji,
• z refinansowania kredytem na nieruchomość ukończoną, gdy obiekt ma zostać wynajęty, a nie sprzedany.

Finansowanie dokończenia nie rozwiąże problemu, gdy luka wynika z błędnych założeń całego projektu – np. ceny sprzedaży nie pokrywają już kosztów, a dokończenie budowy tylko powiększy stratę. Podobnie gdy na nieruchomości ciążą spory z wykonawcą lub obciążenia uniemożliwiające ustanowienie zabezpieczenia. W takich sytuacjach rozmowa zaczyna się od uporządkowania zobowiązań projektu, a dopiero potem od nowego kapitału. Uczciwa diagnoza na początku oszczędza czas i pieniądze obu stron, nawet jeśli jej wynikiem jest decyzja, że dodatkowe finansowanie nie jest właściwym rozwiązaniem.