Finansowanie na II miejscu hipotecznym

Hipoteki wpisuje się w dziale IV księgi wieczystej. O pierwszeństwie decyduje co do zasady kolejność złożenia wniosków o wpis, a nie wielkość długu ani data zawarcia umowy. Gdy nieruchomość zostaje sprzedana w egzekucji, kwotę uzyskaną ze sprzedaży rozdziela się według porządku z art. 1025 KPC: przed wierzytelnościami hipotecznymi zaspokaja się koszty egzekucji oraz niektóre należności uprzywilejowane, m.in. alimentacyjne i część należności pracowniczych. Dopiero z pozostałej kwoty spłaca się wierzytelności zabezpieczone hipotekami – według ich pierwszeństwa, czyli najpierw wierzyciela z I miejsca w granicach jego hipoteki, a następnie wierzyciela z II miejsca. Więcej: kolejność zaspokojenia wierzycieli z licytacji nieruchomości.

Saldo to nie wszystko – liczy się też suma hipoteki

Pierwsza hipoteka zabezpiecza nie tylko kapitał, ale zwykle także odsetki i koszty – do sumy hipoteki wpisanej w księdze, która często przewyższa kwotę kredytu. Jeśli dłużnik przestaje płacić, roszczenie pierwszego wierzyciela rośnie, zanim dojdzie do sprzedaży. Finansujący na II miejscu analizuje więc nie samo bieżące saldo, ale też to, ile pierwszy wierzyciel mógłby realnie odebrać w czarnym scenariuszu.

Wzmianki i wpisy, które mogą wyprzedzić nowego wierzyciela

Przed udzieleniem finansowania na II miejscu sprawdza się całą księgę, a nie tylko istniejącą hipotekę. Wzmianka o niezałatwionym wniosku w dziale IV może oznaczać, że ktoś inny już ustawił się w kolejce. Roszczenia i ograniczenia ujawnione w dziale III – na przykład służebności czy prawa osób trzecich – mogą z kolei obniżyć cenę, jaką nieruchomość uzyska w sprzedaży, niezależnie od kolejności hipotek.

Cena z egzekucji niższa niż rynkowa

Sprzedaż przymusowa rzadko osiąga cenę z operatu. Dla wierzyciela z I miejsca różnica ma zwykle niewielkie znaczenie, bo ma on duży zapas. Dla drugiego wierzyciela to ona decyduje, czy odzyska całość środków – stąd większy bufor wymagany na tym miejscu.

Druga hipoteka zmienia sytuację właściciela na cały okres finansowania. Warto znać te skutki przed podpisaniem umowy:

• Sprzedaż w praktyce wymaga rozliczenia obu wierzycieli – prawnie nieruchomość można sprzedać z hipotekami, ale kupujący zwykle oczekuje ich wykreślenia, a do tego potrzebna jest zgoda każdego wierzyciela, najczęściej po spłacie z ceny.
• Kolejne obciążenie jest trudniejsze – trzecie miejsce hipoteczne rzadko jest akceptowalne, a nowi finansujący mogą wymagać uporządkowania obu wpisów.
• Zdarzenie u jednego wierzyciela dotyka drugiego – wypowiedzenie pierwszego kredytu i egzekucja z nieruchomości zagrażają też zabezpieczeniu na II miejscu, więc umowy często przewidują wzajemnie powiązane przypadki naruszenia.
• Dwa zestawy zobowiązań umownych – ubezpieczenie nieruchomości, informowanie o zmianach, ograniczenia najmu mogą wynikać z obu umów jednocześnie.

Intuicja podpowiada, że po wykreśleniu pierwszej hipoteki druga automatycznie awansuje na jej miejsce. Prawo przewiduje jednak co do zasady, że właściciel może rozporządzić zwolnionym miejscem hipotecznym – na przykład wpisać na nie nowe zabezpieczenie. Finansujący na II miejscu zwykle reguluje tę kwestię w umowie, a pierwszeństwo hipotek można też zmienić porozumieniem zainteresowanych stron i odpowiednim wpisem.

Dla firmy wniosek jest praktyczny: spłata pierwszego kredytu nie kończy rozmowy o strukturze zabezpieczeń. Jeżeli planujesz w przyszłości nowe finansowanie bankowe na I miejscu, warto ustalić z góry, jak zachowa się wierzyciel z II miejsca.

Jak finansujący przekłada te mechanizmy na decyzję kredytową, opisuje artykuł jak ocenia się ryzyko II hipoteki. Jak policzyć kwotę dostępną za istniejącym kredytem i co przygotować do wniosku, opisuje pożyczka pod drugą hipotekę – wyliczenie kwoty i przygotowanie.