Nieruchomość małżonków jako zabezpieczenie – czy potrzebna jest zgoda współmałżonka?
Właściciel lub wspólnik firmy często proponuje jako zabezpieczenie dom albo działkę kupioną w czasie małżeństwa. Wyjaśniamy, kiedy potrzebny jest podpis współmałżonka, co zmienia rozdzielność majątkowa i rozwód oraz jakie skutki ma hipoteka dla rodziny.
Krótka odpowiedź
Jeśli nieruchomość należy do majątku wspólnego małżonków, do ustanowienia na niej hipoteki potrzebna jest zgoda drugiego małżonka, wyrażona w formie wymaganej dla samej czynności – przy hipotece na rzecz finansującego spoza banku co do zasady w formie aktu notarialnego. Nieruchomość z majątku osobistego jednego z małżonków obciąża on sam, ale finansujący i tak sprawdza, do którego majątku nieruchomość faktycznie należy.
Majątek wspólny czy osobisty – od tego wszystko zależy
W ustroju wspólności ustawowej, który obowiązuje małżonków, jeśli nie zawarli innej umowy, do majątku wspólnego należy co do zasady to, co nabyli w czasie jego trwania. Do majątku osobistego należą m.in. rzeczy nabyte przed powstaniem wspólności oraz otrzymane w spadku lub darowiźnie, chyba że darczyńca lub spadkodawca postanowił inaczej.
Pierwszym źródłem informacji jest dział II księgi wieczystej, w którym widać, czy właścicielami są małżonkowie na prawach wspólności ustawowej. Księga nie zawsze jednak odpowiada rzeczywistości – na przykład gdy nieruchomość kupił w czasie małżeństwa tylko jeden z małżonków i tylko on jest wpisany. Dlatego finansujący prosi zwykle o:
- oświadczenie o stanie cywilnym i ustroju majątkowym,
- dokument nabycia nieruchomości (umowę, akt poświadczenia dziedziczenia, umowę darowizny),
- umowę majątkową małżeńską, jeśli została zawarta, wraz z informacją o dacie jej zawarcia.
Zgoda współmałżonka – kiedy i w jakiej formie
Kodeks rodzinny i opiekuńczy wymaga zgody drugiego małżonka na czynność prowadzącą do obciążenia nieruchomości należącej do majątku wspólnego. Ustanowienie hipoteki jest właśnie takim obciążeniem. Umowa zawarta bez wymaganej zgody nie jest od razu nieważna, ale jej ważność zależy od późniejszego potwierdzenia przez drugiego małżonka – a do tego czasu finansujący nie ma pewnego zabezpieczenia.
Zgoda musi mieć taką formę, jakiej wymaga sama czynność. Oświadczenie właściciela o ustanowieniu hipoteki na rzecz finansującego spoza sektora bankowego składa się co do zasady w formie aktu notarialnego, więc i zgoda małżonka powinna mieć tę formę. W praktyce najprościej, gdy oboje małżonkowie stawiają się u notariusza.
W ustroju wspólności ustawowej nie ma udziałów, więc jeden z małżonków nie może obciążyć „swojej połowy” nieruchomości bez udziału drugiego.
Uwaga
Zgoda na hipotekę nie jest tym samym co zgoda na zaciągnięcie długu. Nieruchomość odpowiada za dług firmy do sumy hipoteki, ale o tym, czy wierzyciel może sięgnąć po inny majątek wspólny, decyduje m.in. to, czy małżonek zgodził się na zobowiązanie, np. na poręczenie osobiste. Przed podpisaniem warto skonsultować ten zakres z prawnikiem. U przedsiębiorcy prowadzącego jednoosobową działalność majątek firmowy i prywatny nie są rozdzielone, więc ta różnica ma szczególne znaczenie – zob. finansowanie dla jednoosobowej działalności gospodarczej.
Podstawa prawna
- Kodeks rodzinny i opiekuńczy – art. 31 (majątek wspólny), art. 33 (majątek osobisty), art. 37 § 1 pkt 1 i § 2 (zgoda małżonka na obciążenie nieruchomości i skutki jej braku), art. 41 § 1 (zaspokojenie z majątku wspólnego przy zobowiązaniu zaciągniętym za zgodą małżonka), art. 47 (umowa majątkowa małżeńska), art. 47¹ (skuteczność umowy majątkowej wobec osób trzecich).
- Kodeks cywilny – art. 63 § 2 (forma zgody osoby trzeciej), art. 245 § 2 (forma aktu notarialnego dla oświadczenia właściciela przy ustanowieniu ograniczonego prawa rzeczowego).
- Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – art. 65 ust. 2 (hipoteka na udziale współwłaściciela).
Rozdzielność majątkowa, rozwód i separacja
Umowa majątkowa ustanawiająca rozdzielność działa na przyszłość. Jeśli małżonkowie zawarli ją przed zakupem, nieruchomość kupiona przez jednego z nich należy co do zasady do jego majątku osobistego. Jeśli rozdzielność powstała po zakupie, dotychczasowy majątek wspólny staje się współwłasnością w częściach ułamkowych – do obciążenia całej nieruchomości nadal potrzebni są oboje. Wobec finansującego umowa majątkowa jest skuteczna, gdy jej zawarcie i rodzaj były mu wiadome.
Podobnie po rozwodzie lub orzeczeniu separacji: dopóki nie nastąpi podział majątku, nieruchomość pozostaje współwłasnością byłych małżonków. Każdy z nich może obciążyć hipoteką swój udział, ale dla finansującego taki udział jest dużo słabszym zabezpieczeniem niż cała nieruchomość.
Przykład: udział zamiast całej nieruchomości
Przykład ilustracyjny
Dom należy w równych częściach do byłych małżonków po ustaniu wspólności. Spółka jednego z nich potrzebuje 600 000 zł. Zakładamy, że finansujący wycenia udział z dyskontem 30% za trudność jego sprzedaży.
| Pozycja | Kwota |
|---|---|
| Wartość całej nieruchomości | 1 600 000 zł |
| LTV przy hipotece na całej nieruchomości (600 000 / 1 600 000) | 37,5% |
| Udział 1/2 – wartość arytmetyczna | 800 000 zł |
| Wartość udziału przyjęta przez finansującego (800 000 – 30%) | 560 000 zł |
| LTV przy hipotece tylko na udziale (600 000 / 560 000) | 107,1% |
Ta sama kwota finansowania przy hipotece na całym domu daje komfortowy bufor, a przy hipotece na udziale przekracza wartość zabezpieczenia. Udział we współwłasności domu kupuje niewielu nabywców, bo nie daje swobody korzystania z całości.
Liczby przyjęte wyłącznie do obliczeń – to nie jest oferta ani typowe warunki.
Co przygotować i o czym porozmawiać w domu
Hipoteka na domu rodziny to decyzja, która dotyczy obojga małżonków, nawet jeśli dług zaciąga spółka jednego z nich. Przed rozmową z finansującym:
- ustal, do którego majątku należy nieruchomość, i zbierz dokumenty, które to potwierdzają,
- upewnij się, że współmałżonek rozumie skutki: w razie braku spłaty wierzyciel może prowadzić egzekucję z tej nieruchomości,
- porozmawiajcie o planie spłaty i o tym, co się stanie, jeśli firma nie osiągnie zakładanych wyników,
- rozważcie niezależną poradę prawną dla małżonka, który nie jest stroną finansowania,
- zapytajcie, czy finansujący oczekuje oprócz hipoteki także poręczenia lub weksla – to zupełnie inny zakres odpowiedzialności niż sama zgoda na obciążenie nieruchomości.
Sytuację, w której zabezpieczenie daje osoba niebędąca dłużnikiem, szerzej opisuje artykuł o nieruchomości osoby trzeciej jako zabezpieczeniu.
Pytania i odpowiedzi
-
Czy współmałżonek musi być obecny u notariusza?
Jego zgoda powinna mieć formę aktu notarialnego. Najprościej, gdy jest obecny przy podpisywaniu umowy, ale zgodę można wyrazić także w odrębnym akcie notarialnym albo przez pełnomocnika umocowanego w odpowiedniej formie.
-
Czy zgoda na hipotekę oznacza, że współmałżonek odpowiada za dług firmy?
Odpowiada nieruchomością, do wysokości sumy hipoteki. Osobistej odpowiedzialności całym majątkiem zgoda na hipotekę sama nie tworzy – powstaje ona np. wtedy, gdy małżonek podpisze poręczenie lub weksel.
-
Czy dom kupiony przed ślubem wymaga zgody małżonka?
Co do zasady nie, bo należy do majątku osobistego. Finansujący i tak poprosi o dokumenty potwierdzające datę i sposób nabycia oraz oświadczenie o ustroju majątkowym.
-
Czy małżonkowie w trakcie rozwodu mogą ustanowić hipotekę?
Mogą, jeśli oboje się na to zgodzą. Bez zgody jednego z nich obciążenie całej nieruchomości nie jest możliwe, a sytuacja sporu majątkowego zwykle zwiększa ostrożność finansującego.
Sprawdź, czy private debt pasuje do Twojej firmy
Wstępna kwalifikacja jest bezpłatna i niezobowiązująca. Odpowiadamy następnego dnia roboczego.