Hipoteka łączna – jak działa zabezpieczenie na kilku nieruchomościach?
Gdy jedna nieruchomość nie wystarcza jako zabezpieczenie albo finansujący oczekuje większego zapasu wartości, w grę wchodzi hipoteka obejmująca kilka nieruchomości naraz. Wyjaśniamy, jak działa, czym różni się od kilku osobnych hipotek i jak później sprzedać jedną z obciążonych nieruchomości.
Krótka odpowiedź
Hipoteka łączna zabezpiecza jedną wierzytelność na kilku nieruchomościach jednocześnie, a wierzyciel może według własnego wyboru zaspokoić się z każdej z nich, z kilku albo ze wszystkich. Każda nieruchomość odpowiada więc za cały dług do wysokości sumy hipoteki – co daje finansującemu większe bezpieczeństwo, a właścicielowi szansę na wyższą kwotę, ale utrudnia sprzedaż pojedynczej nieruchomości bez zgody wierzyciela na jej zwolnienie.
Jak działa hipoteka łączna
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece pozwala zabezpieczyć jedną wierzytelność hipoteką na kilku nieruchomościach. Wpis dokonuje się w każdej z ksiąg wieczystych, z informacją o współobciążeniu pozostałych. Nieruchomości mogą należeć do jednej osoby albo do różnych właścicieli – na przykład hala należąca do spółki i dom jej wspólnika.
Kluczowa cecha to swoboda wierzyciela. W razie braku spłaty sam decyduje, z której nieruchomości będzie się zaspokajał: może wszcząć egzekucję z jednej, z kilku albo ze wszystkich, w całości lub w części. Nie musi przy tym zaczynać od nieruchomości dłużnika ani od tej, która jest najmniej cenna dla właścicieli. Zwykle wybierze tę, którą najłatwiej sprzedać.
Hipoteka łączna może też powstać bez nowej umowy – co do zasady wtedy, gdy nieruchomość obciążona hipoteką zostaje podzielona na kilka nowych. Hipoteka obciąża wówczas wszystkie nieruchomości powstałe z podziału.
Podstawa prawna
- Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – art. 76 (hipoteka łączna; uprawnienie wierzyciela do zaspokojenia się według wyboru z każdej, niektórych lub wszystkich nieruchomości; hipoteka łączna przy podziale nieruchomości).
Hipoteka łączna czy osobne hipoteki
To samo zabezpieczenie na kilku nieruchomościach można zbudować na dwa sposoby. Różnice mają znaczenie zarówno dla finansującego, jak i dla właścicieli.
Hipoteka łączna
- jedna suma hipoteki, za którą odpowiada w całości każda z nieruchomości,
- wierzyciel wybiera, z której nieruchomości się zaspokaja,
- spadek wartości jednej nieruchomości może być zrównoważony przez pozostałe,
- sprzedaż jednej nieruchomości wymaga zgody wierzyciela na jej zwolnienie.
Osobne hipoteki na każdej nieruchomości
- suma hipoteki podzielona między nieruchomości, każda odpowiada tylko do swojej części,
- łatwiej określić ryzyko każdego właściciela,
- jeśli jedna nieruchomość straci na wartości, wierzyciel nie może sięgnąć po nadwyżkę z drugiej ponad jej sumę,
- prostsze zwolnienie pojedynczej nieruchomości, ale finansujący zwykle przyjmuje ostrożniejsze parametry.
Hipoteka łączna lepiej sprawdza się wtedy, gdy nieruchomości mają podobną płynność i jednego właściciela, a żadnej z nich nie planuje się sprzedawać w trakcie finansowania. Osobne hipoteki bywają rozsądniejsze, gdy właściciele są różni i chcą precyzyjnie ograniczyć swoje ryzyko albo gdy jedna z nieruchomości ma zostać sprzedana wcześniej niż nastąpi spłata. Gdy nieruchomości należą do różnych spółek z jednej grupy, każda z nich ustanawia hipotekę osobno, a wymagane zgody korporacyjne trzeba sprawdzić dla każdej spółki – zob. finansowanie w grupie kapitałowej.
Przykład: ile daje zabezpieczenie na dwóch nieruchomościach
Przykład ilustracyjny
Firma ma lokal użytkowy i działkę. Sama działka nie wystarczy, a sam lokal daje zbyt wysokie LTV, więc obie nieruchomości obciąża hipoteka łączna. Zakładamy, że finansujący akceptuje w tej transakcji LTV do 50%.
| Pozycja | Kwota |
|---|---|
| Wartość lokalu użytkowego | 1 200 000 zł |
| Wartość działki | 800 000 zł |
| Łączna wartość zabezpieczenia | 2 000 000 zł |
| Kwota pożyczki | 1 000 000 zł |
| LTV liczone od samego lokalu (1 000 000 / 1 200 000) | 83,3% |
| LTV przy hipotece łącznej (1 000 000 / 2 000 000) | 50% |
Po roku firma znajduje kupca na działkę za 800 000 zł. Finansujący godzi się zwolnić działkę z hipoteki pod warunkiem spłaty 400 000 zł z ceny. Zadłużenie spada do 600 000 zł, a LTV na pozostałym lokalu wynosi 50% (600 000 / 1 200 000) – tyle samo co na początku.
Liczby przyjęte wyłącznie do obliczeń – to nie jest oferta ani typowe warunki.
O tym, jak liczyć wskaźnik przy kilku nieruchomościach i wcześniejszych obciążeniach, piszemy w artykule jak działa LTV.
Sprzedaż jednej z nieruchomości – zwolnienie z hipoteki
Właściciel może sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką łączną, ale kupujący zwykle oczekuje, że dostanie ją bez obciążeń. Potrzebna jest więc zgoda wierzyciela na wykreślenie hipoteki z księgi tej jednej nieruchomości, a wierzyciel uzależnia ją zwykle od częściowej spłaty długu.
Najlepiej uzgodnić zasady zwolnienia już w umowie: ile trzeba spłacić, by zwolnić daną nieruchomość, jak liczy się tę kwotę i w jakim terminie wierzyciel wyda zgodę. Ma to szczególne znaczenie dla deweloperów, którzy sprzedają lokale z nieruchomości objętej zabezpieczeniem – więcej w artykule o przedsprzedaży a finansowaniu budowy.
Uwaga
Bez zapisanych w umowie zasad zwolnienia wierzyciel nie ma obowiązku zgodzić się na wykreślenie hipoteki z jednej nieruchomości przed spłatą całego długu. Może też zażądać spłaty wyższej niż cena tej nieruchomości, jeśli pozostałe zabezpieczenie okaże się niewystarczające.
Na co uważać, gdy nieruchomości mają różnych właścicieli
Hipoteka łączna często obejmuje nieruchomość spółki i nieruchomość wspólnika lub członka jego rodziny. Każdy z właścicieli odpowiada wtedy swoją nieruchomością za cały dług firmy, do wysokości sumy hipoteki – a nie za jakąś jego część. Wierzyciel może zaspokoić się wyłącznie z domu wspólnika, nawet jeśli hala spółki ma wyższą wartość.
Każdy z właścicieli składa własne oświadczenie o ustanowieniu hipoteki, a jeśli nieruchomość należy do małżonków we wspólności, potrzebna jest też zgoda drugiego małżonka. Brak podpisu jednej osoby może opóźnić wpis we wszystkich księgach i wstrzymać wypłatę środków.
Przed podpisaniem warto:
- wyjaśnić każdemu właścicielowi, że ryzykuje całą nieruchomością za cały dług,
- uregulować w osobnym porozumieniu rozliczenia między właścicielami na wypadek, gdyby wierzyciel zaspokoił się tylko z jednej nieruchomości,
- ustalić z góry zasady zwolnienia każdej z nieruchomości.
Sytuację właściciela, który zabezpiecza nie swój dług, szerzej opisuje artykuł o nieruchomości osoby trzeciej jako zabezpieczeniu.
Pytania i odpowiedzi
-
Czy hipoteka łączna może obejmować nieruchomości różnych właścicieli?
Tak. Każdy z właścicieli musi jednak złożyć oświadczenie o ustanowieniu hipoteki na swojej nieruchomości i każdy odpowiada nią za cały dług do wysokości sumy hipoteki.
-
Czy wierzyciel musi najpierw sprzedać nieruchomość dłużnika?
Nie. Przy hipotece łącznej wierzyciel sam wybiera, z której nieruchomości będzie się zaspokajał – może zacząć od tej, którą najłatwiej sprzedać.
-
Czy sumę hipoteki łącznej dzieli się między nieruchomości?
Nie. Każda nieruchomość odpowiada do pełnej sumy hipoteki. Jeśli strony chcą ograniczyć odpowiedzialność poszczególnych nieruchomości, ustanawia się osobne hipoteki z odrębnymi sumami.
-
Czy można zamienić jedną z obciążonych nieruchomości na inną?
Tak, jeśli wierzyciel się zgodzi. W praktyce oznacza to ustanowienie hipoteki na nowej nieruchomości i wykreślenie jej ze starej, z nowymi wpisami w księgach wieczystych.
Sprawdź, czy private debt pasuje do Twojej firmy
Wstępna kwalifikacja jest bezpłatna i niezobowiązująca. Odpowiadamy następnego dnia roboczego.