Operat szacunkowy – co zawiera i jak czyta go finansujący?

Operat sporządza rzeczoznawca majątkowy, czyli osoba z państwowymi uprawnieniami zawodowymi do wyceny nieruchomości. Jego uprawnienia można sprawdzić w publicznym rejestrze rzeczoznawców. Rzeczoznawca odpowiada za rzetelność opinii, ale wycenia na podstawie danych, które otrzyma, i w celu, który wskaże zleceniodawca.

Cel wyceny ma znaczenie praktyczne. Operat sporządzony na potrzeby podziału majątku, ustalenia podatku czy aktualizacji opłaty może opierać się na innych założeniach niż wycena dla zabezpieczenia wierzytelności. Dlatego przy finansowaniu warto od razu zlecić operat w celu zabezpieczenia finansowania i uzgodnić z finansującym:

• czy akceptuje operat zamówiony przez firmę, czy zleca wycenę samodzielnie,
• czy ma listę rzeczoznawców, z którymi współpracuje,
• jaki rodzaj wartości i jaki stan nieruchomości ma zostać wyceniony.

Treść operatu określają przepisy o wycenie nieruchomości. Nie trzeba czytać go w całości, by zrozumieć jego wartość dla finansującego – wystarczy wiedzieć, gdzie szukać kluczowych informacji:

• cel wyceny i rodzaj wartości – np. wartość rynkowa dla zabezpieczenia finansowania,
• przedmiot i zakres wyceny – co dokładnie wyceniono: grunt, budynki, prawo użytkowania wieczystego, udział,
• data wyceny i data sporządzenia – pierwsza określa stan, na który ustalono wartość, druga rozpoczyna bieg terminu aktualności,
• stan prawny i przeznaczenie – dane z księgi wieczystej, ewidencji gruntów i planu miejscowego,
• opis stanu technicznego – zwykle na podstawie oględzin,
• analiza rynku i dane porównawcze – transakcje lub czynsze, na których oparto wynik,
• podejście, metoda i technika wraz z uzasadnieniem wyboru,
• wynik i klauzule – w tym założenia szczególne, od których wynik zależy.

Analityk po stronie finansującego zaczyna zwykle od końca: patrzy na wynik, a potem szuka założeń, które ten wynik podtrzymują. Najczęstsze sygnały, które prowadzą do pytań lub korekty wartości:

• transakcje porównawcze sprzed długiego czasu albo z innego rynku lokalnego,
• duże, słabo uzasadnione korekty cech nieruchomości porównawczych,
• w podejściu dochodowym czynsz „rynkowy” zamiast czynszu z faktycznych umów i brak uwzględnienia pustostanów,
• wartość ustalona dla stanu przyszłego – po zakończeniu budowy, po zmianie planu, po pełnym wynajęciu,
• pominięte obciążenia z działu III księgi wieczystej, np. służebności,
• oględziny przeprowadzone wyłącznie z zewnątrz budynku.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami pozwala wykorzystywać operat do celu, w jakim został sporządzony, przez 12 miesięcy od daty sporządzenia, chyba że w tym czasie zmieniły się uwarunkowania prawne albo istotne czynniki wpływające na wartość. Po upływie tego okresu operat można nadal wykorzystać, jeśli rzeczoznawca potwierdzi jego aktualność.

Zmianą okoliczności może być na przykład uchwalenie planu miejscowego, wygaśnięcie decyzji o warunkach zabudowy, wypowiedzenie umowy przez głównego najemcę, pożar lub zalanie budynku, nowe obciążenie w księdze wieczystej albo wyraźny ruch cen na lokalnym rynku. W takiej sytuacji operat formalnie mieszczący się w terminie przestaje opisywać rzeczywistość i finansujący poprosi o jego aktualizację.

Finansujący może jednak stosować własne, ostrzejsze zasady – zwłaszcza na rynku, który szybko się zmienia, albo gdy od oględzin minęło sporo czasu. W dłuższym finansowaniu umowa może też przewidywać okresową aktualizację wyceny.

Najdroższy operat to taki, który trzeba zamówić drugi raz. Zanim podpiszesz zlecenie:

• ustal z finansującym wymagania co do rzeczoznawcy, celu i zakresu wyceny,
• przygotuj dokumenty: numer księgi wieczystej, wypis z ewidencji, dokumenty planistyczne, umowy najmu, dokumentację budowlaną,
• zapewnij dostęp do wszystkich pomieszczeń i informacje o stanie technicznym,
• nie naciskaj na wynik – rzeczoznawca musi uzasadnić wartość, a finansujący i tak sprawdzi założenia.

Jak operat przekłada się na wartość przyjmowaną do LTV, opisuje artykuł o wycenie nieruchomości.