Wartość rynkowa a wartość likwidacyjna nieruchomości – czym się różnią?

Ustawa o gospodarce nieruchomościami opisuje wartość rynkową jako najbardziej prawdopodobną cenę, którą da się uzyskać na rynku, ustaloną z uwzględnieniem cen transakcyjnych. Definicja przyjmuje kilka założeń:

• strony transakcji są od siebie niezależne,
• żadna z nich nie działa w sytuacji przymusowej,
• obie mają stanowczy zamiar zawarcia umowy,
• upłynął czas potrzebny na wyeksponowanie nieruchomości na rynku i wynegocjowanie warunków.

W scenariuszu, w którym finansujący musi sięgnąć po zabezpieczenie, prawie każde z tych założeń przestaje działać. Właściciel jest w kłopotach finansowych, czas gra na niekorzyść, a potencjalni nabywcy wiedzą, że sprzedaż jest wymuszona. Dlatego wartość rynkowa jest dla finansującego punktem wyjścia, a nie kwotą, którą realnie odzyska.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie wyróżnia wartości likwidacyjnej jako odrębnego rodzaju wartości. W praktyce wyceny i finansowania to pojęcie oznacza kwotę możliwą do uzyskania przy sprzedaży w skróconym czasie albo w trybie przymusowym. Ponieważ nie ma jednej obowiązującej definicji, przy zlecaniu takiej wyceny trzeba dokładnie opisać założenia: czas na sprzedaż, tryb sprzedaży i stan nieruchomości.

Różnica między wartością rynkową a likwidacyjną nie jest stała. Rośnie, gdy:

• obiekt jest specjalistyczny i interesuje wąską grupę nabywców,
• lokalny rynek jest płytki, z niewielką liczbą transakcji,
• wartość jednostkowa jest wysoka, więc kupców z odpowiednim kapitałem jest mało,
• stan prawny wymaga porządkowania albo występują spory,
• najemcy są powiązani z właścicielem i mogą odejść po zmianie właściciela,
• budynek wymaga istotnych nakładów.

Znaczenie ma też moment. Gdy rynek słabnie, spada nie tylko wartość rynkowa – maleje również liczba aktywnych kupców, a czas sprzedaży się wydłuża. Dystans między ceną w spokojnej sprzedaży a ceną w sprzedaży wymuszonej rośnie wtedy szybciej, niż wskazywałyby same notowania cen. Finansujący, który udziela pożyczki na kilka lat, musi brać pod uwagę, że ewentualna sprzedaż zabezpieczenia może przypaść właśnie na taki okres.

Gdy dług nie jest spłacany, wierzyciel hipoteczny co do zasady dochodzi go w egzekucji z nieruchomości, a nie przez przejęcie jej na własność. W toku egzekucji biegły ustala sumę oszacowania, która może różnić się od wartości z operatu sporządzonego na potrzeby finansowania. Kodeks postępowania cywilnego określa najniższe ceny, od których zaczyna się licytacja:

• w pierwszej licytacji cena wywołania wynosi trzy czwarte sumy oszacowania,
• w drugiej licytacji cena wywołania wynosi dwie trzecie sumy oszacowania.

W licytacji można uzyskać więcej niż cena wywołania, ale finansujący nie może na to liczyć. Do tego dochodzą czas postępowania, koszty egzekucji i utrzymania nieruchomości oraz odsetki, które w tym czasie rosną. Przebieg całej procedury opisuje artykuł egzekucja z nieruchomości krok po kroku.

W praktyce obie liczby pracują razem. Wartość rynkowa służy do policzenia LTV i porównania nieruchomości z innymi. Wartość w scenariuszu wymuszonej sprzedaży służy do testu: czy po odjęciu kosztów, odsetek i roszczeń wierzycieli z wyższym pierwszeństwem wystarczy na spłatę całego długu. Jeśli test wypada słabo, finansujący obniża kwotę, skraca okres albo prosi o dodatkowe zabezpieczenie, na przykład w formie hipoteki łącznej na drugiej nieruchomości.

Ten rachunek nie zastępuje oceny źródła spłaty – finansujący woli, by do sprzedaży w ogóle nie doszło. Firma może jednak zmniejszyć dystans między obiema wartościami:

• uporządkować stan prawny i dokumentację nieruchomości przed rozmową,
• zaproponować jako zabezpieczenie bardziej uniwersalny obiekt, jeśli ma wybór,
• przedstawić umowy najmu z niezależnymi najemcami zamiast z podmiotami powiązanymi,
• udokumentować stan techniczny i przeprowadzone remonty.