Scenariusz: dokończenie budowy przy drugiej hipotece
Przykładowy scenariusz: deweloper wyczerpał wcześniejsze finansowanie budowy, zanim inwestycja osiągnęła stan pozwalający na sprzedaż lub odbiór, a wzrost kosztów materiałów zwiększył lukę finansową.
Krótka odpowiedź
To ilustracyjny scenariusz dotyczący sytuacji, w której budowa jest zaawansowana, ale niedokończona, a pierwotny budżet okazał się niewystarczający – typowo z powodu wzrostu kosztów materiałów lub wykonawstwa. Finansowanie dokończenia budowy pozwala uniknąć zamrożenia inwestycji na etapie, na którym jej wartość jako niedokończonej nieruchomości jest znacznie niższa niż po zakończeniu.
Sytuacja wyjściowa
Firma deweloperska budująca kompleks lokali usługowych osiągnęła zaawansowanie budowy na poziomie około 70%, gdy pierwotny budżet się wyczerpał w wyniku wzrostu cen materiałów budowlanych. Bank, który finansował wcześniejszy etap, nie był skłonny zwiększyć zaangażowania bez pełnej ponownej analizy kredytowej, co wydłużyłoby wstrzymanie prac o kilka miesięcy.
Struktura finansowania
- Cel: pokrycie różnicy kosztów potrzebnej do dokończenia budowy.
- Zabezpieczenie: hipoteka na drugim miejscu na budowanej nieruchomości, obok istniejącego kredytu bankowego.
- Źródło spłaty: sprzedaż lokali po zakończeniu budowy i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.
- Horyzont: finansowanie na czas dokończenia prac i rozpoczęcia sprzedaży.
Przykład ilustracyjny
Do obliczeń przyjęto, że obiekt w obecnym stanie (ok. 70% zaawansowania) jest wyceniany na 14 000 000 zł, a po zakończeniu budowy – na 20 000 000 zł. Saldo kredytu bankowego zabezpieczonego hipoteką na pierwszym miejscu wynosi 6 000 000 zł, a do dokończenia prac brakuje 2 000 000 zł.
| Parametr | Wartość |
|---|---|
| Kwota finansowania | 2 000 000 zł |
| Wartość nieruchomości w obecnym stanie | 14 000 000 zł |
| Saldo kredytu bankowego (hipoteka na I miejscu) | 6 000 000 zł |
| LTV łączne (CLTV): (6 000 000 + 2 000 000) / 14 000 000 | 57,1% |
| Okres | 15 miesięcy |
| Odsetki (13% rocznie, kapitał spłacany na koniec okresu) | 325 000 zł |
| Prowizja jednorazowa (4%) | 80 000 zł |
| Łączny koszt w okresie | 405 000 zł |
| Łączny koszt rocznie (13% + 4% rozłożone na 1,25 roku) | 16,2% |
| Źródło spłaty | sprzedaż lokali po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie |
| Zapas wartości ponad oba zobowiązania w obecnym stanie (14 000 000 – 8 000 000) | 6 000 000 zł |
Liczby przyjęte wyłącznie do obliczeń – to nie jest oferta ani typowe warunki. Koszt liczony od kwoty finansowania, bez kosztów wyceny, notariusza i wpisów; kalkulator na stronie głównej pokazuje ostrożniejszy, wyższy szacunek.
Podobna sytuacja? Zobacz: Finansowanie dokończenia budowy.
Ryzyka i możliwy przebieg
Kluczowym ryzykiem jest finansowanie na drugim miejscu hipotecznym – w razie problemów ze spłatą pierwszeństwo zaspokojenia z nieruchomości ma bank. Ogranicza się je przez dokładną analizę wartości nieruchomości po dokończeniu budowy oraz uzgodnienie z bankiem warunków współistnienia obu zabezpieczeń. Jeśli budowa zostanie dokończona zgodnie z budżetem, a sprzedaż lokali przebiegnie w zakładanym tempie, wpływy ze sprzedaży mogłyby pokryć oba zobowiązania zgodnie z harmonogramem.
Pytania i odpowiedzi
-
Czy można sfinansować dokończenie budowy, gdy jest już kredyt bankowy?
Tak, w takiej sytuacji nowe finansowanie zwykle zabezpiecza się na kolejnym miejscu hipotecznym, za zgodą wszystkich stron.
-
Czy bank musi wyrazić zgodę na drugą hipotekę?
W praktyce warto to uzgodnić, choć formalny wymóg zależy od zapisów pierwotnej umowy kredytowej.
-
Co jeśli koszty dokończenia wzrosną ponownie?
Dlatego warto uwzględnić bufor kosztowy już na etapie planowania kwoty finansowania, a nie zakładać dokładnie wyliczony minimalny budżet.
Sprawdź, czy private debt pasuje do Twojej firmy
Wstępna kwalifikacja jest bezpłatna i niezobowiązująca. Odpowiadamy następnego dnia roboczego.