Finansowanie pod nieruchomość hotelową

W odróżnieniu od finansowania konkretnego projektu, tutaj punktem wyjścia jest wartość obiektu, a nie przeznaczenie środków. Obiekt działa dalej, przyjmuje gości i generuje przychód, a właściciel uzyskuje kapitał bez sprzedaży nieruchomości i bez wprowadzania wspólnika.

• Spłata lub refinansowanie dotychczasowych zobowiązań obciążających obiekt.
• Zakup lub przejęcie kolejnego obiektu.
• Wykup udziałów wspólnika lub uregulowanie rozliczeń rodzinnych przy sukcesji.
• Kapitał obrotowy dla grupy, w której hotel jest jednym z wielu biznesów.

Cel nadal ma znaczenie – finansujący musi rozumieć, skąd przyjdzie spłata – ale nie musi być związany z samym hotelem.

Dlaczego właściciele hoteli szukają tego kapitału poza bankiem

Bank, oceniając hotel, patrzy przede wszystkim na wyniki z ostatnich okresów i na ryzyko całej branży turystycznej. Słabszy rok, świeżo zakończona rozbudowa, która jeszcze nie pracuje na pełnych obrotach, czy cel niezwiązany z hotelem potrafią zatrzymać proces kredytowy, mimo że sam obiekt ma wysoką wartość. Finansowanie private debt opiera się w większym stopniu na zabezpieczeniu i na realnym planie spłaty, dlatego bywa dostępne szybciej i przy mniej typowej konstrukcji transakcji.

Hotel nie jest zwykłym budynkiem. Jego wartość w dużej mierze wynika z przychodów, które generuje, dlatego wycena opiera się zwykle na podejściu dochodowym: rzeczoznawca analizuje obłożenie, średnią cenę za pokój, przychody z gastronomii i sal, a także koszty prowadzenia obiektu. Uzupełnieniem są lokalizacja, stan techniczny i standard wyposażenia.

Dla finansującego ważne jest również to, co stałoby się z obiektem, gdyby przestał działać jako hotel. Budynek, który łatwo przekształcić na inną funkcję, jest bezpieczniejszym zabezpieczeniem niż obiekt zaprojektowany wyłącznie pod jeden typ działalności w miejscu, które żyje tylko w sezonie.

Wzmacnia

• lokalizacja z popytem przez cały rok – miasto, okolice lotnisk, miejsca konferencyjne;
• udokumentowana historia przychodów i stabilne kanały sprzedaży;
• dobry stan techniczny i brak zaległych inwestycji odtworzeniowych;
• uregulowany stan prawny – księga wieczysta, zgodność budynku z pozwoleniami.

Osłabia

• silna zależność od jednego sezonu lub jednej atrakcji w okolicy;
• rozbudowy wykonane bez pełnej dokumentacji;
• wysoki poziom istniejących obciążeń hipotecznych;
• obiekt, którego funkcjonowanie opiera się na jednej osobie bez zaplecza zarządczego.

Żaden z tych elementów osobno nie przekreśla finansowania, ale razem decydują o tym, jaką część wartości obiektu finansujący uzna za bezpieczną podstawę.

Często nieruchomość należy do jednego podmiotu – spółki lub właściciela prywatnie – a hotel prowadzi inny, na podstawie dzierżawy lub umowy o zarządzanie. To nie przeszkadza w finansowaniu, ale wymaga uporządkowania: kto jest pożyczkobiorcą, kto ustanawia hipotekę i z czyich przychodów nastąpi spłata. Finansujący przeanalizuje też umowę z operatorem – jej długość i warunki wypowiedzenia wpływają na stabilność przychodu, a więc na ocenę zabezpieczenia.

Gdy obiekt należy do osoby prywatnej, a pożyczkobiorcą ma być spółka, nieruchomość pełni rolę zabezpieczenia osoby trzeciej. Właściciel świadomie przyjmuje wtedy ryzyko związane z cudzym długiem, dlatego warto zawczasu ustalić zasady między nim a spółką, a w przypadku małżeństwa – uwzględnić wymagane zgody współwłaściciela.