Grunt jako zabezpieczenie

Wynajęty magazyn czy lokal można ocenić przez pryzmat czynszu – wiadomo, ile przynosi i za ile kupiłby go inwestor. Działka zwykle nie przynosi nic. Jej cena to oczekiwanie kupującego co do przyszłej inwestycji, a to oczekiwanie bywa zmienne. Finansujący bierze pod uwagę trzy źródła niepewności:

• Prawo zabudowy – zapisy planu miejscowego lub decyzja o warunkach zabudowy przesądzają o tym, czy na działce powstanie osiedle, hala czy nic. Szerzej o tym w artykule MPZP i warunki zabudowy a wartość gruntu.
• Węższy rynek – działkę pod konkretną inwestycję kupi niewielu inwestorów, a w trudnym momencie rynku może ich zabraknąć. Duży teren pod osiedle czy park logistyczny ma jeszcze mniej potencjalnych nabywców niż typowa działka budowlana.
• Zmiany przepisów planistycznych – od 1 września 2026 r. nową decyzję o warunkach zabudowy można uzyskać tylko w gminie z obowiązującym planem ogólnym i tylko w wyznaczonym w nim obszarze uzupełnienia zabudowy, więc status działki bez planu miejscowego trzeba każdorazowo sprawdzić w gminie.

Sama wycena rynkowa jest punktem wyjścia. Finansujący zadaje pytanie, ile uda się odzyskać, jeśli działkę trzeba będzie sprzedać w egzekucji – szybko i bez wybierania kupca. Różnicę między tymi dwiema kwotami wyjaśnia artykuł o wartości rynkowej i likwidacyjnej.

Oprócz wpisów w księdze wieczystej przy gruncie wychodzą problemy, których nie widać przy gotowych budynkach:

• Dostęp do drogi publicznej – bezpośredni albo przez ustanowioną służebność; działka bez dojazdu jest trudna do sprzedania.
• Zgodność działki ewidencyjnej z księgą – czy obszar, numery działek i granice odpowiadają temu, co ma zostać obciążone.
• Ograniczenia użytkowania – linie przesyłowe, strefy ochronne, tereny zalewowe, ochrona przyrody i zabytków.
• Charakter rolny – przepisy o kształtowaniu ustroju rolnego ograniczają krąg nabywców gruntów rolnych i dają uprawnienia Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, co może zawęzić rynek także w scenariuszu egzekucji.

Użytkowanie wieczyste i udział we współwłasności

Hipoteka może obciążać nie tylko własność gruntu, ale też prawo użytkowania wieczystego. Wtedy znaczenie ma pozostały okres użytkowania, wysokość opłat rocznych i to, czy cel określony w umowie z właścicielem gruntu został zrealizowany. Podobnie można obciążyć udział we współwłasności działki, ale nabywcę samego udziału znaleźć jest trudniej niż kupca całej nieruchomości – zwłaszcza gdy pozostali współwłaściciele nie planują sprzedaży. W obu przypadkach finansujący zwykle przyjmuje wyższe dyskonto niż przy pełnej własności całej działki. Warto to uwzględnić, planując kwotę, o którą firma będzie wnioskować.

Budynek trwale związany z gruntem staje się jego częścią składową, więc hipoteka na działce obejmuje też wznoszoną zabudowę. Wartość zabezpieczenia rośnie z postępem prac, ale do czasu ukończenia niedokończona inwestycja bywa trudniejsza do sprzedaży niż pusty grunt. Finansujący sprawdza więc, czy budżet i harmonogram pozwolą dojść do etapu, w którym obiekt ma wyraźną wartość rynkową. Liczy się też, kto jeszcze ma prawa do terenu budowy: wykonawcy z niezapłaconymi fakturami, bank finansujący kolejny etap czy nabywcy lokali. Ich roszczenia nie zawsze konkurują z hipoteką bezpośrednio, ale mogą opóźnić sprzedaż i obniżyć cenę, jaką da się uzyskać za nieukończoną inwestycję.

Podział działki obciążonej hipoteką

Jeśli nieruchomość obciążona hipoteką zostanie podzielona, hipoteka obciąża wszystkie nowo powstałe nieruchomości jako hipoteka łączna. Deweloper sprzedający działki lub lokale potrzebuje zatem zgody finansującego na zwalnianie kolejnych części z hipoteki. Zasady takiego zwalniania – np. za spłatą określonej kwoty z każdej transakcji – najlepiej zapisać w umowie od początku.