Jakie koszty notarialne i sądowe trzeba ponieść przy hipotece?
Pożyczka zabezpieczona hipoteką to nie tylko odsetki i prowizja. Dochodzą opłaty u notariusza i w sądzie wieczystoksięgowym – na starcie, czasem w trakcie i na końcu, przy wykreśleniu. Porządkujemy, co, kiedy i na jakiej podstawie się płaci oraz gdzie sprawdzić aktualne kwoty.
Krótka odpowiedź
Przy ustanowieniu hipoteki firma ponosi zwykle wynagrodzenie notariusza (taksę) za akt notarialny i wypisy wraz z VAT, opłatę sądową za wpis hipoteki do księgi wieczystej oraz – jeśli występuje – podatek od czynności cywilnoprawnych; przy wykreśleniu dochodzi kolejna opłata sądowa. Wysokość tych kosztów zależy od przepisów obowiązujących w danym momencie i od wartości czynności, dlatego najpewniejszym źródłem jest kalkulacja notariusza przed podpisaniem.
Dlaczego w ogóle potrzebny jest notariusz
Hipoteka powstaje z chwilą wpisu do księgi wieczystej, a podstawą wpisu jest oświadczenie właściciela nieruchomości o jej ustanowieniu, składane co do zasady w formie aktu notarialnego. W finansowaniu firm u notariusza zwykle podpisuje się także oświadczenie o poddaniu się egzekucji – dokument, który pozwala pożyczkodawcy szybciej dochodzić należności bez długiego procesu sądowego. Oba dokumenty często trafiają do jednego aktu – jego przebieg krok po kroku opisujemy w artykule jak wygląda akt notarialny ustanowienia hipoteki.
Notariusz nie tylko sporządza akt. Sprawdza stan prawny nieruchomości i tożsamość stron, składa elektronicznie wniosek o wpis do sądu wieczystoksięgowego, a także pobiera i przekazuje dalej należne opłaty sądowe i podatek, jeżeli występuje. Dzięki temu wniosek trafia do sądu zwykle jeszcze w dniu podpisania aktu, a w księdze pojawia się wzmianka chroniąca pierwszeństwo przyszłego wpisu.
Podstawa prawna
- art. 5 § 1 ustawy – Prawo o notariacie – wynagrodzenie notariusza określa umowa z klientem, nie wyższe niż maksymalna stawka,
- rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej,
- art. 92 § 4 ustawy – Prawo o notariacie – złożenie przez notariusza wniosku o wpis do księgi wieczystej,
- ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – opłaty od wniosków o wpis w księdze wieczystej,
- art. 777 § 1 pkt 5 i 6 Kodeksu postępowania cywilnego – oświadczenie o poddaniu się egzekucji w akcie notarialnym.
Koszty na starcie – lista pozycji
Taksa notarialna
Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu. Rozporządzenie określa stawki maksymalne, zależne od wartości przedmiotu czynności, a dla niektórych czynności – stawki stałe. Notariusz może pobrać mniej, więc taksa podlega negocjacji, zwłaszcza przy wyższych kwotach. Do taksy dolicza się podatek VAT.
Wypisy aktu
Każda ze stron i sąd otrzymują wypisy, za które pobierana jest odrębna, niewielka opłata zależna od liczby stron dokumentu.
Opłata sądowa za wpis hipoteki
Opłatę od wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej określa ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Notariusz pobiera ją przy akcie i przekazuje na rachunek sądu razem z wnioskiem.
Podatek od czynności cywilnoprawnych
Ustanowienie hipoteki co do zasady podlega temu podatkowi, a jego wysokość zależy od tego, czy hipoteka zabezpiecza wierzytelność o określonej wysokości. Płatnikiem jest notariusz. Mechanizm opisujemy w artykule o podatkach przy pożyczce i hipotece.
Koszty dodatkowe
- odpisy i wyciągi z dokumentów potrzebnych do aktu, np. z rejestru przedsiębiorców,
- pełnomocnictwa w formie notarialnej, gdy właściciel nie może stawić się osobiście,
- osobny akt, jeżeli nieruchomość należy do osoby trzeciej lub do kilku współwłaścicieli w różnych miejscach.
Koszty w trakcie i na końcu finansowania
Hipoteka generuje wydatki nie tylko przy jej ustanowieniu. Warto z góry uwzględnić w budżecie:
- Zmiany w trakcie – podwyższenie sumy hipoteki, przedłużenie terminu w oświadczeniu o poddaniu się egzekucji czy ustanowienie hipoteki na dodatkowej nieruchomości wymagają nowej wizyty u notariusza i często nowego wpisu.
- Wykreślenie po spłacie – podstawą jest zgoda wierzyciela na wykreślenie, zwykle z podpisem notarialnie poświadczonym, i wniosek do sądu. Od wniosku pobierana jest opłata sądowa. Kwestię, kto płaci za poświadczenie podpisu wierzyciela, rozstrzyga umowa. Proces opisujemy w artykule o wykreśleniu hipoteki.
- Egzekucja – w scenariuszu niespłacenia dochodzą koszty nadania klauzuli wykonalności i postępowania komorniczego, które co do zasady obciążają dłużnika.
Uwaga
Umowa pożyczki zwykle przenosi koszty ustanowienia, zmiany i wykreślenia zabezpieczeń na pożyczkobiorcę. Sprawdź, czy obejmuje to również koszty prawne pożyczkodawcy i jego pełnomocników – ta pozycja potrafi być wyższa niż cała taksa notarialna.
Gdzie sprawdzić aktualne kwoty
Stawki taksy, opłat sądowych i podatku są określone w przepisach, które mogą się zmieniać. Zamiast polegać na kwotach z nieaktualnych zestawień, warto sięgnąć do źródeł:
- notariusz – przed wyznaczeniem terminu można poprosić o pisemną kalkulację wszystkich opłat dla konkretnej czynności i wartości,
- aktualny tekst rozporządzenia o taksie notarialnej i ustawy o kosztach sądowych – w Dzienniku Ustaw i serwisach z tekstami jednolitymi,
- ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych i informacje administracji skarbowej – w zakresie podatku.
Kalkulację notariusza wpisz do rachunku całkowitego kosztu finansowania. Koszty notarialne i sądowe nie trafiają do pożyczkodawcy, ale są ceną tej konkretnej transakcji i wpływają na porównanie ofert.
Przy porównaniu dwóch ofert zwróć uwagę, czy obie wymagają tych samych czynności notarialnych. Oferta, która przewiduje hipotekę na dwóch nieruchomościach, poręczenie w formie aktu i oddzielne oświadczenia każdego właściciela, będzie droższa w obsłudze niż konstrukcja z jednym zabezpieczeniem – nawet przy identycznej cenie samego finansowania.
Jak ograniczyć koszty i opóźnienia
- Przygotuj z wyprzedzeniem dokumenty: numer księgi wieczystej, odpis z rejestru przedsiębiorców, umowy i uchwały uprawniające do reprezentacji.
- Jeżeli to możliwe, połącz w jednym akcie ustanowienie hipoteki i oświadczenie o poddaniu się egzekucji.
- Ustal z góry, który notariusz prowadzi czynność i kto pokrywa jego wynagrodzenie.
- Zapytaj o taksę – stawki z rozporządzenia są maksymalne, nie obowiązkowe.
- Sprawdź księgę wieczystą przed wizytą – nieujawnione zmiany, np. stary wpis do wykreślenia, mogą wymagać dodatkowych czynności.
Pytania i odpowiedzi
-
Kto płaci za notariusza przy hipotece na rzecz pożyczkodawcy?
Decyduje umowa, a w finansowaniu firm koszty zwykle ponosi pożyczkobiorca. Warto to ustalić już na etapie term sheetu, razem z kosztami wykreślenia hipoteki po spłacie.
-
Czy taksę notarialną można negocjować?
Tak. Przepisy określają stawki maksymalne, a wynagrodzenie notariusza wynika z umowy z klientem. Pole do negocjacji jest zwykle większe przy wyższych wartościach czynności.
-
Czy sama umowa pożyczki musi być podpisana u notariusza?
Nie. Notariusz jest potrzebny do ustanowienia hipoteki i oświadczenia o poddaniu się egzekucji, a umowę pożyczki strony podpisują we własnym zakresie.
-
Ile trwa wpis hipoteki do księgi wieczystej?
To zależy od obciążenia konkretnego sądu i różni się w zależności od miejsca. Od chwili wpływu wniosek jest widoczny w księdze jako wzmianka, a stan sprawy można śledzić w elektronicznej księdze wieczystej.
Sprawdź, czy private debt pasuje do Twojej firmy
Wstępna kwalifikacja jest bezpłatna i niezobowiązująca. Odpowiadamy następnego dnia roboczego.