Jak wygląda akt notarialny ustanowienia hipoteki?
Wizyta u notariusza to moment, w którym zabezpieczenie pożyczki staje się faktem. Dla przedsiębiorcy i właściciela nieruchomości – zwłaszcza gdy są to różne osoby – wyjaśniamy, co trzeba przygotować, jak przebiega podpisanie aktu, jakie oświadczenia się w nim składa i co dzieje się z wnioskiem o wpis.
Krótka odpowiedź
W akcie notarialnym właściciel nieruchomości składa oświadczenie o ustanowieniu hipoteki do określonej sumy, zabezpieczającej konkretną pożyczkę, a zwykle także oświadczenie o poddaniu się egzekucji z tej nieruchomości. Firma jako dłużnik często poddaje się w nim egzekucji co do zapłaty. Notariusz odczytuje akt, strony go podpisują, a notariusz składa elektronicznie wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej – hipoteka powstaje dopiero z chwilą wpisu.
Dlaczego potrzebny jest notariusz
Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym na nieruchomości. Oświadczenie właściciela, który takie prawo ustanawia, musi mieć formę aktu notarialnego – zwykła umowa pisemna nie wystarczy. Wierzyciel nie zawsze musi być obecny: jego zgoda na ustanowienie hipoteki może wynikać z umowy pożyczki, a formy aktu wymaga co do zasady oświadczenie właściciela. W praktyce finansujący często wysyła pełnomocnika albo uzgadnia treść aktu z notariuszem na odległość.
Do tego samego aktu dołącza się zwykle oświadczenia o poddaniu się egzekucji. Dzięki nim, gdy pożyczka nie zostanie spłacona, wierzyciel może prosić sąd o nadanie aktowi klauzuli wykonalności bez wcześniejszego procesu o zapłatę. Więcej o tym dokumencie piszemy w artykule oświadczenie o poddaniu się egzekucji.
Podstawa prawna
- Art. 245 § 2 Kodeksu cywilnego – forma aktu notarialnego dla oświadczenia właściciela ustanawiającego ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości.
- Art. 65, 67 i 69 ustawy o księgach wieczystych i hipotece – istota hipoteki, wpis jako warunek jej powstania, zabezpieczenie odsetek i kosztów objętych sumą hipoteki.
- Art. 777 § 1 pkt 5 i 6 Kodeksu postępowania cywilnego – akt notarialny z poddaniem się egzekucji przez dłużnika oraz przez właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką.
- Art. 92 § 4 ustawy – Prawo o notariacie – obowiązek złożenia przez notariusza wniosku o wpis do księgi wieczystej.
Przed wizytą: co dostarczyć notariuszowi
Kancelaria przygotowuje projekt aktu na podstawie dokumentów przesłanych z wyprzedzeniem. Im wcześniej je dostanie, tym mniej poprawek w dniu podpisania. Zwykle potrzebne są:
- numer księgi wieczystej i dokument nabycia nieruchomości, jeśli notariusz o niego poprosi,
- dane osobowe stron i ważne dowody tożsamości,
- przy spółce – dane z KRS potwierdzające, kto ją reprezentuje, oraz ewentualna uchwała wspólników,
- pełnomocnictwa – do ustanowienia hipoteki co do zasady w formie aktu notarialnego,
- umowa pożyczki lub jej istotne parametry: kwota, termin, strony, wysokość sumy hipoteki,
- zgoda małżonka, jeśli nieruchomość należy do majątku wspólnego, a małżonek nie przyjdzie osobiście.
Projekt aktu warto dostać mailem kilka dni wcześniej i przeczytać go razem z własnym prawnikiem. U notariusza łatwiej poprawić literówkę niż negocjować sumę hipoteki.
Kto co podpisuje
Gdy firma pożycza pod zastaw własnej nieruchomości, wszystkie oświadczenia składają osoby reprezentujące firmę. Gdy zabezpieczeniem jest nieruchomość właściciela firmy, jego rodziny lub innej spółki, ról jest więcej:
Właściciel nieruchomości
- oświadczenie o ustanowieniu hipoteki umownej do określonej sumy, zabezpieczającej wierzytelność z konkretnej umowy pożyczki,
- wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej,
- oświadczenie o poddaniu się egzekucji z nieruchomości – do określonej kwoty i z terminem, do którego wierzyciel może wystąpić o klauzulę wykonalności.
Firma jako dłużnik
- oświadczenie o poddaniu się egzekucji co do obowiązku zapłaty z umowy pożyczki – w tym samym lub odrębnym akcie,
- poza aktem, zależnie od umowy: weksel in blanco z deklaracją wekslową, cesja praw z polisy, inne zabezpieczenia.
Małżonek właściciela i poręczyciele
- zgoda na obciążenie nieruchomości z majątku wspólnego, w formie wymaganej dla samej czynności,
- poręczenie lub poddanie się egzekucji przez poręczyciela, jeśli przewiduje je umowa.
Przebieg wizyty i suma hipoteki
Notariusz sprawdza tożsamość stron i ich umocowanie, odczytuje cały akt i upewnia się, że wszyscy rozumieją jego treść. To moment na pytania – notariusz jest bezstronny i wyjaśnia skutki oświadczeń, ale nie reprezentuje żadnej ze stron. Po podpisaniu pobiera taksę notarialną, a także opłatę sądową za wpis i – jeśli czynność mu podlega – podatek od czynności cywilnoprawnych. Ich aktualne wysokości warto sprawdzić z kancelarią przed wizytą.
Najważniejszą liczbą w akcie jest suma hipoteki. To górna granica, do której wierzyciel zaspokoi się z nieruchomości – obejmuje nie tylko kapitał, ale także odsetki i koszty. Dlatego jest wyższa niż kwota pożyczki.
Przykład ilustracyjny
Pożyczka 500 000 zł. Przyjmujemy, że strony ustalają sumę hipoteki tak, by objęła kapitał oraz zapas na odsetki umowne, odsetki za opóźnienie i koszty dochodzenia należności.
| Pozycja | Kwota |
|---|---|
| Kapitał pożyczki | 500 000 zł |
| Zapas na odsetki umowne i za opóźnienie | 200 000 zł |
| Zapas na koszty dochodzenia należności | 50 000 zł |
| Suma hipoteki wpisana w akcie | 750 000 zł |
Liczby przyjęte wyłącznie do obliczeń – to nie jest oferta ani typowe warunki.
Wysoka suma hipoteki nie zwiększa długu – firma oddaje tylko to, co wynika z umowy pożyczki. Wpływa jednak na koszty wpisu i na to, ile wartości nieruchomości „widzi” w księdze kolejny wierzyciel. Szerzej piszemy o tym w artykule o sumie hipoteki.
Po podpisaniu: wniosek o wpis i wypisy
Notariusz składa wniosek o wpis hipoteki elektronicznie, zwykle zaraz po podpisaniu aktu. W księdze wieczystej pojawia się wzmianka o wniosku, którą każdy może sprawdzić przez internet. Wpis dokonuje sąd wieczystoksięgowy, a o jego dokonaniu zawiadamia uczestników postępowania. Strony otrzymują wypisy aktu – wierzyciel potrzebuje swojego, by w razie potrzeby wystąpić o klauzulę wykonalności.
Uwaga
Przed podpisaniem sprawdź w projekcie aktu trzy rzeczy: czy hipoteka zabezpiecza tylko wierzytelność z Twojej umowy (a nie „wszelkie przyszłe” należności), jaka jest kwota w oświadczeniu o poddaniu się egzekucji i do kiedy wierzyciel może wystąpić o klauzulę. Po podpisaniu zmiana tych zapisów wymaga nowego aktu.
Pytania i odpowiedzi
-
Kto wybiera notariusza?
Strony mogą to uzgodnić. Finansujący często proponuje kancelarię, z którą współpracuje i która zna jego wzory dokumentów, ale można zaproponować własną – ważne, by projekt aktu został zaakceptowany przez obie strony przed wizytą.
-
Czy właściciel nieruchomości odpowiada całym majątkiem za cudzą pożyczkę?
Jeśli tylko ustanawia hipotekę i nie jest dłużnikiem ani poręczycielem, odpowiada co do zasady wyłącznie z obciążonej nieruchomości, do wysokości sumy hipoteki. Sytuacja zmienia się, gdy dodatkowo udziela poręczenia osobistego – wtedy odpowiada także pozostałym majątkiem.
-
Czy po ustanowieniu hipoteki można sprzedać nieruchomość?
Tak, hipoteka nie odbiera właścicielowi prawa do sprzedaży ani dalszego obciążenia – obciąża nieruchomość niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem. W praktyce kupujący zwykle oczekuje spłaty pożyczki z ceny i wykreślenia hipoteki, a umowa pożyczki może przewidywać obowiązek uprzedzenia finansującego.
-
Czy akt można podpisać przez pełnomocnika?
Tak, ale pełnomocnictwo do ustanowienia hipoteki co do zasady wymaga formy aktu notarialnego, bo musi mieć tę samą formę co czynność, do której upoważnia. Treść pełnomocnictwa warto wcześniej uzgodnić z notariuszem, który będzie sporządzał akt.
Sprawdź, czy private debt pasuje do Twojej firmy
Wstępna kwalifikacja jest bezpłatna i niezobowiązująca. Odpowiadamy następnego dnia roboczego.