Nieruchomość w spadku lub bez księgi wieczystej – czy może być zabezpieczeniem pożyczki?

Finansujący przyjmuje zabezpieczenie, które może w razie potrzeby wyegzekwować. Do tego potrzebuje pewności, kto jest właścicielem i że hipoteka zostanie skutecznie wpisana. Księga wieczysta, w której właścicielem jest osoba zmarła, albo nieruchomość bez księgi, to dla niego znak zapytania: nie wiadomo, kto może podpisać akt, czy nie pojawią się inni spadkobiercy i czy sąd dokona wpisu.

Obowiązek ujawnienia własności w księdze spoczywa na właścicielu, a za szkodę wynikłą z zaniedbania tego obowiązku może on odpowiadać. W praktyce wiele rodzin latami odkłada formalności – i przypomina sobie o nich dopiero wtedy, gdy nieruchomość ma posłużyć jako zabezpieczenie. Co sprawdzić w samej księdze, opisujemy w artykule księga wieczysta – co sprawdzić.

• 1. Potwierdzenie dziedziczenia – sądowe postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo notarialny akt poświadczenia dziedziczenia (ten drugi wymaga obecności wszystkich zainteresowanych i braku sporu).
• 2. Wpis spadkobierców do księgi – na podstawie tego dokumentu spadkobiercy zostają ujawnieni w dziale II jako współwłaściciele.
• 3. Decyzja o formie zabezpieczenia – hipoteka na całej nieruchomości za zgodą wszystkich spadkobierców albo dział spadku, po którym nieruchomość przypada jednej osobie.
• 4. Ustanowienie hipoteki – akt notarialny i wniosek o wpis.

Wspólność spadkowa to nie zwykła współwłasność

Do czasu działu spadku do majątku spadkowego stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności, ale z ważnym zastrzeżeniem: rozporządzenie udziałem w konkretnym przedmiocie należącym do spadku wymaga zgody pozostałych spadkobierców. Bez niej jest bezskuteczne w zakresie, w jakim naruszałoby ich uprawnienia przy dziale. Dlatego hipoteka na udziale jednego spadkobiercy w samej nieruchomości jest dla finansującego niepewna – więcej o udziałach w tekście o udziale we współwłasności jako zabezpieczeniu.

Częsty scenariusz w firmach rodzinnych: jeden spadkobierca prowadzi działalność w odziedziczonym budynku i chce go zatrzymać, a pozostali oczekują spłaty. Dział spadku obejmujący nieruchomość wymaga umowy w formie aktu notarialnego albo postanowienia sądu. Finansowanie spłat może być zabezpieczone na tej samej nieruchomości – ale dopiero gdy stanie się ona własnością przejmującego.

Dział spadku, ustanowienie hipoteki i wypłata do pozostałych spadkobierców wymagają starannego ułożenia kolejności, tak by nikt nie został bez zabezpieczenia. Szerzej o tym scenariuszu w artykule o finansowaniu sukcesji i spłat spadkobierców.

Część gruntów, zwłaszcza rolnych lub nabytych dawno, nie ma założonej księgi. Hipoteki nie da się ustanowić bez wpisu, więc księgę trzeba założyć. Wniosek składa się do wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego dla położenia nieruchomości, a podstawą są dokument potwierdzający nabycie własności oraz dane z ewidencji gruntów i budynków.

• jeśli nieruchomość jest nabywana albo obciążana u notariusza, wniosek o założenie księgi może zostać złożony razem z wnioskiem o wpis hipoteki,
• rozbieżności między dokumentami a ewidencją (powierzchnia, numery działek) warto wyjaśnić wcześniej, bo mogą wstrzymać wpis,
• skoro hipoteka powstaje dopiero z wpisem, finansujący może uzależnić wypłatę od jego dokonania albo od innego zabezpieczenia na okres przejściowy.

Przed rozmową z finansującym warto zebrać: dokument nabycia (umowę, postanowienie sądu, akt poświadczenia dziedziczenia), wypis i wyrys z ewidencji gruntów, informację o ewentualnych dawnych zbiorach dokumentów oraz listę wszystkich osób, które mogą mieć prawa do nieruchomości. Im wcześniej wyjdą na jaw braki, tym mniejsze ryzyko, że zablokują wypłatę w ostatniej chwili.

Każda sprawa spadkowa ma swoje szczegóły, dlatego zanim firma zacznie rozmowę o finansowaniu, warto omówić ścieżkę z notariuszem lub prawnikiem.