Czy można obciążyć hipoteką udział we współwłasności nieruchomości?

Współwłasność w częściach ułamkowych oznacza, że każdy właściciel ma udział wyrażony ułamkiem (np. 1/2, 1/3), ale żadnemu nie przypada konkretny fragment budynku czy działki. Udział jest widoczny w dziale II księgi wieczystej.

• Hipoteka na udziale – ustanawia ją sam współwłaściciel, bez zgody pozostałych. Obciąża tylko jego udział; pozostali współwłaściciele nie odpowiadają za jego dług.
• Hipoteka na całej nieruchomości – wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli, bo jest rozporządzeniem rzeczą wspólną. Ci, którzy nie są dłużnikami, odpowiadają wtedy tylko nieruchomością – podobnie jak przy nieruchomości osoby trzeciej jako zabezpieczeniu.

Dla finansującego druga konstrukcja jest znacznie mocniejsza, a dla firmy oznacza zwykle wyższą możliwą kwotę. Wymaga jednak porozumienia ze wszystkimi właścicielami – a jeśli któryś odmawia, sąd może rozstrzygnąć sprawę tylko na wniosek współwłaścicieli mających łącznie co najmniej połowę udziałów, biorąc pod uwagę interesy wszystkich.

Osobną sytuacją jest wspólność majątkowa małżonków – to nie jest współwłasność ułamkowa i obowiązują inne zasady, omówione w artykule o nieruchomości małżonków jako zabezpieczeniu.

W egzekucji z udziału komornik sprzedaje sam udział, a nie budynek. Nabywca wchodzi do współwłasności z obcymi osobami, nie może samodzielnie decydować o sprzedaży całości ani o zmianach w obiekcie, a do zniesienia współwłasności może być potrzebny proces sądowy. Krąg zainteresowanych kupujących jest więc wąski – często ogranicza się do pozostałych współwłaścicieli albo inwestorów, którzy oczekują dużego dyskonta.

Finansujący przyjmuje zatem ostrożną wartość udziału, niższą niż ułamek wartości całej nieruchomości. Wielkość tej różnicy zależy od typu obiektu, liczby współwłaścicieli, ich relacji i tego, czy istnieje umowa o sposobie korzystania z nieruchomości.

Co jeszcze sprawdza finansujący

• Obciążenia całej nieruchomości – hipoteka wpisana wcześniej na całości obciąża także każdy udział i ma przed nową hipoteką pierwszeństwo.
• Hipoteki na udziałach pozostałych – nie obciążają udziału dłużnika, ale mówią o sytuacji współwłaścicieli i ryzyku sporu o zniesienie współwłasności.
• Kto faktycznie korzysta z obiektu – czy dłużnik prowadzi w nim działalność, czy część jest wynajmowana i komu przypada czynsz.
• Zainteresowanie pozostałych współwłaścicieli – jeśli mogliby odkupić udział, jego płynność w praktyce rośnie.

Współwłasność może się skończyć – umową albo orzeczeniem sądu. Ustawa przewiduje, co wtedy dzieje się z hipoteką na udziale:

• jeśli współwłaściciel, którego udział był obciążony, otrzyma w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomość (np. wydzieloną część działki), hipoteka obciąża tę nieruchomość,
• jeśli zamiast nieruchomości przysługuje mu spłata, wierzyciel hipoteczny uzyskuje z mocy ustawy zastaw na wierzytelności o spłatę,
• przy podziale fizycznym nieruchomości hipoteka na części ułamkowej obciąża w tym samym zakresie części ułamkowe nieruchomości powstałych z podziału.

Postanowienie o przysądzeniu w egzekucji udziału nie narusza z kolei hipotek, które obciążały nieruchomość jeszcze przed powstaniem współwłasności.

• Zgoda pozostałych na hipotekę na całości – najskuteczniejsze rozwiązanie, jeśli współwłaściciele są np. wspólnikami tej samej firmy.
• Umowa o sposobie korzystania – jasny podział, kto korzysta z której części, ułatwia wycenę i ewentualną sprzedaż.
• Dodatkowe zabezpieczenie – np. hipoteka na innej nieruchomości, poręczenie lub zastaw rejestrowy.
• Zniesienie współwłasności przed finansowaniem – jeśli od początku planowano podział, uporządkowanie go zwiększa wartość zabezpieczenia.

Jeżeli współwłaściciele są jednocześnie wspólnikami firmy, która ma otrzymać finansowanie, najprostszą drogą jest zwykle hipoteka na całej nieruchomości ustanowiona przez wszystkich. Ich wspólny interes w powodzeniu firmy jest wtedy oczywisty, a finansujący nie musi wyceniać trudno zbywalnego udziału. Gdy pozostali współwłaściciele nie mają z finansowaniem nic wspólnego, warto rozmawiać z nimi otwarcie i wcześnie.

W każdym wariancie finansujący i tak oceni źródło spłaty pożyczki – udział jest zabezpieczeniem, a nie powodem udzielenia finansowania.