Pierwszeństwo hipotek i opróżnione miejsce hipoteczne – co się dzieje po spłacie pierwszej hipoteki?

Pierwszeństwo to zasada, według której prawo powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej. Przy prawach wpisanych do księgi wieczystej rozstrzyga chwila, od której liczy się skutki wpisu – a wpis działa wstecz od złożenia wniosku. Prawa wpisane na podstawie wniosków złożonych równocześnie mają równe pierwszeństwo. Prawo ujawnione w księdze ma pierwszeństwo przed nieujawnionym.

W praktyce „pierwsza hipoteka” to ta, której wniosek wpłynął do sądu najwcześniej. Numer pozycji w dziale IV ułatwia orientację, ale o pierwszeństwie decydują chwila wpływu wniosku i ewentualne wpisy o zmianie pierwszeństwa.

Znaczenie pierwszeństwa widać dopiero przy egzekucji: wierzyciele hipoteczni zaspokajani są w tej samej kategorii, ale jeden po drugim, według kolejności z księgi – szczegóły w artykule o kolejności zaspokojenia wierzycieli.

Zmiana pierwszeństwa

Kolejność można zmienić umową między wierzycielem, który ustępuje miejsca, a tym, który je zyskuje. Gdy prawa są ujawnione w księdze, potrzebny jest także wpis. Zmiana nie może pogorszyć sytuacji praw „pomiędzy” nimi. Takie ustalenia są częstym elementem umowy międzywierzycielskiej.

Gdy hipoteka wygasa – najczęściej po spłacie długu, który zabezpieczała – zostaje po niej „miejsce” w kolejce. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece daje właścicielowi nieruchomości prawo do rozporządzania tym miejscem w granicach wygasłej hipoteki. Właściciel może:

• ustanowić na nim nową hipotekę – otrzymuje ona takie samo pierwszeństwo, jakie miała wygasła hipoteka,
• przenieść na nie istniejącą hipotekę – za zgodą jej wierzyciela, np. awansując drugą hipotekę na pierwsze miejsce,
• zachować uprawnienie na przyszłość – jeśli hipoteka jest wykreślana bez wpisania od razu nowej, uprawnienie trzeba wpisać do księgi jednocześnie z wykreśleniem; potrzebne jest oświadczenie właściciela.

Uprawnienie przysługuje każdoczesnemu właścicielowi, nie podlega zajęciu, a na opróżnionym miejscu nie można ustanowić hipoteki przymusowej. Zastrzeżenie, w którym właściciel zobowiązuje się nie rozporządzać opróżnionym miejscem, jest niedopuszczalne. Przy hipotece łącznej, gdy jedna z nieruchomości zostaje zwolniona spod obciążenia, właściciel tej nieruchomości może rozporządzać opróżnionym miejscem do wysokości sumy hipoteki.

Dla firmy różnica jest konkretna. Finansujący B, który może wejść na pierwsze miejsce, oceni ryzyko łagodniej niż ten, który ma być drugi – co może wpłynąć na kwotę i koszt. Dlatego przy refinansowaniu warto zaplanować wykorzystanie opróżnionego miejsca jeszcze przed spłatą banku.

W praktyce sekwencja obejmuje zwykle: zaświadczenie banku o kwocie do spłaty i zapowiedź zgody na wykreślenie, wypłatę środków od B bezpośrednio do banku, a po spłacie – oświadczenie właściciela o ustanowieniu hipoteki B na opróżnionym miejscu albo przeniesieniu jej tam, złożone do sądu razem z wnioskiem o wykreślenie hipoteki bankowej. Formę i treść oświadczeń oraz to, co da się przygotować z wyprzedzeniem, warto ustalić z notariuszem.

• Wierzyciel z dalszego miejsca powinien wiedzieć, że nie może skutecznie zakazać właścicielowi korzystania z opróżnionego miejsca. Może natomiast ujawnić w księdze roszczenie o przeniesienie swojej hipoteki na miejsce, które się zwolni – wtedy uzyska je z chwilą, gdy stanie się wolne.
• Nowy finansujący powinien sprawdzić, czy spłacana hipoteka rzeczywiście wygaśnie. Hipoteka zabezpieczająca także przyszłe wierzytelności trwa, dopóki z danego stosunku mogą one powstać.
• Właściciel powinien dopilnować, by wniosek o wykreślenie i wpis nowej hipoteki albo uprawnienia zostały złożone jednocześnie – inaczej miejsce może przepaść.