Umowa międzywierzycielska – co reguluje i na co powinien uważać deweloper?

Kredyt bankowy i pożyczka pozabankowa to dwie niezależne umowy z deweloperem. Każda zawiera własne warunki, terminy i prawa na wypadek naruszenia. Bez uzgodnienia między finansującymi mogłoby dojść do sytuacji, w której jeden wypowiada umowę i wszczyna egzekucję, niszcząc wartość projektu, który drugi chciałby dokończyć. Umowa międzywierzycielska rozstrzyga takie konflikty z góry.

Interesy finansujących są przy tym różne. Bank z pierwszeństwem chce przede wszystkim odzyskać swój kredyt i woli szybkie, pewne rozwiązanie, nawet kosztem niższej ceny. Wierzyciel podporządkowany odzyska pieniądze tylko wtedy, gdy wartość projektu przekroczy dług banku, więc zależy mu na dokończeniu inwestycji i sprzedaży po rynkowych cenach. Umowa międzywierzycielska ustala, w jakich granicach każdy z nich może realizować swój interes i kto ma ostatnie słowo w kluczowych decyzjach.

Pojawia się zawsze, gdy w projekcie jest dług podporządkowany – np. finansowanie mezzanine – a często także przy pożyczkach wspólników, które finansujący chcą mieć spłacane na samym końcu. Kolejność hipotek wynika z wpisów w księdze wieczystej, ale umowa reguluje znacznie więcej: płatności, terminy, decyzje i informacje.

• Kolejność spłat (waterfall) – z jakich wpływów i w jakiej kolejności spłacane są poszczególne długi, np. najpierw odsetki i kapitał kredytu bankowego, potem pożyczka podporządkowana, na końcu pożyczki wspólników.
• Płatności dozwolone – czy finansujący podporządkowany może otrzymywać odsetki w trakcie projektu, czy dopiero po spłacie banku, i co dzieje się z tymi płatnościami po naruszeniu umowy kredytu.
• Okres wstrzymania (standstill) – czas, przez który wierzyciel podporządkowany nie może wypowiedzieć umowy ani wszcząć egzekucji, nawet jeśli dłużnik naruszył warunki. Daje wierzycielowi seniorskiemu kontrolę nad procesem naprawczym.
• Prawo do naprawy (cure right) – możliwość, by wierzyciel podporządkowany lub wspólnicy pokryli brak i usunęli naruszenie, zanim bank sięgnie po zabezpieczenia.
• Prawo wykupu – opcja przejęcia wierzytelności banku przez finansującego podporządkowanego po określonej cenie, by przejąć kontrolę nad dalszymi działaniami.
• Zmiany finansowania seniorskiego – limity zwiększenia kwoty kredytu lub jego kosztu bez zgody wierzyciela podporządkowanego, bo każde zwiększenie pogarsza jego pozycję.
• Zwalnianie zabezpieczeń – zasady zgody na bezobciążeniowe wyodrębnienie i sprzedaż lokali oraz podział ceny między wierzycieli.

Znaczenie kolejności najlepiej widać w scenariuszu, w którym projekt trzeba sprzedać w trudnej sytuacji.

Deweloper zwykle jest stroną umowy międzywierzycielskiej, ale jej treść ustalają głównie finansujący. Mimo to warto aktywnie ją przeczytać i negocjować, bo kilka postanowień bezpośrednio ogranicza jego swobodę:

• Blokada płatności – jeśli umowa zakazuje spłaty pożyczki podporządkowanej do czasu spłaty banku, jej odsetki mogą narastać przez cały projekt. Trzeba to ująć w kosztach i terminach.
• Spójność definicji naruszeń – naruszenie jednej umowy często uruchamia skutki w drugiej (tzw. cross-default). Warto sprawdzić, czy drobne uchybienie wobec jednego finansującego nie stawia wymagalnym całego długu.
• Zwolnienia lokali – procedura zgód przy każdej sprzedaży musi być sprawna, inaczej opóźni przeniesienie własności i wypłaty od nabywców.
• Obowiązki informacyjne – umowa często pozwala finansującym wymieniać się informacjami o dłużniku. Deweloper powinien wiedzieć, jakie dane i raporty będą przekazywane i komu, oraz zadbać, by raportowanie do obu finansujących było jednolite, a nie podwójne i niespójne.
• Zmiany w trakcie projektu – dodatkowe finansowanie, aneks do kredytu czy przedłużenie terminu mogą wymagać zgody wszystkich stron. Lepiej z góry przewidzieć mechanizm i limity.

Postanowienia umowy międzywierzycielskiej często powtarzają się w kowenantach umowy finansowania, więc oba dokumenty należy czytać razem i najlepiej z prawnikiem znającym finansowanie projektów.