Spłata balonowa czy raty? Harmonogramy spłaty pożyczki dla firm

Harmonogram spłaty to tabela w umowie, która mówi, ile i kiedy firma płaci. Każda płatność składa się z dwóch części: odsetek (ceny za korzystanie z pieniędzy) i kapitału (zwrotu pożyczonej kwoty). Różnice między harmonogramami sprowadzają się do tego, jak szybko spłacany jest kapitał.

• Raty równe (annuitetowe) – co miesiąc ta sama kwota. Na początku większość raty to odsetki, z czasem rośnie udział kapitału.
• Raty malejące – kapitał spłacany w równych częściach, a odsetki liczone od coraz mniejszego salda. Pierwsze raty są najwyższe, ostatnie najniższe.
• Spłata balonowa – część kapitału w ratach, a największa część (tzw. balon) na końcu okresu.
• Spłata jednorazowa (bullet) – cały kapitał w ostatnim dniu umowy; w trakcie płaci się tylko odsetki albo odsetki są doliczane do długu i rozliczane razem z kapitałem.

W potocznym języku „spłatą balonową” nazywa się zarówno wariant częściowy, jak i bullet. W umowie warto sprawdzić tabelę, a nie nazwę: liczy się kwota ostatniej płatności.

Karencja – okres bez spłaty kapitału

Karencja to kilka pierwszych miesięcy, w których firma płaci wyłącznie odsetki (albo nawet ich nie płaci, gdy są kapitalizowane, czyli dopisywane do salda). Po karencji zaczynają się raty. To rozwiązanie dla inwestycji, które zaczynają zarabiać z opóźnieniem – na przykład obiektu w remoncie albo nowej linii produkcyjnej. Kapitalizacja odsetek oznacza jednak, że dług w tym czasie rośnie.

Z tabeli widać dwie rzeczy. Po pierwsze, im wolniej spłacany jest kapitał, tym więcej odsetek – bo firma dłużej korzysta z większej kwoty. Różnica między ratami malejącymi a bullet wynosi tu 66 000 zł. Po drugie, niska bieżąca płatność oznacza przesunięcie problemu na koniec: w wariancie bullet w ostatnim miesiącu trzeba mieć ponad 1,2 mln zł.

Wyższa suma odsetek nie przesądza jednak, że harmonogram jest gorszy. Jeżeli firma przez rok nie ma z czego płacić 100 tys. zł miesięcznie, raty równe są dla niej nie tańsze, tylko niewykonalne.

Dobór harmonogramu zaczyna się od pytania, skąd przyjdą pieniądze na spłatę – szerzej o tym w artykule o planie spłaty i strategii wyjścia. Dopiero potem wybiera się konstrukcję tabeli.

• Stabilne, comiesięczne przepływy z działalności – raty równe lub malejące.
• Inwestycja, która zacznie zarabiać za kilka miesięcy – karencja, a po niej raty.
• Bieżące wpływy pokrywają część długu, reszta przyjdzie z jednego zdarzenia – balon częściowy.
• Jedno zdarzenie: sprzedaż nieruchomości, kredyt bankowy, wpływ dużej należności – bullet.

Finansowanie pomostowe w nieruchomościach i u deweloperów najczęściej kończy się jednym zdarzeniem, dlatego spłata jednorazowa jest tam naturalna. Firma usługowa czy produkcyjna z regularną sprzedażą zwykle lepiej znosi raty, które co miesiąc zmniejszają dług i ryzyko obu stron. Jednorazowa spłata pasuje też do krótkiego finansowania zakupu towaru, spłacanego po jego sprzedaży – zob. scenariusz finansowania zapasów.

Finansujący patrzy na to samo z drugiej strony. Przy ratach widzi co miesiąc, czy firma płaci – wcześnie wychwytuje kłopoty. Przy bullet przez cały okres ma mało sygnałów, a całe ryzyko kumuluje się w dniu spłaty. Dlatego przy spłacie jednorazowej szczególnie dokładnie ocenia samo zdarzenie spłaty i zapas wartości zabezpieczenia.

• Zapas czasu – termin spłaty powinien przypadać później niż realistyczna data zdarzenia, które ma dać pieniądze.
• Odsetki kapitalizowane – jeśli nie są płacone na bieżąco, końcowa kwota rośnie; trzeba ją policzyć na dzień spłaty, a nie na dzień podpisania.
• Częściowe spłaty po drodze – dobrze, gdy umowa pozwala obniżyć balon wpływami w trakcie (np. ze sprzedaży części lokali). Warunki i ewentualne opłaty opisujemy w tekście o wcześniejszej spłacie pożyczki.
• Zabezpieczenie na koniec okresu – wartość nieruchomości musi wystarczyć także wtedy, gdy rynek w dniu spłaty będzie słabszy.

Przy ratach pułapka jest inna: harmonogram dobrany zbyt ambitnie do przepływów. Zanim firma przyjmie raty, warto sprawdzić, czy bieżąca gotówka pokrywa je z zapasem – pomaga w tym wskaźnik DSCR, czyli relacja środków dostępnych na obsługę długu do rat. Raty, które pochłaniają cały bieżący wpływ, przy pierwszym opóźnieniu klienta zamieniają się w zaległość.