Użytkowanie wieczyste jako zabezpieczenie – co sprawdza finansujący?
Wiele hal, biurowców i działek inwestycyjnych stoi na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Takie prawo da się obciążyć hipoteką, ale finansujący sprawdza przy nim kilka rzeczy, które przy zwykłej własności nie występują – przede wszystkim termin, opłaty i obowiązki wynikające z umowy.
Krótka odpowiedź
Użytkowanie wieczyste może być przedmiotem hipoteki razem z budynkami, które na tym gruncie są własnością użytkownika wieczystego. Jego wartość jako zabezpieczenia zależy jednak od pozostałego okresu użytkowania, wysokości i perspektyw aktualizacji opłaty rocznej oraz od tego, czy użytkownik wywiązuje się z umowy – zwłaszcza z terminów zabudowy, których naruszenie może prowadzić do rozwiązania umowy.
Czym jest użytkowanie wieczyste
Użytkowanie wieczyste to prawo do gruntu należącego do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, oddanego na czas określony – co do zasady na 99 lat, a wyjątkowo na krótszy okres, nie krótszy jednak niż 40 lat. Użytkownik wieczysty korzysta z gruntu podobnie jak właściciel, może go zbyć i obciążyć, a budynki, które wzniósł lub nabył, są jego odrębną własnością. W zamian płaci opłatę roczną, a sposób korzystania z gruntu określa umowa.
Od 1 stycznia 2019 r. użytkowanie wieczyste gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe zostało co do zasady przekształcone z mocy prawa we własność. Dla nieruchomości komercyjnych – hal, magazynów, biurowców – użytkowanie wieczyste nadal jest powszechne, i właśnie przy nich pojawia się w rozmowach o finansowaniu. Przy lokalach użytkowych w budynkach wielolokalowych użytkowanie wieczyste występuje zwykle jako udział związany z własnością lokalu – właściciel lokalu ponosi wtedy część opłaty rocznej odpowiadającą temu udziałowi, a te same pytania o termin i opłatę dotyczą także jego.
Podstawa prawna
- Kodeks cywilny – art. 232–243 (użytkowanie wieczyste), w szczególności art. 235 (budynki jako własność użytkownika wieczystego), art. 236 (okres użytkowania i jego przedłużenie), art. 238 (opłata roczna), art. 240 (rozwiązanie umowy przy korzystaniu z gruntu sprzecznie z umową), art. 241 (wygaśnięcie obciążeń wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego).
- Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – art. 65 ust. 3 (hipoteka na użytkowaniu wieczystym wraz z budynkami).
- Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – art. 77 ust. 1 (aktualizacja opłaty rocznej nie częściej niż raz na 3 lata).
- Ustawa z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.
Co sprawdza finansujący
Pozostały okres użytkowania
Termin wygaśnięcia jest wpisany w dziale II księgi wieczystej. Im krótszy pozostały okres, tym mniej nabywców i niższa cena, bo kupujący nabywa prawo, które kiedyś się skończy. W ostatnich latach przed upływem terminu użytkownik może żądać przedłużenia, ale do tego czasu finansujący ocenia sytuację według obecnego terminu. Z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają też ustanowione na nim obciążenia, w tym hipoteka.
Finansujący patrzy na ten termin oczami przyszłego nabywcy. Jeśli w razie egzekucji kupującym będzie inwestor, który sam finansuje zakup kredytem, a do końca użytkowania zostanie niewiele lat, jego bank może nie zaakceptować takiego zabezpieczenia. Krąg potencjalnych nabywców się kurczy, a wraz z nim cena możliwa do uzyskania w sprzedaży wymuszonej.
Opłata roczna i jej aktualizacja
Właściciel gruntu może aktualizować opłatę nie częściej niż raz na trzy lata, jeśli zmieniła się wartość nieruchomości. Wysoka podwyżka obniża dochód z obiektu, a więc i jego wartość. Finansujący pyta o datę ostatniej aktualizacji, toczące się spory o jej wysokość i o zaległości.
Cel i terminy zagospodarowania z umowy
Umowa użytkowania wieczystego określa, jak grunt ma być zagospodarowany i w jakim terminie. Korzystanie z gruntu sprzecznie z umową, w szczególności niezabudowanie go w terminie, może być podstawą rozwiązania umowy przed czasem – a wtedy zabezpieczenie traci podstawę. Przy gruncie niezabudowanym to kluczowa kwestia.
Możliwość nabycia własności
Część użytkowników wieczystych może nabyć własność gruntu. Warunki zależą od przepisów i stanowiska właściciela gruntu, dlatego warto ustalić, czy taka droga istnieje i ile by kosztowała.
Przykład: jak podwyżka opłaty wpływa na zabezpieczenie
Przykład ilustracyjny
Budynek magazynowy na gruncie w użytkowaniu wieczystym, wyceniany w podejściu dochodowym przy stopie kapitalizacji 8%. Pożyczka 2 000 000 zł. Sprawdzamy skutek aktualizacji opłaty rocznej.
| Pozycja | Kwota |
|---|---|
| Dochód operacyjny netto przed aktualizacją opłaty | 320 000 zł |
| Wartość przed aktualizacją (320 000 / 8%) | 4 000 000 zł |
| LTV przed aktualizacją | 50% |
| Wzrost opłaty rocznej z 40 000 zł do 70 000 zł (przyjęto) | −30 000 zł |
| Dochód operacyjny netto po aktualizacji | 290 000 zł |
| Wartość po aktualizacji (290 000 / 8%) | 3 625 000 zł |
| LTV po aktualizacji (2 000 000 / 3 625 000) | 55,2% |
Wzrost kosztu o 30 000 zł rocznie obniżył wartość zabezpieczenia o 375 000 zł. Jeśli umowa pożyczki zawiera zobowiązanie do utrzymania LTV, taka zmiana może wymagać dodatkowego zabezpieczenia lub częściowej spłaty.
Liczby przyjęte wyłącznie do obliczeń – to nie jest oferta ani typowe warunki.
Jak przygotować nieruchomość na gruncie w użytkowaniu wieczystym
Im mniej niewiadomych, tym mniejsza korekta wartości po stronie finansującego. Przed rozmową warto zebrać:
- umowę użytkowania wieczystego z warunkami zagospodarowania gruntu i terminami,
- ostatnią decyzję lub wypowiedzenie dotyczące aktualizacji opłaty rocznej wraz z potwierdzeniem płatności,
- informację od właściciela gruntu o braku zaległości,
- dokumenty potwierdzające zabudowę gruntu zgodnie z umową, np. pozwolenie na użytkowanie,
- informację o ewentualnych postępowaniach dotyczących opłaty lub rozwiązania umowy.
Jak te elementy przekładają się na liczbę w operacie, opisuje artykuł o wycenie nieruchomości.
Uwaga
Zaległości w opłacie rocznej i niewykonanie obowiązków z umowy to nie tylko koszt – w skrajnym przypadku mogą prowadzić do utraty prawa, a wraz z nim zabezpieczenia. Finansujący może zażądać ich uregulowania przed wypłatą środków albo z pierwszej transzy.
Pytania i odpowiedzi
-
Czy użytkowanie wieczyste jest gorszym zabezpieczeniem niż własność?
Nie musi być, ale wymaga dodatkowej analizy. Przy długim pozostałym okresie, uregulowanych opłatach i gruncie zagospodarowanym zgodnie z umową różnica bywa niewielka. Przy krótkim okresie lub sporach z właścicielem gruntu finansujący będzie ostrożniejszy.
-
Co dzieje się z hipoteką, gdy użytkowanie wieczyste zostanie przekształcone we własność?
Przy przekształceniu z mocy prawa obciążenia użytkowania wieczystego co do zasady stają się obciążeniami nieruchomości, więc hipoteka zachowuje skuteczność. W innych trybach nabycia własności warto skonsultować skutki z notariuszem.
-
Czy można obciążyć hipoteką sam budynek, bez gruntu?
Nie. Własność budynków na gruncie w użytkowaniu wieczystym jest związana z tym prawem, dlatego hipoteka obejmuje użytkowanie wieczyste razem z budynkami.
-
Co, jeśli użytkowanie wieczyste wygasa w trakcie finansowania?
Taka konstrukcja jest bardzo ryzykowna, bo z wygaśnięciem prawa wygasa też hipoteka. Finansujący oczekuje, by pozostały okres użytkowania znacząco przekraczał okres finansowania.
Sprawdź, czy private debt pasuje do Twojej firmy
Wstępna kwalifikacja jest bezpłatna i niezobowiązująca. Odpowiadamy następnego dnia roboczego.