Finansowanie pod grunt
Przykładowy scenariusz: przedsiębiorca posiadał niezabudowany grunt inwestycyjny i chciał wykorzystać go jako zabezpieczenie finansowania niezwiązanego bezpośrednio z tą działką.
Krótka odpowiedź
To ilustracyjny scenariusz pokazujący, że grunt inwestycyjny może służyć jako zabezpieczenie finansowania przeznaczonego na zupełnie inny cel niż sama działka – np. na potrzeby innej działalności właściciela. Ocena banku dla takich gruntów bywa zachowawcza, co skłania część klientów do private debt.
Sytuacja wyjściowa
Przedsiębiorca prowadzący firmę usługową posiadał prywatnie niezabudowaną działkę inwestycyjną, kupioną kilka lat wcześniej jako lokata kapitału. Potrzebował finansowania na rozwój bieżącej działalności firmy, ale bank oferował bardzo niski poziom LTV dla gruntów bez pozwolenia na budowę, co czyniło ofertę mało atrakcyjną.
Struktura finansowania
- Cel: kapitał na rozwój bieżącej działalności firmy przedsiębiorcy.
- Zabezpieczenie: hipoteka na prywatnym gruncie inwestycyjnym właściciela firmy.
- Źródło spłaty: przychody z rozwijanej działalności firmy.
- Horyzont: finansowanie średnioterminowe, dopasowane do planu rozwoju firmy.
Przykład ilustracyjny
Do obliczeń przyjęto działkę bez planu miejscowego i bez pozwolenia na budowę, wycenioną na 2 000 000 zł i wolną od obciążeń. Przy gruncie o ograniczonej płynności przyjęto LTV wyraźnie niższe niż przy nieruchomości zabudowanej.
| Parametr | Wartość |
|---|---|
| Kwota finansowania | 700 000 zł |
| Wartość zabezpieczenia (grunt inwestycyjny) | 2 000 000 zł |
| LTV: 700 000 / 2 000 000 | 35% |
| Okres | 24 miesiące |
| Odsetki (14% rocznie, ok. 8 167 zł miesięcznie) | 196 000 zł |
| Prowizja jednorazowa (5%) | 35 000 zł |
| Łączny koszt w okresie | 231 000 zł |
| Łączny koszt rocznie (14% + 5% rozłożone na 2 lata) | 16,5% |
| Źródło spłaty | przychody z rozwijanej działalności firmy |
| Zapas przy sprzedaży gruntu za 70% wyceny (1 400 000 – 700 000) | 700 000 zł |
Liczby przyjęte wyłącznie do obliczeń – to nie jest oferta ani typowe warunki. Koszt liczony od kwoty finansowania, bez kosztów wyceny, notariusza i wpisów; kalkulator na stronie głównej pokazuje ostrożniejszy, wyższy szacunek.
Podobna sytuacja? Zobacz: Pożyczka pod zastaw gruntu.
Ryzyka i możliwy przebieg
Ryzykiem jest ograniczona płynność rynkowa niezabudowanego gruntu, która utrudniałaby jego szybką sprzedaż w razie problemów ze spłatą. Ogranicza się je przez przyjęcie konserwatywnego poziomu LTV, niższego niż przy nieruchomościach zabudowanych o wyższej płynności. Przy takiej strukturze firma mogłaby spłacać zobowiązanie z bieżących przychodów, a niższy LTV dawałby finansującemu bufor na wypadek konieczności sprzedaży gruntu.
Pytania i odpowiedzi
-
Czy grunt musi mieć pozwolenie na budowę, żeby stanowić zabezpieczenie?
Nie, ale brak pozwolenia zwykle obniża akceptowalny poziom LTV ze względu na niższą płynność rynkową takiej działki.
-
Czy cel finansowania musi być związany z tym gruntem?
Nie, grunt może być wyłącznie zabezpieczeniem, a środki finansują zupełnie inny cel – istotne jest tylko realne źródło spłaty.
-
Czy grunt rolny może być zabezpieczeniem?
To zależy od przeznaczenia w planie zagospodarowania i ograniczeń prawnych dotyczących obrotu gruntami rolnymi – warto to zweryfikować indywidualnie.
Sprawdź, czy private debt pasuje do Twojej firmy
Wstępna kwalifikacja jest bezpłatna i niezobowiązująca. Odpowiadamy następnego dnia roboczego.