Finansowanie pod lokal użytkowy
Przykładowy scenariusz: właściciel wynajmowanego lokalu użytkowego w centrum miasta potrzebował szybkiego finansowania na wykup udziałów wspólnika, a lokal był jego głównym majątkiem.
Krótka odpowiedź
To ilustracyjny scenariusz pokazujący typowe zastosowanie lokalu użytkowego jako zabezpieczenia: dobrze zlokalizowany, wynajęty lokal ma wysoką płynność rynkową, a stały dochód z najmu stanowi dodatkowy, czytelny argument przy ocenie źródła spłaty.
Sytuacja wyjściowa
Współwłaściciel spółki chciał wykupić udziały odchodzącego wspólnika, aby przejąć pełną kontrolę nad firmą. Transakcja musiała zostać sfinalizowana w krótkim terminie uzgodnionym między wspólnikami, a jedynym wartościowym majątkiem prywatnym klienta był wynajmowany lokal użytkowy w centrum średniej wielkości miasta.
Struktura finansowania
- Cel: wykup udziałów odchodzącego wspólnika w spółce.
- Zabezpieczenie: hipoteka na wynajmowanym lokalu użytkowym.
- Źródło spłaty: dochód z najmu lokalu oraz zyski spółki po przejęciu pełnej kontroli.
- Horyzont: finansowanie średnioterminowe, z możliwością wcześniejszej spłaty po ewentualnej sprzedaży lokalu.
Przykład ilustracyjny
Do obliczeń przyjęto cenę udziałów wspólnika 1 000 000 zł oraz lokal wyceniony na 2 000 000 zł, bez obciążeń, wynajęty za 14 000 zł netto miesięcznie. Odsetki są płacone co miesiąc, a kapitał – na koniec okresu z zysków spółki albo ze sprzedaży lokalu.
| Parametr | Wartość |
|---|---|
| Kwota finansowania | 1 000 000 zł |
| Wartość zabezpieczenia (lokal użytkowy) | 2 000 000 zł |
| LTV: 1 000 000 / 2 000 000 | 50% |
| Okres | 24 miesiące |
| Odsetki (14% rocznie, ok. 11 667 zł miesięcznie) | 280 000 zł |
| Prowizja jednorazowa (4%) | 40 000 zł |
| Łączny koszt w okresie | 320 000 zł |
| Łączny koszt rocznie (14% + 4% rozłożone na 2 lata) | 16% |
| Źródło spłaty | czynsz najmu (odsetki) oraz zyski spółki lub sprzedaż lokalu (kapitał) |
| Nadwyżka czynszu nad miesięcznymi odsetkami, przed podatkiem od najmu (14 000 – 11 667) | 2 333 zł |
Liczby przyjęte wyłącznie do obliczeń – to nie jest oferta ani typowe warunki. Koszt liczony od kwoty finansowania, bez kosztów wyceny, notariusza i wpisów; kalkulator na stronie głównej pokazuje ostrożniejszy, wyższy szacunek.
Podobna sytuacja? Zobacz: Pożyczka pod lokal użytkowy.
Ryzyka i możliwy przebieg
Ryzykiem jest uzależnienie części źródła spłaty od dochodów spółki po zmianie struktury właścicielskiej, co wiąże się z niepewnością co do jej wyników. Można je ograniczyć, opierając główną część harmonogramu spłaty na stabilnym dochodzie z najmu lokalu, a nie wyłącznie na przyszłych zyskach spółki. W takim scenariuszu wykup udziałów mógłby zostać sfinalizowany w uzgodnionym terminie, a spłata finansowania – opierać się przede wszystkim na czynszu najmu.
Pytania i odpowiedzi
-
Czy dochód z najmu lokalu wpływa na dostępny poziom finansowania?
Tak, stabilny dochód z najmu jest dodatkowym argumentem przy ocenie źródła spłaty, obok samej wartości nieruchomości.
-
Czy cel finansowania musi dotyczyć samego lokalu?
Nie, lokal może być wyłącznie zabezpieczeniem dla finansowania przeznaczonego na zupełnie inny cel, jak w tym przypadku wykup udziałów.
-
Co jeśli lokal przestanie być wynajmowany w trakcie spłaty?
Warto to uwzględnić już w harmonogramie spłaty, np. zakładając dodatkowe, alternatywne źródło spłaty na taki wypadek.
Sprawdź, czy private debt pasuje do Twojej firmy
Wstępna kwalifikacja jest bezpłatna i niezobowiązująca. Odpowiadamy następnego dnia roboczego.