Finansowanie pod nieruchomość osoby trzeciej
Przykładowy scenariusz: spółka ma podpisany kontrakt, z którego zapłata wpłynie za kilka miesięcy, ale nie ma własnej nieruchomości – zabezpieczeniem mogłoby być mieszkanie rodzica jednego ze wspólników.
Krótka odpowiedź
To ilustracyjny scenariusz pokazujący, że zabezpieczeniem finansowania nie musi być nieruchomość samej firmy – może nią być nieruchomość osoby trzeciej, np. członka rodziny właściciela, pod warunkiem jej świadomej, dobrowolnej zgody i pełnego zrozumienia konsekwencji.
Sytuacja wyjściowa
Weźmy spółkę technologiczną, która podpisała z dużym odbiorcą umowę na wdrożenie systemu. Wynagrodzenie jest płatne po odbiorze prac, przewidzianym za około sześć miesięcy, a do tego czasu spółka musi sama sfinansować wynagrodzenia zespołu, podwykonawców i sprzęt. Nie ma własnego majątku trwałego, który mógłby służyć jako zabezpieczenie. Rodzic jednego ze wspólników ma niezależnie od spółki mieszkanie inwestycyjne bez obciążeń i rozważa ustanowienie na nim hipoteki.
Struktura finansowania
- Cel: sfinansowanie kosztów realizacji podpisanego kontraktu do momentu zapłaty przez odbiorcę.
- Zabezpieczenie: hipoteka na mieszkaniu inwestycyjnym należącym do osoby trzeciej, niezwiązanej formalnie ze spółką, oraz cesja wierzytelności z kontraktu na rzecz finansującego.
- Źródło spłaty: wynagrodzenie z podpisanego kontraktu, wpłacane przez odbiorcę po odbiorze prac – najlepiej bezpośrednio na rachunek wskazany w umowie finansowania.
- Horyzont: krótkoterminowy, dopasowany do terminu zapłaty z kontraktu z kilkumiesięcznym zapasem, z jasno określonym momentem wykreślenia hipoteki po spłacie.
Przykład ilustracyjny
Do obliczeń przyjęto wynagrodzenie z kontraktu 1 500 000 zł płatne po odbiorze prac za ok. 6 miesięcy, koszty realizacji do sfinansowania 600 000 zł i mieszkanie osoby trzeciej wycenione na 1 100 000 zł, bez obciążeń. Okres ustalono na 9 miesięcy, z 3-miesięcznym zapasem względem terminu zapłaty.
| Parametr | Wartość |
|---|---|
| Kwota finansowania | 600 000 zł |
| Wartość zabezpieczenia (mieszkanie osoby trzeciej) | 1 100 000 zł |
| LTV: 600 000 / 1 100 000 | 54,5% |
| Okres | 9 miesięcy |
| Odsetki (13% rocznie, kapitał spłacany na koniec okresu) | 58 500 zł |
| Prowizja jednorazowa (4%, płatna przy wypłacie) | 24 000 zł |
| Łączny koszt w okresie | 82 500 zł |
| Łączny koszt rocznie (13% + 4% rozłożone na 0,75 roku) | ok. 18,3% |
| Źródło spłaty | wynagrodzenie z kontraktu – 1 500 000 zł |
| Kwota do spłaty z wpływu z kontraktu (kapitał + odsetki) | 658 500 zł |
Liczby przyjęte wyłącznie do obliczeń – to nie jest oferta ani typowe warunki. Koszt liczony od kwoty finansowania, bez kosztów wyceny, notariusza i wpisów; kalkulator na stronie głównej pokazuje ostrożniejszy, wyższy szacunek.
Podobna sytuacja? Zobacz: Pożyczka pod nieruchomość osoby trzeciej.
Ryzyka i możliwy przebieg
Ryzyko po stronie spłaty dotyczy przede wszystkim kontraktu: opóźnionego odbioru, sporu o jakość prac albo zatoru płatniczego u odbiorcy. Finansujący oceniałby więc treść umowy, warunki odbioru i wiarygodność płatnika, a nie tylko wartość mieszkania. Drugie ryzyko dotyczy osoby trzeciej: musi ona w pełni rozumieć, że jeśli spółka nie spłaci zobowiązania, jej prywatna nieruchomość może zostać sprzedana w egzekucji. Warunki i konsekwencje powinny zostać przedstawione na piśmie przed podpisaniem umowy, niezależnie od relacji rodzinnej stron.
Właściciel nieruchomości jako osoba prywatna powinien przed podpisaniem umowy i aktu notarialnego skonsultować dokumenty z niezależnym prawnikiem, który reprezentuje wyłącznie jego interesy – a nie spółki ani finansującego.
Jeśli odbiorca zapłaci w terminie, spółka mogłaby spłacić finansowanie z wpływu z kontraktu, a hipoteka zostałaby wykreślona bez sięgania po zabezpieczenie. Gdyby zapłata się opóźniła, kluczowe byłyby wcześniej uzgodnione zasady przedłużenia terminu spłaty.
Pytania i odpowiedzi
-
Czy właściciel nieruchomości musi być powiązany z firmą?
Nie musi formalnie, ale w praktyce najczęściej jest to osoba bliska właścicielom lub zarządowi firmy, świadomie decydująca się na zabezpieczenie zobowiązania.
-
Co się dzieje z nieruchomością osoby trzeciej w razie braku spłaty?
Podlega tym samym zasadom egzekucji zabezpieczenia co nieruchomość firmy – dlatego decyzja o jej ustanowieniu powinna być w pełni świadoma.
-
Czy da się zwolnić takie zabezpieczenie przed końcem okresu finansowania?
Czasem tak, jeśli firma spłaci część zobowiązania lub zaproponuje inne zabezpieczenie – warunki zwolnienia hipoteki warto ustalić już na etapie negocjacji.
Sprawdź, czy private debt pasuje do Twojej firmy
Wstępna kwalifikacja jest bezpłatna i niezobowiązująca. Odpowiadamy następnego dnia roboczego.