Refinansowanie projektu deweloperskiego

Refinansowanie nie dotyczy wyłącznie kredytu bankowego. W praktyce projekt na finiszu ma często kilka źródeł długu, które warto uporządkować w jedno zobowiązanie z jednym harmonogramem. Jasny termin i zasady spłaty ułatwiają też rozmowy z nabywcami oraz z bankiem przy kolejnym projekcie.

• kredyt budowlany, którego termin spłaty zbliża się szybciej niż sprzedaż lokali;
• pożyczki od wspólników lub inwestorów prywatnych, którzy oczekują zwrotu kapitału;
• wcześniejsze finansowanie pomostowe zaciągnięte na dokończenie budowy;
• zobowiązania wobec generalnego wykonawcy lub podwykonawców do rozliczenia po odbiorach.

Drugim celem bywa uwolnienie kapitału: jeśli wartość gotowych lokali wyraźnie przewyższa dług, część nadwyżki może zasilić wkład własny w kolejny projekt.

Po zakończeniu budowy zabezpieczeniem jest zwykle pula lokali, które nie zostały jeszcze przeniesione na nabywców – mieszkania, lokale usługowe, miejsca postojowe. Każdy z nich ma własną wartość rynkową, dlatego finansujący wycenia je pojedynczo, a nie jako jeden budynek.

Takie finansowanie przewiduje zwykle mechanizm zwalniania lokali z hipoteki: przy sprzedaży konkretnego lokalu część ceny trafia na spłatę zadłużenia, a finansujący wyraża zgodę na wykreślenie hipoteki z tej nieruchomości. Dzięki temu sprzedaż toczy się normalnie, a dług maleje wraz z postępem sprzedaży. Lokale wynajęte mogą być oceniane także przez pryzmat dochodu z najmu.

Gdy część lokali deweloper chce zatrzymać na wynajem, refinansowanie może podzielić projekt na dwie pule: lokale przeznaczone do sprzedaży, spłacane z kolejnych transakcji, oraz lokale, które zostają w portfelu i są obsługiwane z czynszów. Taki podział ułatwia późniejsze przejście na długoterminowe finansowanie portfela najmu.

Na etapie budowy finansujący widzi przede wszystkim ryzyko wykonawcze: koszty, terminy, wykonawców. Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie to ryzyko w dużej mierze znika – obiekt jest gotowy do sprzedaży i najmu, a jego wartość rynkowa zwykle przewyższa sumę nakładów. Zmienia się więc baza, od której liczy się możliwą kwotę finansowania, i profil ryzyka, od którego zależy jego cena.

Kredyt budowlany jest projektowany na czas realizacji, a nie na utrzymywanie gotowych lokali. Jego wydłużenie wymaga zwykle nowej decyzji kredytowej, a refinansowanie private debt pozwala zamknąć tę fazę bez czekania na kolejny pełny proces bankowy.

• tempo dotychczasowej sprzedaży i liczba umów rezerwacyjnych oraz deweloperskich;
• ceny ofertowe niesprzedanych lokali na tle cen transakcyjnych w okolicy;
• struktura niesprzedanej puli – czy zostały lokale atrakcyjne, czy wyłącznie trudniejsze do sprzedaży;
• stan rozliczeń z wykonawcami i zgłoszone usterki;
• plan wyjścia – wyprzedaż lokali, długoterminowy kredyt na portfel najmu lub połączenie obu dróg.

Refinansowanie nie powinno służyć odsuwaniu problemu, którego źródłem są zbyt wysokie ceny albo produkt niedopasowany do rynku. Jeśli lokale się nie sprzedają, bo nie odpowiadają oczekiwaniom kupujących, dodatkowy czas niewiele zmieni – potrzebna jest korekta oferty, a finansujący oczekuje, że deweloper ją przedstawi. Dobrze uzasadnione refinansowanie pokazuje, że sprzedaż postępuje, a dłuższy horyzont pozwala uzyskać lepsze ceny niż szybka wyprzedaż.