Finansowanie przedsprzedaży / etapu inwestycji
Start sprzedaży to moment, w którym projekt najwięcej wydaje na rzeczy, które jeszcze nie zarabiają: biuro sprzedaży, kampanię, pierwsze roboty na placu budowy. Wpłaty nabywców i transze kredytu przychodzą później. Finansowanie przedsprzedaży wypełnia ten odstęp.
Krótka odpowiedź
Finansowanie przedsprzedaży lub etapu inwestycji pokrywa wydatki od startu komercjalizacji do chwili, gdy sprzedaż osiągnie poziom uruchamiający kredyt budowlany albo wpłaty nabywców zaczną realnie zasilać projekt – a w inwestycjach wieloetapowych także start kolejnej fazy.
Próg przedsprzedaży – błędne koło, które przerywa zewnętrzny kapitał
Banki finansujące budowę zwykle uzależniają uruchomienie kredytu lub kolejnych transz od osiągnięcia określonego progu przedsprzedaży – często rzędu 30–40% lokali, choć konkretny poziom zależy od banku i projektu. Żeby sprzedawać, trzeba jednak najpierw wydać pieniądze na biuro sprzedaży, kampanię i wizualizacje, a często także na pierwsze roboty. Bank tych wydatków jeszcze nie finansuje, a deweloper nie zawsze ma na nie wolną gotówkę.
Kapitał na ten okres jest z natury krótkoterminowy: kończy się w chwili, gdy projekt spełni warunki banku albo zacznie korzystać z wpłat nabywców. Więcej: przedsprzedaż a finansowanie budowy.
Dlaczego bank w ogóle wymaga progu przedsprzedaży
Próg przedsprzedaży jest dla banku dowodem, że na lokale istnieje popyt po zakładanej cenie, i ogranicza ryzyko sfinansowania budynku, którego nikt nie kupi. Z perspektywy dewelopera to zrozumiały wymóg, ale wydłuża okres, w którym projekt żyje wyłącznie z kapitału własnego – a w tym czasie spółka celowa ponosi też koszty stałe i obsługuje finansowanie gruntu.
Na co przeznacza się finansowanie etapu przedsprzedaży
- biuro sprzedaży, materiały i kampania marketingowa na starcie komercjalizacji,
- roboty przygotowawcze, ziemne i fundamentowe, które pokazują klientom, że inwestycja naprawdę ruszyła,
- koszty projektowe i administracyjne poprzedzające uruchomienie kredytu,
- przyłącza i opłaty, które trzeba ponieść przed główną fazą realizacji.
Dzięki temu budżet kredytu budowlanego może pójść na właściwą realizację, a nie na pokrycie wydatków poniesionych wcześniej z bieżącej płynności dewelopera.
Jak finansujący ocenia budżet startu sprzedaży
Liczy się powiązanie wydatków z wynikiem: ile kosztuje pozyskanie nabywcy, w jakim tempie sprzedają się porównywalne inwestycje w okolicy, jaka cena jest realna w pierwszej puli lokali. Budżet oparty na danych z lokalnego rynku i z wcześniejszych projektów dewelopera jest znacznie wiarygodniejszy niż ogólna prognoza. Więcej: jak ocenić, czy projekt deweloperski da się sfinansować.
Widoczny postęp budowy wpływa na cenę, nie tylko na tempo
Nabywcy kupujący lokale „z planu”, zanim na działce cokolwiek widać, oczekują zwykle niższej ceny niż przy zaawansowanej inwestycji. Środki pozwalające ruszyć z robotami równolegle ze startem sprzedaży poprawiają więc nie tylko tempo komercjalizacji, ale i cenę osiąganą w pierwszej puli lokali – a to ona często przesądza o tym, jak szybko projekt dojdzie do progu wymaganego przez bank. Część deweloperów świadomie wstrzymuje start sprzedaży do momentu wejścia ekip na plac budowy – finansowanie tego etapu pozwala to zrobić bez zamrażania własnej gotówki.
Kolejny etap osiedla przed rozliczeniem poprzedniego
W inwestycjach realizowanych etapami środki z pierwszej fazy bywają zamrożone do czasu odbiorów i przeniesienia własności lokali na nabywców, a deweloper chce uruchomić kolejną fazę bez przerwy, póki trwa popyt. Finansowanie startu nowego etapu może być wtedy zabezpieczone niesprzedanymi lokalami z fazy zakończonej, gruntem pod kolejną fazę lub innym majątkiem i spłacone z rozliczenia poprzedniego etapu albo z kredytu na następny. Ocena obejmuje wtedy wyniki sprzedaży wcześniejszych faz – to najlepszy dowód popytu na kolejną. Przy zabezpieczeniu na lokalach z zakończonej fazy trzeba z góry ustalić, jak będą zwalniane spod obciążenia (często hipoteki łącznej) przy kolejnych sprzedażach, aby nie blokować przenoszenia własności na nabywców.
Zasady wspólne dla każdego finansowania
Niezależnie od celu, decyzja opiera się na tych samych filarach: celu finansowania, jakości zabezpieczenia, sytuacji firmy i realnym planie spłaty.
Jak wygląda proces finansowania krok po kroku
Jakie zabezpieczenia są brane pod uwagę
Sprawdź orientacyjne LTV
Zanim wyślesz zapytanie, oszacuj samodzielnie parametry finansowania na podstawie wartości zabezpieczenia.
Oblicz LTV
Podaj wartość zabezpieczenia i kwotę finansowania.
Wynik ma charakter orientacyjny i nie stanowi wyceny nieruchomości ani oferty finansowania w rozumieniu Kodeksu cywilnego. Ostateczny LTV ustala finansujący na podstawie operatu szacunkowego lub innej wyceny.
Pytania i odpowiedzi
-
Od czego zależy termin spłaty finansowania przedsprzedaży?
Od tempa sprzedaży i warunków banku. Zwykle finansowanie kończy się, gdy projekt osiągnie próg wymagany do uruchomienia kredytu lub gdy uwolnione wpłaty nabywców pozwolą je spłacić. Termin planuje się z zapasem na wolniejszą sprzedaż.
-
Czy finansowanie obejmuje koszty marketingu i biura sprzedaży?
Tak, to jeden z typowych celów – obok robót przygotowawczych. Finansujący oczekuje jednak budżetu, z którego wynika, jak te wydatki przełożą się na sprzedaż.
-
Czy można sfinansować start drugiego etapu osiedla, zanim rozliczy się pierwszy?
Tak, jeśli istnieje wystarczające zabezpieczenie – np. niesprzedane lokale z pierwszej fazy lub grunt pod kolejną – oraz jasne źródło spłaty.
-
Czy finansowanie przedsprzedaży koliduje z późniejszym kredytem budowlanym?
Nie musi, jeśli jest planowane razem z nim. Termin spłaty, zabezpieczenie i ewentualne uzgodnienia z bankiem ustala się tak, by kredyt mógł zostać uruchomiony bez przeszkód.
Sprawdź, czy private debt pasuje do Twojej firmy
Wstępna kwalifikacja jest bezpłatna i niezobowiązująca. Odpowiadamy następnego dnia roboczego.