Jak wygląda egzekucja z nieruchomości krok po kroku?

Egzekucja nie może się zacząć, dopóki dług nie jest wymagalny. W finansowaniu ratalnym oznacza to zwykle wypowiedzenie umowy z powodu zaległości lub innego naruszenia, po którym cała pozostała kwota staje się należna od razu.

Następnie wierzyciel potrzebuje tytułu wykonawczego, czyli tytułu egzekucyjnego zaopatrzonego przez sąd w klauzulę wykonalności. Tytułem egzekucyjnym może być wyrok albo nakaz zapłaty (np. z weksla), ale w finansowaniu pod hipotekę często jest nim akt notarialny, w którym dłużnik – lub właściciel nieruchomości niebędący dłużnikiem osobistym – poddał się egzekucji. Taki akt pozwala ominąć proces o zapłatę: sąd bada tylko, czy spełniły się warunki określone w akcie.

Z tytułem wykonawczym wierzyciel składa wniosek do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu leży nieruchomość. Komornik wzywa dłużnika do zapłaty, uprzedzając, że w przeciwnym razie przystąpi do opisu i oszacowania, i składa wniosek o wpis wzmianki o egzekucji do księgi wieczystej. Od tej chwili każdy, kto przegląda księgę, wie o postępowaniu, a sprzedaż przez właściciela nie przerywa egzekucji.

Kolejny etap to opis i oszacowanie. Komornik ustala stan nieruchomości, a jej wartość szacuje biegły – rzeczoznawca majątkowy. Suma oszacowania jest kluczowa, bo od niej zależą ceny wywołania na licytacjach. Uczestnicy mogą zaskarżyć opis i oszacowanie, jeśli uważają, że wartość ustalono błędnie.

Licytację prowadzi komornik pod nadzorem sędziego. Kto chce w niej uczestniczyć, wpłaca rękojmię w wysokości jednej dziesiątej sumy oszacowania. Przepisy określają najniższe ceny, od których można zacząć:

Po licytacji sąd udziela przybicia najwyższej ofercie. Gdy nabywca wpłaci całą cenę, a przybicie się uprawomocni, sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Z jego uprawomocnieniem nabywca staje się właścicielem, a hipoteki co do zasady wygasają – wierzyciele hipoteczni zaspokajają się już tylko z ceny.

Jeśli druga licytacja również nie przyniesie nabywcy, wierzyciel może w określonym przez przepisy trybie przejąć nieruchomość na własność po cenie nie niższej niż ta z drugiej licytacji. To wyjątek obwarowany warunkami ustawowymi, a nie automatyczne przejęcie zabezpieczenia.

Cena z licytacji nie trafia w całości do wierzyciela, który wszczął egzekucję. Sąd sporządza plan podziału według kolejności ustalonej w Kodeksie postępowania cywilnego. Najpierw pokrywane są koszty egzekucyjne, następnie niektóre należności uprzywilejowane, m.in. alimentacyjne i część należności pracowniczych, a dopiero potem wierzytelności zabezpieczone hipoteką – między sobą według pierwszeństwa wynikającego z księgi wieczystej. Nadwyżka, jeśli zostanie, przypada pozostałym wierzycielom i dłużnikowi.

Licytacja jest zwykle najgorszym sposobem sprzedaży – zarówno dla dłużnika, jak i dla wierzycieli o dalszym pierwszeństwie. Dlatego warto szukać rozwiązania, zanim do niej dojdzie:

• Ugoda z wierzycielem – nowy harmonogram lub częściowa spłata w zamian za wstrzymanie egzekucji. Wierzyciel może wnioskować o zawieszenie lub umorzenie postępowania.
• Sprzedaż z wolnej ręki przez właściciela – za zgodą wierzyciela, z ceną kierowaną bezpośrednio na spłatę długu i zgodą na wykreślenie hipoteki po zapłacie. Pozwala uzyskać cenę rynkową zamiast egzekucyjnej.
• Refinansowanie – spłata zadłużenia nowym finansowaniem, o ile istnieje realne źródło jego spłaty.
• Postępowanie restrukturyzacyjne – w niektórych procedurach chroni majątek firmy przed egzekucją na czas uzgadniania układu z wierzycielami.

W każdej z tych ścieżek decyduje czas: im później zaczyna się rozmowę, tym mniej jest do wynegocjowania. Gdy sprawa dotyczy konkretnego postępowania, warto skorzystać z pomocy prawnika.