Finansowanie dla nowej spółki bez historii finansowej – czy jest możliwe?

Banki oceniają przedsiębiorstwa głównie na podstawie wyników z poprzednich okresów, historii rachunku i spłat. Nowa spółka nie ma żadnego z tych elementów, więc w modelu scoringowym wypada słabo, nawet jeśli stoi za nią doświadczony zespół i dobry projekt.

Finansowanie private debt działa inaczej: każda transakcja jest analizowana indywidualnie, a decyzja zawsze opiera się na dwóch filarach jednocześnie – zabezpieczeniu i realnym źródle spłaty. Dla nowej spółki oba trzeba pokazać szczególnie przekonująco, bo nie ma trzeciego filaru w postaci wyników. W praktyce oznacza to zwykle ostrożniejszą relację kwoty do wartości zabezpieczenia, krótszy okres finansowania i dokładniejsze sprawdzenie osób, które stoją za spółką.

• Zabezpieczenie – najczęściej hipoteka na nieruchomości: kupowanej przez spółkę, już posiadanej albo należącej do wspólnika lub innej osoby trzeciej.
• Doświadczenie ludzi – zrealizowane wcześniej projekty wspólników, ich historia w innych spółkach, referencje. Nowa spółka doświadczonego dewelopera to zupełnie inne ryzyko niż pierwszy projekt debiutanta.
• Wkład własny – pieniądze wspólników zaangażowane w projekt pokazują, że ryzyko jest dzielone, a nie w całości przerzucone na finansującego.
• Plan i źródło spłaty – konkretne zdarzenie, z którego wróci kapitał: sprzedaż, najem, kredyt bankowy po zakończeniu etapu, wpływy z kontraktu.
• Poręczenia – osobiste poręczenie wspólnika lub gwarancja spółki-matki, które łączą ryzyko nowej spółki z majątkiem podmiotu o znanej historii.

Nieruchomość nie musi należeć do spółki. Jeśli zabezpieczeniem ma być majątek wspólnika lub członka rodziny, zasady opisuje artykuł o nieruchomości osoby trzeciej jako zabezpieczeniu.

W nowej spółce cały majątek i cały dług dotyczą zwykle jednego przedsięwzięcia, więc analiza sprowadza się do pytania, czy projekt sam się obroni. Finansujący sprawdzi relację kwoty do wartości zabezpieczenia, wkład własny i realność wyjścia.

Jak policzyć relację długu do wartości, wyjaśnia kalkulator LTV.

Źródło spłaty musi być konkretne

W spółce z historią finansujący może oprzeć się na przepływach z dotychczasowej działalności. W nowej spółce spłata pochodzi zwykle z jednego zdarzenia: sprzedaży lokali, refinansowania kredytem bankowym po zakończeniu etapu, rozpoczęcia najmu albo wpływu z kontraktu. Dlatego finansujący zapyta o dowody, że to zdarzenie jest realne – porównywalne ceny transakcyjne, listy intencyjne najemców, wstępne rozmowy z bankiem, umowy z odbiorcami. Pomaga też scenariusz awaryjny: co się stanie, jeśli sprzedaż potrwa dłużej albo cena będzie niższa niż zakładano. Spółka, która ma odpowiedź na to pytanie, wygląda dla finansującego znacznie wiarygodniej niż taka, która przedstawia wyłącznie wariant optymistyczny.

Nowa spółka ma mniej dokumentów, ale te, które ma, muszą być w porządku. Najczęstsze braki wychodzą przy badaniu prawnym:

• zarząd nieujawniony jeszcze w KRS albo niezgodny z umową spółki,
• brak lub nieaktualne zgłoszenie beneficjentów rzeczywistych do CRBR,
• brak uchwały wspólników wymaganej przy zobowiązaniu przekraczającym dwukrotność kapitału zakładowego – przy niskim kapitale dotyczy to niemal każdej pożyczki; szczegóły w artykule o zgodach korporacyjnych,
• nieudokumentowane wniesienie wkładu własnego – finansujący zapyta, skąd pochodzą pieniądze wspólników i w jakiej formie trafiły do spółki (kapitał, dopłaty, pożyczka wspólnika).

Jeśli spółka powstaje wyłącznie dla jednej inwestycji deweloperskiej, warto znać też specyfikę tej konstrukcji opisaną w artykule o spółce celowej (SPV).

Brak historii jest neutralny, jeśli ma naturalne wyjaśnienie: nowe przedsięwzięcie, wydzielenie projektu, wejście inwestora. Inaczej wygląda sytuacja, w której spółka powstała, by „zacząć od czystej karty”: Więcej: scenariusz spółki, której bank odmówił kredytu z powodu krótkiej historii.

• wspólnicy mają zaległości lub egzekucje w innych podmiotach, a nowa spółka ma je odciąć,
• do spółki przeniesiono majątek tuż przed wnioskiem bez jasnego uzasadnienia,
• wkład własny jest symboliczny, a całe ryzyko ma przejąć finansujący,
• źródło spłaty opiera się na nadziei, a nie na umowach lub realnych cenach rynkowych.