Spółka celowa (SPV) w projekcie deweloperskim – po co ją tworzyć i jak wpływa na finansowanie?

Spółka celowa porządkuje projekt w trzech wymiarach jednocześnie – prawnym, finansowym i operacyjnym:

• Izolacja ryzyka (ang. ring-fencing) – zobowiązania projektu obciążają majątek SPV, a nie innych spółek grupy. Kłopoty jednej inwestycji nie przenoszą się automatycznie na pozostałe, i odwrotnie.
• Przejrzystość dla finansującego – w spółce są tylko aktywa, umowy i przepływy jednego projektu. Nie trzeba analizować całej grupy, by zrozumieć, z czego dług zostanie spłacony.
• Kontrola przepływów – wszystkie wpływy i wydatki projektu przechodzą przez rachunki jednej spółki, co ułatwia monitorowanie i zabezpieczenie środków.
• Elastyczność wyjścia – projekt można sprzedać w całości przez zbycie udziałów albo wprowadzić partnera kapitałowego do jednej inwestycji, bez dzielenia się całym biznesem.

Dla finansującego istotne jest, by SPV była „czysta”: bez historii innych działalności, ukrytych zobowiązań i sporów. Nowa spółka bez historii finansowej nie jest więc wadą – jest normą, a ocenie podlegają projekt, zabezpieczenia i doświadczenie osób, które za nim stoją. SPV może mieć formę spółki z o.o. albo spółki komandytowej; w tej drugiej trzeba dodatkowo uwzględnić zasady reprezentacji i odpowiedzialności komplementariusza – zob. finansowanie spółki komandytowej.

Najczęściej wybieraną formą jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Co do zasady jej wspólnicy nie odpowiadają osobiście za zobowiązania spółki, a minimalny kapitał zakładowy jest niski – dlatego właściwy kapitał projektu wnosi się zwykle w innej formie. Spotyka się też spółki osobowe z udziałem spółki kapitałowej, ale wybór formy ma skutki podatkowe i organizacyjne, które warto omówić z doradcą przed zakupem gruntu.

Jak deweloper wnosi pieniądze do SPV

• Kapitał zakładowy – zwykle symboliczny w stosunku do budżetu projektu.
• Dopłaty – jeśli przewiduje je umowa spółki; zwiększają kapitał własny bez zmiany kapitału zakładowego.
• Pożyczki wspólników – najpopularniejsze, bo pozwalają wypłacić środki z projektu po spłacie finansujących. Finansujący zwykle wymaga ich podporządkowania, czyli zgody, że zostaną spłacone dopiero po jego długu.
• Aport – np. wniesienie gruntu należącego do dewelopera.

Ponieważ SPV ma ograniczony majątek, finansujący zabezpiecza się zarówno na aktywach spółki, jak i na niej samej:

• hipoteka na gruncie i budowanym obiekcie,
• zastaw rejestrowy na udziałach SPV – pozwala w razie problemów przejąć kontrolę nad całą spółką z jej umowami i pozwoleniami, co bywa szybsze niż egzekucja z nieruchomości,
• zastawy i pełnomocnictwa do rachunków bankowych spółki,
• przelew wierzytelności z kluczowych umów – z wykonawcą, z polis ubezpieczeniowych, z umów najmu,
• poręczenie lub gwarancja spółki matki albo wspólników – wypełnia lukę wynikającą z ograniczonej odpowiedzialności.

Do tego dochodzą zobowiązania w umowie (kowenanty): zakaz prowadzenia innej działalności, zakaz zaciągania dodatkowego długu bez zgody, zakaz wypłat dla wspólników przed spłatą, obowiązki raportowe. Część finansujących wymaga też zmian w umowie spółki, np. ograniczenia zbywania udziałów bez ich zgody albo powołania osoby wskazanej przez finansującego do rady nadzorczej.

Spółka celowa nie jest parasolem, który chroni przed wszystkim. Kilka pułapek pojawia się regularnie:

• Odpowiedzialność zarządu – członkowie zarządu SPV mogą odpowiadać za jej długi, jeśli spóźnią się z wnioskiem o upadłość, a egzekucja okaże się bezskuteczna. Osoby w zarządzie powinny znać sytuację finansową spółki na bieżąco.
• Transakcje z podmiotami powiązanymi – umowy SPV ze spółką matką (generalne wykonawstwo, zarządzanie, sprzedaż) muszą mieć rynkowe warunki i być udokumentowane; finansujący sprawdzi, czy nie służą wyprowadzaniu środków.
• Osobiste poręczenia – jeśli wspólnik poręczył dług SPV, ograniczona odpowiedzialność spółki przestaje go chronić w zakresie poręczenia.
• Mieszanie projektów – realizacja drugiej inwestycji w tej samej spółce niweczy izolację ryzyka i zwykle narusza umowę finansowania.

Przed założeniem spółki warto ustalić z doradcą także sposób rozliczenia zysku po zakończeniu projektu – spłata pożyczek wspólników, dywidenda, sprzedaż udziałów czy likwidacja spółki mają różne skutki podatkowe i różny czas realizacji. Decyzja podjęta na starcie oszczędza kosztownych przekształceń na końcu inwestycji.

Dobrze zaprojektowana SPV ułatwia także dołożenie kolejnej warstwy finansowania – np. finansowania mezzanine zabezpieczonego na udziałach spółki zamiast na nieruchomości.