Finansowanie zakupu i remontu nieruchomości na sprzedaż przez spółkę – jak to policzyć?

Najczęstszy błąd w projektach na sprzedaż to liczenie zysku jako różnicy między ceną sprzedaży a ceną zakupu z remontem. Tymczasem budżet ma co najmniej siedem pozycji:

• cena zakupu – ustalona w umowie, płatna zwykle przy akcie notarialnym,
• koszty transakcyjne zakupu – taksa notarialna, opłaty sądowe za wpisy, podatek właściwy dla transakcji; aktualne stawki trzeba sprawdzić przed zakupem, bo zależą od rodzaju sprzedającego i nieruchomości,
• remont – według kosztorysu, nie według szacunku z oględzin,
• rezerwa – na niespodzianki odkryte po skuciu tynków lub zdjęciu podłóg,
• utrzymanie – czynsz lub opłaty, media, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie przez cały okres projektu,
• koszt finansowania – odsetki, prowizje, koszty ustanowienia i wykreślenia zabezpieczenia,
• koszty sprzedaży – pośrednik, sesja zdjęciowa, ewentualne przygotowanie do prezentacji.

Na końcu jest podatek dochodowy spółki od zysku ze sprzedaży. Jego wysokość zależy od całej sytuacji podatkowej firmy, dlatego warto policzyć go z księgowym.

Finansujący patrzy na projekt przez dwie miary. Pierwsza to LTV, czyli relacja kwoty finansowania do wartości zabezpieczenia – szerzej opisuje ją artykuł jak działa LTV. W projektach remontowych liczy się ją zarówno od wartości w obecnym stanie, jak i od prognozowanej wartości po remoncie. Ta druga jest prognozą, więc rzadko stanowi jedyną podstawę decyzji.

Druga miara to LTC, czyli relacja finansowania do całkowitego kosztu projektu. Odpowiada na pytanie, ile własnych pieniędzy inwestor ma w grze. Im większy jego udział, tym większy bufor dla finansującego i tym silniejsza motywacja inwestora, by doprowadzić projekt do końca. Jeśli wkład własny jest niski, finansujący może poprosić o dodatkowe zabezpieczenie na innej nieruchomości.

Wariant ostrożny jest ważniejszy niż bazowy. To on pokazuje, czy projekt przetrwa typowe przeciwności: wolniejszy rynek, przedłużony remont, negocjacje kupującego.

W projektach na sprzedaż dług spłaca się zwykle jednorazowo, z ceny uzyskanej od kupującego. Taka konstrukcja odciąża projekt w trakcie remontu, ale koncentruje całe ryzyko w jednym momencie – porównanie z ratami zawiera artykuł spłata balonowa czy raty. Dlatego finansujący zapyta o plan na wypadek, gdyby sprzedaż się przeciągnęła:

• czy nieruchomość da się wynająć i z czego będą płacone odsetki w tym czasie,
• czy możliwe jest refinansowanie kredytem pod wynajmowaną nieruchomość,
• do jakiej ceny spółka jest gotowa zejść, by spłacić dług w terminie,
• czy umowa przewiduje możliwość przedłużenia i na jakich warunkach.

Termin finansowania warto ustalić z zapasem wobec planu. Kilka miesięcy zapasu bywa tańsze niż negocjowanie przedłużenia pod presją czasu.

• Stan prawny – księga wieczysta, służebności, roszczenia osób trzecich, osoby zameldowane lub zajmujące lokal.
• Zakres robót – część prac wymaga zgłoszenia lub pozwolenia, a ingerencja w części wspólne budynku – zgody wspólnoty. Brak formalności może zatrzymać remont albo sprzedaż.
• Wykonawcy – umowa z terminem, ceną i odpowiedzialnością za opóźnienia; przy kilku projektach jednocześnie dostępność ekip staje się ryzykiem.
• Podatki – rozliczenie VAT i podatku dochodowego przy sprzedaży przez spółkę wymaga wcześniejszej konsultacji z doradcą.
• Rynek – cena po remoncie powinna wynikać z transakcji porównywalnych lokali, a nie z cen ofertowych.