Jak sfinansować zakup nieruchomości z licytacji komorniczej przez firmę?

Licytacja nieruchomości w egzekucji przebiega według przepisów Kodeksu postępowania cywilnego i każdy jej etap ma własny termin. Z perspektywy finansowania liczą się trzy momenty, w których nabywca musi mieć pieniądze albo wiedzieć, skąd je weźmie:

• Rękojmia – kto chce licytować, wpłaca jedną dziesiątą sumy oszacowania najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg. Suma oszacowania to wartość ustalona przez biegłego w postępowaniu, a nie cena, którą ostatecznie zapłacisz.
• Przybicie – po przetargu sąd udziela przybicia najwyższej ofercie. Postanowienie może zostać zaskarżone, więc jego uprawomocnienie bywa kwestią tygodni, a przy sporach – dłużej.
• Zapłata ceny – po uprawomocnieniu się przybicia komornik wzywa nabywcę do wpłaty ceny pomniejszonej o rękojmię złożoną w gotówce. Termin wynosi dwa tygodnie od otrzymania wezwania. Na wniosek nabywcy komornik może wyznaczyć termin dłuższy, ale nie przekraczający miesiąca.

Dopiero po zapłacie całej ceny sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności, a nabywca staje się właścicielem z chwilą jego uprawomocnienia. Hipoteki obciążające nieruchomość co do zasady wtedy wygasają, a wierzyciele zaspokajają się z ceny. Szczegóły całego postępowania opisuje artykuł o egzekucji z nieruchomości krok po kroku.

W zwykłej transakcji finansujący wpisuje hipotekę na kupowanej nieruchomości, a pieniądze trafiają do sprzedającego w dniu aktu notarialnego. Przy licytacji ta kolejność nie działa. Cenę trzeba zapłacić, zanim nabywca zostanie właścicielem, więc w chwili wypłaty nie ma jeszcze na czym ustanowić hipoteki. Dochodzi do tego krótki termin: dwa tygodnie, najwyżej miesiąc, to mało na pełną analizę kredytową, wycenę i dokumentację.

Z tego wynikają praktyczne źródła pieniędzy na licytację:

• środki własne – najprostsze, ale zamrażają kapitał na czas od zapłaty do refinansowania,
• finansowanie pomostowe pod inną nieruchomość – hipoteka na nieruchomości, którą firma lub wspólnik już posiada, ustanowiona i gotowa do wypłaty przed terminem zapłaty ceny; mechanikę takich rozwiązań opisuje artykuł o finansowaniu pomostowym w nieruchomościach,
• połączenie obu – własny kapitał na rękojmię i część ceny, finansowanie na resztę.

Po uprawomocnieniu się przysądzenia i ujawnieniu własności w księdze wieczystej kupiona nieruchomość może stać się zabezpieczeniem długoterminowego kredytu lub pożyczki. To naturalna strategia wyjścia z finansowania pomostowego, ale tylko wtedy, gdy przeszła wstępną weryfikację przed licytacją.

Kluczowa zasada: finansowanie musi być zapewnione, zanim złożysz rękojmię. Po przybiciu nie ma czasu na szukanie finansującego, a każda niespodzianka w analizie oznacza ryzyko utraty rękojmi. W praktyce przygotowanie obejmuje trzy ścieżki prowadzone równolegle.

Analiza nieruchomości

• operat z postępowania egzekucyjnego i własna ocena wartości rynkowej oraz stanu technicznego,
• księga wieczysta i obwieszczenie o licytacji – jakie prawa nie wygasną z przysądzeniem i kto zajmuje lokal,
• koszty wejścia w posiadanie: opróżnienie, zabezpieczenie, remont, zaległe opłaty eksploatacyjne.

Struktura finansowania

• wstępna akceptacja finansującego z określoną kwotą, kosztem i terminem wypłaty – najlepiej w formie promesy finansowania,
• zabezpieczenie gotowe do obciążenia: aktualna księga wieczysta, wycena, zgody współwłaścicieli lub małżonka,
• dokumenty spółki, uchwały i pełnomocnictwa potrzebne do podpisania umowy w kilka dni.

Limit ceny

Najwyższą ofertę ustal przed przetargiem, licząc od pełnego budżetu, a nie od ceny wywołania. Emocje licytacji to najczęstszy powód, dla którego plan finansowania przestaje się domykać.

Cena wylicytowana to tylko część kosztu. Finansujący zapyta o pełen budżet i o to, ile kapitału wnosi inwestor. Do policzenia są także koszty wpisów i doradztwa, ewentualne podatki (ich zasady przy nabyciu w egzekucji warto potwierdzić z doradcą podatkowym), wejście w posiadanie i odsetki za czas do refinansowania.

Wygrana licytacja nie kończy niepewności. Z punktu widzenia finansowania warto przygotować się na kilka scenariuszy:

• Zaskarżenie przybicia – wydłuża czas do zapłaty, ale finansowanie pomostowe ustanowione wcześniej może już generować koszty. Warto uzgodnić, że wypłata następuje dopiero na wezwanie komornika.
• Wejście w posiadanie – postanowienie o przysądzeniu jest tytułem do wprowadzenia nabywcy w posiadanie, ale opróżnienie zajętego lokalu może potrwać, zwłaszcza gdy mieszkają w nim osoby korzystające z ochrony.
• Stan techniczny – nabywca kupuje nieruchomość w stanie, w jakim jest; możliwość obejrzenia jej przed licytacją bywa ograniczona.
• Refinansowanie – jeśli wycena po przysądzeniu okaże się niższa, a firma nie ma innego źródła spłaty, pożyczka pomostowa staje się problemem.

Dobry plan zakłada odpowiedź na pytanie, co się stanie, jeśli refinansowanie potrwa dwa razy dłużej niż zakładano. Jeżeli odpowiedzią jest sprzedaż zabezpieczonej hali, kwota pomostu jest za wysoka albo termin za krótki.