Jak wygląda wypłata pożyczki na spłatę innych wierzycieli? Rachunek escrow i wypłata celowa

Przy refinansowaniu zabezpieczeniem nowej pożyczki jest często ta sama nieruchomość, którą obciążają dotychczasowe hipoteki – umowne bankowe albo przymusowe, wpisane na rzecz ZUS lub urzędu skarbowego. Nowy finansujący liczy swoje ryzyko przy założeniu, że te obciążenia znikną. Gdyby pieniądze trafiły na konto firmy, nie miałby pewności, że zostaną wydane na spłatę, a nie na bieżące wydatki – i że wcześniejsze hipoteki nie zostaną przed nim.

Wypłata celowa chroni także firmę. Spłata trafia dokładnie tam, gdzie powinna, a zajęcia komornicze na rachunku firmowym nie przechwycą środków przeznaczonych na innego wierzyciela. Ogólnie o sposobach uruchamiania środków, w tym o transzach, piszemy w artykule jak wygląda uruchomienie finansowania.

• 1. Zaświadczenia o saldzie – od każdego wierzyciela kwota do całkowitej spłaty na konkretny dzień, numer rachunku i – przy bankach – informacja, że po spłacie wydadzą zgodę na wykreślenie hipoteki.
• 2. Umowa i akt notarialny – podpisanie umowy pożyczki i ustanowienie nowej hipoteki; notariusz składa wniosek o wpis do księgi wieczystej.
• 3. Wypłata do wierzycieli – po spełnieniu warunków wypłaty finansujący przelewa środki według listy z umowy, a resztę wypłaca firmie.
• 4. Dokumenty do wykreślenia – po zaksięgowaniu spłat wierzyciele wydają zgody na wykreślenie hipotek; w przypadku ZUS lub urzędu skarbowego składa się wniosek o wydanie odpowiedniego dokumentu.
• 5. Wnioski o wykreślenie – do sądu prowadzącego księgę, po czym strony sprawdzają, czy księga odpowiada temu, co uzgodniono.

Spłata zaległości objętych egzekucją wymaga dodatkowej uwagi. Pieniądze trafiają wtedy na rachunek komornika prowadzącego sprawę albo bezpośrednio do wierzyciela, a kwota musi obejmować także koszty egzekucyjne. Zajęcie nie znika samo – po zaspokojeniu wierzyciela postępowanie trzeba formalnie zakończyć, a zajęcie znieść.

Kto pilnuje wykreślenia

Umowa powinna jasno przypisywać obowiązki: kto zbiera zgody, kto składa wnioski i w jakim terminie. Często obowiązek spoczywa na firmie, a niewykonanie go w terminie jest przypadkiem naruszenia umowy. Przebieg samego wykreślenia opisujemy w tekście o wykreśleniu hipoteki.

Czasem wierzyciel zgodzi się na wykreślenie dopiero po otrzymaniu pieniędzy, a finansujący chce wypłacić pieniądze dopiero wtedy, gdy ma pewność wykreślenia. Ten impas rozwiązuje się na dwa sposoby:

• Rachunek zastrzeżony (escrow) – środki trafiają na rachunek prowadzony przez bank, z którego zostaną wypłacone wierzycielowi po spełnieniu warunków opisanych w umowie, np. po przedstawieniu zgody na wykreślenie.
• Depozyt notarialny – notariusz przyjmuje pieniądze i wydaje je wierzycielowi w uzgodnionym momencie.

Oba rozwiązania mają koszt i wymagają precyzyjnych warunków wypłaty. Przy prostych spłatach banku wystarcza zwykle zaświadczenie z promesą wydania zgody.

Co dzieje się z miejscem po spłaconej hipotece

Po wykreśleniu starej hipoteki nowa może awansować w kolejności albo zająć tzw. opróżnione miejsce hipoteczne, jeżeli właściciel zachowa do niego uprawnienie. To ma znaczenie, gdy na nieruchomości zostają inne obciążenia – mechanizm opisujemy w artykule o pierwszeństwie hipotek.

Najwięcej czasu przy wypłacie celowej tracą nie formalności po stronie finansującego, lecz brakujące informacje od dotychczasowych wierzycieli. Warto zebrać je na etapie analizy, a przed samą wypłatą tylko zaktualizować kwoty:

• pełną listę wierzycieli, których spłata jest celem pożyczki, z numerami umów, spraw i rachunków,
• aktualny odpis księgi wieczystej z wszystkimi hipotekami i wzmiankami o wnioskach,
• informację, czy hipoteka bankowa zabezpiecza tylko spłacany kredyt, czy także inne produkty,
• sygnatury spraw egzekucyjnych i dane komorników, wraz z wysokością kosztów,
• osobę po stronie firmy odpowiedzialną za odbiór zgód na wykreślenie i złożenie wniosków.

Im pełniejsza lista na początku, tym mniejsze ryzyko, że w dniu wypłaty wyjdzie na jaw zaległość, której nikt nie uwzględnił – a wtedy brakującą kwotę trzeba pokryć z nadwyżki albo przesunąć wypłatę.