Jak wygląda uruchomienie finansowania?

• Umowa pożyczki – określa kwotę, koszt, termin spłaty, zabezpieczenia, warunki wypłaty oraz obowiązki firmy w trakcie finansowania.
• Dokumenty zabezpieczeń – akt notarialny z ustanowieniem hipoteki, oświadczenia o poddaniu się egzekucji, a zależnie od transakcji także weksel in blanco z deklaracją wekslową, poręczenia, cesja praw z polisy lub wierzytelności.
• Wniosek o wpis hipoteki – składa go notariusz drogą elektroniczną, zwykle w dniu podpisania aktu.
• Warunki zawieszające – dokumenty i zdarzenia, które muszą zaistnieć przed wypłatą.
• Wypłata – na rachunek firmy albo bezpośrednio na rachunki wskazanych odbiorców.

Umowę pożyczki i akt notarialny często podpisuje się tego samego dnia, a projekt aktu uzgadnia się z notariuszem z wyprzedzeniem. Sam przebieg wizyty u notariusza opisujemy w artykule jak wygląda akt notarialny ustanowienia hipoteki.

Hipoteka powstaje dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej. Wpis może nastąpić po pewnym czasie od złożenia wniosku – zależnie od obciążenia sądu. Jednocześnie wpis ma moc wsteczną: działa od chwili złożenia wniosku. Po złożeniu wniosku w księdze pojawia się wzmianka, która ostrzega każdego, kto ją przegląda, że wniosek oczekuje na rozpoznanie.

Z tych dwóch zasad wynika praktyka: wielu finansujących wypłaca środki po złożeniu wniosku i sprawdzeniu, że przed ich wnioskiem nie czeka w księdze inny, wcześniejszy wniosek – nie czekając na sam wpis. Ryzykiem jest odmowa wpisu, np. z powodu błędu w dokumentach. Dlatego umowa może przewidywać dodatkowe zabezpieczenie na okres przejściowy albo wstrzymanie części wypłaty do chwili dokonania wpisu. Konkretne rozwiązanie zawsze wynika z umowy.

Warunki zawieszające to zapisane w umowie zdarzenia, od których zależy obowiązek wypłaty. Typowo dotyczą one zabezpieczeń, dokumentów korporacyjnych i potwierdzenia, że sytuacja firmy nie zmieniła się od dnia analizy. Mogą to być na przykład: złożenie wniosku o wpis hipoteki, dostarczenie uchwały wspólników, aktualne zaświadczenia o niezaleganiu, zaświadczenie wcześniejszego wierzyciela o saldzie albo polisa z cesją praw.

Najczęściej opóźniają wypłatę dokumenty od osób trzecich: banku, urzędu, współwłaściciela. Warto zamówić je zaraz po akceptacji warunków, a nie po podpisaniu umowy. Szczegółowo opisujemy je w artykule warunki zawieszające w umowie.

Sposób wypłaty wynika z celu finansowania. Przy refinansowaniu lub spłacie zaległości część środków trafia zwykle bezpośrednio do wierzycieli, a firma dostaje tylko nadwyżkę – dzięki temu finansujący wie, że wcześniejsze obciążenie zostanie usunięte. Przy zakupie nieruchomości pieniądze mogą trafić wprost do sprzedającego. Przy budowie lub inwestycji etapowej wypłata następuje w transzach powiązanych z postępem prac.

Transze chronią obie strony: finansujący nie wypłaca pieniędzy, za którymi nie stoi wzrost wartości zabezpieczenia, a firma nie płaci odsetek od środków, których jeszcze nie potrzebuje. Trzeba jednak pilnować, by warunki kolejnych transz były mierzalne i możliwe do spełnienia w harmonogramie budowy.

Wypłata nie kończy formalności. Umowa pożyczki zwykle nakłada na firmę obowiązki, których naruszenie może mieć skutki podobne do opóźnienia w spłacie. Warto od razu rozpisać je w kalendarzu:

• Kontrola wpisu – sprawdź w elektronicznej księdze wieczystej, czy hipoteka została wpisana zgodnie z aktem, i zachowaj zawiadomienie sądu o wpisie.
• Raportowanie – terminy przekazywania sprawozdań, wyciągów czy raportów z postępu budowy.
• Ubezpieczenie nieruchomości – odnowienie polisy przed jej wygaśnięciem, jeśli umowa przewiduje cesję praw.
• Obowiązki informacyjne – zawiadomienie finansującego o nowych długach, sporach czy planowanej sprzedaży nieruchomości. Właściciel może co do zasady sprzedać lub dalej obciążyć nieruchomość z hipoteką, ale umowa pożyczki może wymagać wcześniejszej zgody lub informacji.
• Termin spłaty – jeśli źródło spłaty może się opóźnić, rozmowę o zmianie harmonogramu zacznij z wyprzedzeniem, a nie w dniu wymagalności.