Finansowanie pomostowe projektu
Przykładowy scenariusz: deweloper czekał na wpływ środków ze sprzedaży zakończonego etapu inwestycji, a jednocześnie musiał rozpocząć prace przy kolejnym etapie, aby nie stracić tempa realizacji.
Krótka odpowiedź
To ilustracyjny scenariusz pokazujący typową lukę czasową między zakończeniem jednego etapu inwestycji a wpływem środków z jego sprzedaży – finansowanie pomostowe pozwala rozpocząć kolejny etap bez czekania na zamknięcie transakcji sprzedażowych.
Sytuacja wyjściowa
Deweloper realizujący wieloetapowe osiedle zakończył budowę pierwszego etapu i rozpoczął sprzedaż lokali, ale proces finalizacji aktów notarialnych i wypłat kredytów hipotecznych nabywców miał potrwać jeszcze kilka miesięcy. W tym czasie firma chciała rozpocząć prace przygotowawcze przy drugim etapie, aby utrzymać ciągłość harmonogramu.
Struktura finansowania
- Cel: rozpoczęcie prac przygotowawczych przy kolejnym etapie inwestycji przed wpływem środków ze sprzedaży poprzedniego.
- Zabezpieczenie: hipoteka na gruncie przeznaczonym pod drugi etap.
- Źródło spłaty: wpływy ze sprzedaży lokali z pierwszego etapu, rozłożone w czasie w miarę finalizacji aktów notarialnych.
- Horyzont: finansowanie krótkoterminowe, do momentu spłynięcia środków ze sprzedaży.
Przykład ilustracyjny
Do obliczeń przyjęto grunt pod drugi etap z pozwoleniem na budowę, wyceniony na 4 000 000 zł i wolny od obciążeń, oraz 5 000 000 zł wpływów ze sprzedaży lokali z pierwszego etapu, które pozostaną wolne po rozliczeniu wcześniejszego finansowania tego etapu. Odsetki policzono tak, jakby cały kapitał był spłacany na koniec okresu – spłata w transzach po kolejnych aktach notarialnych obniżyłaby ten koszt.
| Parametr | Wartość |
|---|---|
| Kwota finansowania | 2 000 000 zł |
| Wartość zabezpieczenia (grunt pod drugi etap) | 4 000 000 zł |
| LTV: 2 000 000 / 4 000 000 | 50% |
| Okres | 9 miesięcy |
| Odsetki (13% rocznie, wariant maksymalny) | 195 000 zł |
| Prowizja jednorazowa (3%) | 60 000 zł |
| Łączny koszt w okresie | 255 000 zł |
| Łączny koszt rocznie (13% + 3% rozłożone na 0,75 roku) | 17% |
| Źródło spłaty | wpływy ze sprzedaży lokali z pierwszego etapu – 5 000 000 zł |
| Wolne wpływy z pierwszego etapu ponad kwotę do spłaty (5 000 000 – 2 195 000) | 2 805 000 zł |
Liczby przyjęte wyłącznie do obliczeń – to nie jest oferta ani typowe warunki. Koszt liczony od kwoty finansowania, bez kosztów wyceny, notariusza i wpisów; kalkulator na stronie głównej pokazuje ostrożniejszy, wyższy szacunek.
Podobna sytuacja? Zobacz: Pożyczka dla dewelopera.
Ryzyka i możliwy przebieg
Ryzykiem jest opóźnienie wpływów ze sprzedaży, np. z powodu przedłużających się procedur bankowych po stronie nabywców. Ogranicza się je przez rozłożenie spłaty na kilka transz powiązanych z kolejnymi aktami notarialnymi, zamiast jednej spłaty w sztywnym terminie. Przy takiej strukturze prace przy drugim etapie mogłyby ruszyć bez przestoju, a spłata następowałaby sukcesywnie wraz z finalizacją sprzedaży lokali.
Pytania i odpowiedzi
-
Czym różni się finansowanie pomostowe od zwykłej pożyczki?
Finansowanie pomostowe jest z założenia krótkoterminowe i powiązane z konkretnym, przewidywalnym wpływem środków, który stanowi źródło spłaty.
-
Czy spłata musi nastąpić jednorazowo?
Nie, harmonogram można dopasować do rzeczywistego napływu środków, np. w transzach powiązanych z kolejnymi transakcjami.
-
Czy finansowanie pomostowe wymaga dodatkowego zabezpieczenia poza projektem?
Zależy od poziomu LTV i oceny ryzyka konkretnej transakcji – czasem wystarcza zabezpieczenie na samym projekcie.
Sprawdź, czy private debt pasuje do Twojej firmy
Wstępna kwalifikacja jest bezpłatna i niezobowiązująca. Odpowiadamy następnego dnia roboczego.