Finansowanie pomostowe w nieruchomościach

W nieruchomościach pomost jest zawsze związany z przemianą obiektu: ze stanu, którego bank nie chce finansować lub nabywca jeszcze nie kupił, w stan, który da się sprzedać lub zrefinansować. Każde wyjście ma inne ryzyka:

• Sprzedaż – całego obiektu lub pozostałych lokali. Słaby punkt: tempo i cena. Ostatnie lokale w inwestycji sprzedają się zwykle najwolniej, a presja czasu osłabia pozycję negocjacyjną sprzedającego.
• Refinansowanie kredytem docelowym – typowe dla obiektów na wynajem (biura, magazyny, handel, akademiki). Bank finansuje zwykle nieruchomość ustabilizowaną, z umowami najmu i historią wpływów. Słaby punkt: wycena po komercjalizacji i warunki banku, które mogą się zmienić w okresie pomostu.
• Uwolnienie środków – np. wypłata z rachunku powierniczego po zakończeniu etapu, wypłata transzy kredytu po spełnieniu warunków albo zwrot podatku. Słaby punkt: formalności, które zależą od osób trzecich.

Niezależnie od rodzaju wyjścia, finansujący pyta o to samo: jakie dokumenty potwierdzają, że ono nastąpi, i co się stanie, jeśli nastąpi później lub w mniejszej kwocie. Ogólną mechanikę pomostu opisuje artykuł finansowanie pomostowe; tu skupiamy się na rachunku specyficznym dla nieruchomości.

Pomost w nieruchomościach często nie ma rat – odsetki są doliczane do kapitału i płatne razem z nim. Dzięki temu nie obciążają bieżącej gotówki, ale kwota do spłaty rośnie z każdym miesiącem. Test wyjścia polega na porównaniu tej rosnącej kwoty z tym, co realnie przyniesie wyjście.

Z przykładu płyną dwa wnioski. Po pierwsze, zapas trzeba liczyć w wariancie z opóźnieniem i niższą wyceną jednocześnie, bo w praktyce te zdarzenia często występują razem. Po drugie, przy refinansowaniu decyduje nie wartość nieruchomości, lecz kwota, jaką bank zechce pożyczyć – zależna od jego polityki, przychodów z najmu i wskaźników obsługi długu (patrz wskaźnik DSCR).

Pomosty w nieruchomościach przeciągają się z powodów, które da się przewidzieć. Warto przejść przez nie zawczasu:

• Pozwolenia i odbiory – pozwolenie na użytkowanie po modernizacji lub zmianie sposobu użytkowania bywa warunkiem wynajęcia i kredytu docelowego.
• Komercjalizacja – umowy najmu podpisane to nie to samo co najemcy, którzy weszli do lokali i płacą czynsz; bank może wymagać okresu historii wpływów.
• Zgody wierzycieli – przy sprzedaży lokali obciążonych hipoteką każda transakcja wymaga zgody na zwolnienie lokalu, a przy refinansowaniu – koordynacji spłaty i wykreślenia hipoteki pomostowej.
• Wycena – bank docelowy zleci własną wycenę, która nie musi pokrywać się z operatem przygotowanym na potrzeby pomostu.

Dobrze przygotowany pomost w nieruchomościach ma drugie wyjście – mniej korzystne, ale realne. Najczęściej to sprzedaż obiektu zamiast refinansowania albo sprzedaż hurtowa pozostałych lokali zamiast detalicznej. Warto policzyć, ile przyniosłoby takie wyjście w ciągu kilku miesięcy i czy pokryłoby dług. Więcej: scenariusz pomostu do czasu wpływów ze sprzedaży zakończonego etapu.

Pozycję pożyczkobiorcy wzmacniają dokumenty, które uprawdopodobniają główne wyjście:

• wstępne warunki lub promesa banku docelowego,
• podpisane umowy najmu lub listy intencyjne najemców,
• umowy przedwstępne sprzedaży lokali albo oferty inwestorów na zakup obiektu,
• harmonogram prac i procedur administracyjnych z realnymi terminami.

Im lepiej udokumentowane wyjście, tym krótszy może być okres pomostu i tym niższy jego koszt całkowity.

Kwota pomostu a wartość nieruchomości

Pomost zabezpieczony nieruchomością w stanie przejściowym – pustym budynkiem, obiektem w remoncie, niesprzedanymi lokalami – ocenia się według jej dzisiejszej wartości, a nie tej po zakończeniu planu. To naturalnie ogranicza kwotę. Jeśli różnica między potrzebami a tym, co da się zabezpieczyć na samym obiekcie, jest duża, rozwiązaniem bywa dodatkowe zabezpieczenie na innej nieruchomości albo rozłożenie planu na etapy, z których każdy ma własne, mniejsze finansowanie i własne wyjście.