Ile trwa uzyskanie finansowania i od czego to zależy?

Kolejność kroków jest podobna niezależnie od kwoty. Różni się głębokość analizy i to, ile czynności da się prowadzić równolegle.

• Wstępna ocena – finansujący na podstawie opisu sytuacji sprawdza, czy transakcja mieści się w jego profilu i jakich informacji brakuje.
• Kompletowanie dokumentów – dokumenty spółki, finansowe, dotyczące zabezpieczenia i źródła spłaty.
• Analiza i wycena – badanie dokumentów, weryfikacja stanu prawnego, operat szacunkowy lub weryfikacja istniejącego.
• Term sheet – wstępne warunki, które firma akceptuje lub negocjuje.
• Dokumentacja – umowa finansowania, dokumenty zabezpieczeń, uchwały i zgody.
• Podpisanie i ustanowienie zabezpieczeń – akty notarialne, złożenie wniosku o wpis do księgi wieczystej, inne rejestry.
• Uruchomienie – wypłata po spełnieniu warunków wskazanych w umowie.

Część etapów może biec równolegle. Wycenę można zlecić, zanim zakończy się analiza finansowa, a projekt umowy przygotowywać w czasie zbierania zgód. Ich kolejność ustala się na początku, a dobrze zaplanowany harmonogram potrafi skrócić proces bardziej niż jakiekolwiek ponaglanie.

Największe opóźnienia biorą się z braków, które można było usunąć przed złożeniem wniosku. Analityk, który otrzymuje dokumenty partiami, za każdym razem wraca do analizy i formułuje nowe pytania.

• Kompletność dokumentów – aktualne sprawozdania, zaświadczenia, dokumenty nieruchomości, umowy dotyczące źródła spłaty. Brak jednego zaświadczenia potrafi zatrzymać decyzję.
• Spójność informacji – liczby w opisie zgodne z dokumentami. Każda rozbieżność oznacza dodatkową rundę wyjaśnień.
• Dostępność decydentów – zarząd, który odpowiada na pytania szybko i wyznacza jedną osobę do kontaktu.
• Dostęp do nieruchomości – rzeczoznawca musi przeprowadzić oględziny, co wymaga uzgodnienia terminu z właścicielem lub najemcą.
• Decyzje po stronie właściciela zabezpieczenia – gdy nieruchomość należy do osoby trzeciej lub małżonków, potrzebna jest ich obecność i zgoda przy akcie notarialnym.

Dobrym punktem wyjścia jest uporządkowany opis projektu i komplet załączników przygotowany według checklisty dokumentów.

Wycena

Rzeczoznawca majątkowy potrzebuje oględzin, dokumentów nieruchomości i czasu na analizę rynku. Nietypowe obiekty, grunty z niejasnym przeznaczeniem w planie miejscowym czy nieruchomości z najemcami wymagają więcej pracy niż standardowy lokal. Istniejący, niedawno sporządzony operat może przyspieszyć proces, o ile finansujący go zaakceptuje.

Księga wieczysta

Wpisy niezgodne ze stanem faktycznym, niewykreślone hipoteki spłaconych kredytów, wzmianki o niezałatwionych wnioskach czy roszczenia osób trzecich trzeba wyjaśnić przed podpisaniem umowy. Wykreślenie starej hipoteki wymaga zgody wierzyciela i nowego wpisu, a na to firma ma ograniczony wpływ.

Zgody korporacyjne i umowne

Umowa lub statut spółki mogą wymagać uchwały wspólników albo zgody rady nadzorczej na zaciągnięcie zobowiązania lub obciążenie majątku. W spółce z o.o. formalne zwołanie zgromadzenia wspólników wymaga co do zasady zawiadomienia z co najmniej dwutygodniowym wyprzedzeniem. Ten termin można pominąć, gdy reprezentowany jest cały kapitał zakładowy i nikt nie sprzeciwia się odbyciu zgromadzenia ani porządkowi obrad. Jeżeli firma ma kredyt bankowy, jego umowa może wymagać zgody banku na nowe zadłużenie.

Notariusz i wpis

Termin podpisania aktów zależy od dostępności notariusza i wszystkich stron. Po podpisaniu wniosek o wpis hipoteki trafia do sądu prowadzącego księgę wieczystą, a czas jego rozpatrzenia zależy od obciążenia konkretnego wydziału. Dlatego umowy często uzależniają wypłatę od złożenia wniosku, a nie od dokonania wpisu.

Proces przyspieszają:

• komplet dokumentów przekazany za jednym razem, z opisem i spisem treści,
• uporządkowana księga wieczysta i aktualny operat,
• uchwały i zgody przygotowane z wyprzedzeniem, równolegle z negocjacją umowy,
• wcześnie zarezerwowany termin u notariusza z udziałem wszystkich stron,
• jasno udokumentowane źródło spłaty.

Opóźniają go najczęściej:

• ujawnione w trakcie analizy obciążenia, zaległości lub spory,
• zmiana kwoty lub struktury transakcji po wydaniu term sheetu,
• współwłaściciel lub małżonek, który wycofuje zgodę w ostatniej chwili,
• konieczność spłaty dotychczasowego wierzyciela i uzyskania od niego zgody na wykreślenie hipoteki,
• warunki uruchomienia, które okazują się trudniejsze do spełnienia, niż zakładano.

Przed pierwszą rozmową warto spisać termin, do którego pieniądze są naprawdę potrzebne, i odliczyć od niego wszystkie kroki zależne od firmy oraz osób trzecich. Pomocne jest pytanie finansującego na starcie: które elementy transakcji są dla niego krytyczne i jakie dokumenty mogą zatrzymać decyzję. Kolejność etapów od podpisania umowy do wypłaty opisujemy w artykule o uruchomieniu finansowania.